催化式发展︱第五番：再造步行友好型城区12课（下） [一览众山小荣誉出品] \x0a官方授权首

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相见也可以依窗朝思暮念

《催化式发展-再造步行友好型城区》

一览众山小-可持续城市与交通

一览众山小106女团

编辑团队

原文
/ Christopher B. Leinberger

Tracy Hadden Loh

翻译/

厉梦颖、李哲行、古佳玉

毛丽雅、王楚悦、张禾荟、赵雅薇

文献/

李哲行 校验/
李哲行、古佳玉

编辑/

众山小、毛丽雅

排版/

李若瑜

一

城市

交通

览

译者导读

成功的催化式开发能够使各方分摊风险，也得以保证发展的质量，但要实现开发的成功却并不容易。有哪些策略可以左右催化式开发的走向呢？比如发展公共交通和慢行交通？重视人才培养？或者是建立完善的管理系统？本篇正是从以上几个方面展开，重点介绍在有效的催化式开发过程中，那些值得重点关注的项目

。

7、催化式开发商对发展的质量许下承诺，但要兑现这一承诺会有一定难度

我们案例研究的参与者强烈表达了“提高门槛” 的诉求（梅丽莎·迪特莫<Melissa Dittmer>，底特律的基石房地产公司），“超越规范要求”（莎伦·科尔曼<Sharon Coleman>，南湖联合区的伏尔甘房地产公司），开发“大量公共空间……并好好维护”（吉姆·拉特纳<Jim Ratner>，剑桥的森林城市房地产公司），“设计伟大的建筑，不止是要考虑每平方英尺造价成本，而且还要采纳来自机构社区长久以来的愿望诉求”（杜克·赖特尔<Duke Reiter>，凤凰城的亚利桑那州立大学）。

催化式开发商不仅限于管理手头上的物业，而且能顺带处理有问题的物业。在许多情况下，这些可能只是空置或废置的“包袱”，与目标建筑物或十字路口相邻。在莱茵河上游，3CDC强调要回收当地被称为“小马状的桶（pony kegs）”的便利店/酒类商店，这些商店时不时成为非法贸易的聚集场所，从贩卖香烟到毒品。这意味着许多项目的重建至少会产生两个积极成果，摆脱不符合当地需求的土地利用，并将其替换为有必要性的土地利用。

质量不应与排外主义或奢侈等概念混淆。在查塔努加市，林德赫斯特基金会与田纳西大学合作创立了城市设计中心（Urban Design Center），部分目的是为了支持河畔城公司和查塔努加社区企业（一家专注于经济适用房的非营利性姐妹组织）。在肯锡和科克（Coker）市长管理机构下，设计中心还获得了公共资金，同时也为该市的规划工作做出了贡献。城市设计中心的创始人兼长期总监斯特劳德·沃特森（Stroud Watson），不仅提供咨询、技术援助，还负责引进新兴视觉效果。历史上，我们几乎没有混合使用过建筑……新形式的住房，附属住房。“除了使土地使用愿景多样化之外，该中心还为需求建议书RFPs 和滨水地区提供了设计指南，将查塔努加市的公共领域定义为步行友好型城区。

但是，当涉及设计质量时，催化式发展可能会带来许多意想不到的后果。在主要涉及新建筑的催化式发展项目中，伏尔甘房地产公司的艾达·希利指出：“当所有事情都是新的时候……很难创造真实性。”同样，几乎每个开发商都指出，迹象表明不同的产品组合会带来比较理想的效果，不管这是在南湖联合区有更多住房还是在大学公园有更多零售。所谓的“即时邻里”的挑战在于它们反映了设计敏感度、政治，特别是房地产市场的动态，这些可能经受得住也可能经受不住时间的考验。催化式发展是一个快速的开始，开始一个没有终点的过程。

目前，大面积的办公大楼和生物技术实验室受到了城市的青睐，特别是在我们的研究案例中。但是，该类型楼宇大量的撤离了美国历史悠久的城市步行友好的地区而搬迁至郊区，并不幸的与车型便利郊区的零售形式—“大盒子（Big Box）”有相似之处。这些建筑在未来20年将被如何使用？如果对这种类型的步行城市产品的需求是一个短期趋势，那么对于那些在未来会有多余建筑物的城市将会意味着什么？这些空间是否有适应性再利用的潜力？被停车场所占用的大量空间，也需要考虑上述问题。因为步行友好型城区的车辆行驶里程减少，以及自动化交通的发展潜力，这些会进一步减少停车的需求。

8、企业的规模使得地方政府和催化式开发商可以共担风险，共享收益

地方政府倾向于成为催化式开发者的合伙投资者去建设基础设施（公园、公共交通、街道、停车场等）和进行城市规划（区划、学校落位等）。作为回应，催化式开发商会成为WalkUP区域和区域内居民和企业的长期发展伙伴。催化式开发商不仅仅开展经济活动和创造税收：他们有能力也必须解决最为严峻的地方问题。

一些催化式开发商会被官方任命为正式的公私合营伙伴。非营利性催化式开发者，比如河畔城公司和3CDC，他们之所以成立，正是因为当地面临着一系列问题，而单单依靠地方公共部门难以解决。这些非营利性催化式开发者由私营企业资助。河畔城公司的董事会是由官方选举产生的不同仲裁员，而3CDC的董事会则是全然私人化的。在南湖联合区，公私合营模式更像是三脚板凳，催化式开发商直接接触地方社区利益相关者和参与建设城市政府的民用基础设施。伏尔甘房地产公司帮助成立了南湖联合区社区议会（South Lake Union Community），为规划研究提供资助，不过议会议员仅有一名来自伏尔甘公司，并且必须由社区直接选举产生。西雅图城市议会通过采纳南湖联合区社区规划方案，承认公私合作的伙伴关系。

在南湖联合区和大学公园的例子中，土地私有，地方行政机构与开发者合作进行新的分区规划，让建造者能完成他们的目标，同时实现公众利益。比如，南湖联合区分区规划发起了一个区域性的税收共享机制（景观、保护和地方基础设施项目，或称LCLIP），在这个政策之下，西雅图开发者们可以购买金县（King County）乡村的开发权，并得的到市政府慷慨的资助，而必须向市政府支付一部分开发者们未来在城市开发中获得的收益。如果不为开发项目重新制定分区规划，那公共目标也会难以实现。虽然与公民和公众领袖交涉或许会使项目进展缓慢乃至陷入窘境，但是案例研究的结果显示，这样往往能让开发者获得真正的价值。

所有的案例研究显示，催化式开发商倾向于融合传统上所说的私营企业和公共部门的角色。比如，作为房地产金融化的一部分，公共部门开始越来越多地运用诸如增税等现代金融工具来为开发项目借贷资金。反过来，私营企业也越来越多地自行投资或者自我征税来资助建设高质量的公共基础设施，包括公共交通和公共空间。这样的融合催生了PPP模式（公私合营），融合了私营企业（行动力强、专注、拥有可互换资产）和公共部门（协商民主、公共参与、一视同仁覆盖全区）的特质。许多案例都证明了一点，南湖联合区地方促进会的成立是为了资助电车建设，凤凰城公约选举是为了资助ASU的市中心校区。这样的融合能招揽意想不到的人才，找到新颖再开发方案，为解决最棘手的城市问题找寻新的思路和资源。不过，这也可能降低透明度，导致或恶化隔离和不平等，也使得缺乏经验的社区承担过多的风险。长期来看，不管是对地方还是开发者来说，保持良好的公私平衡能让双方都受益，即使需要花费不少时间，甚至互相间产生许多不愉快，因此也需要一个中立者从中斡旋。

9、仅仅依靠催化式开发无法实现可持续的城市再发展

WalkUP要取得长久的成功，集思广益、多方努力和风险共享都是必不可少的，不过前提是开发者积极地鼓励其他角色的参与。基石底特律公司（Bedrock Detroit）的RJ ·伍尼（RJ Wolney）指出，作为催化式开发商，其价值并不在于它的投资或产品，而在于如此规模的资金配置为整个城市和地区提供了丰厚的股本赞助，提升了投资可信度，因此得以吸引其他投资者，他们会觉得“在这个企业所在的地方进行风险投资能减轻不少的顾虑，因为这家企业有能力也有意愿去承担风险，我也会更愿意效仿。”这样的催化效果也让该研究在分析过程中无法量化案例所产生的全部影响。如今对于底特律市中心来说，最大的挑战是吸引外部投资者，而不仅仅是得到像基石投资公司、伊里奇（Illich）家族 (奥林匹亚发展<Olympia Development>，小凯撒披萨<Little Caesar’s Piazza>的一部分)、通用和福特家族这些催化式开发商的支持。我们选取的大部分案例中，市场规模都较小，“因此准入机会、发展机遇和稳定、具有真实市场指标和保障公平竞争的环境是不可或缺的，尤其是对于小开发者而言更是如此。”

10、催化式开发商必须提倡发展公共交通、骑行和步行基础设施

步行友好的城市环境需要密集的街道网络、小规模的街区和完善的步行线路。比如越莱茵河地区，多亏了那些在汽车时代来临前就建设好的狭窄街道和四通八达的小径一直以来具有的价值，不管经济如何不景气，它总能登上催化式开发的候选名单。“洪水般”的开发在城市更新时期产生了一些问题，因为开发拆除了街道，而代之的是无法穿越的超级街区，破坏了地区的步行环境。而如今的催化式开发者则不同，它们互相进行横向整合，因此有着恢复街道连通性和打造步行网络的独特能力，这是小型开发者力所不能及的。在南湖联合区，伏尔甘已经通过新建人行步道增加了街道网密度，让在整个社区内恢复公众使用街道空间的权利。

在底特律，岩石投资的股东马特·卡伦（Matt Cullen）任滨河保护协会（RiverFront Conservancy）的委员会主席已经很多年了，该协会负责打造世界级的滨水空间。对滨水区的投资在中心城区的再开发中扮演着关键性的作用，吸引了超过每年300万的游客，产生每年2200万美元的消费，带来了7-9.5亿美元的私人开发。作为中心城区的最大的地主，岩石投资在提升城市步行环境方面有丰富的经验，也对街道优化项目进行投资。

公路、铁路线、航道、公交系统和自行车道对交通出行和货物运输来说必不可少——而大运量运输更是至关重要。在为ASU校园选址时，里奇·斯坦利发现“虽然凤凰城很大，但是我们所有人立刻想到的就是要把大学放在轻轨线路旁。”凤凰城轻轨线在2008年12月投入运营，如今已经超越了原本预测2020年运输的客流量，其收入成本比（40%）已经远超全美铁路系统的平均数据（33%）。类似的，亚马逊房地产的领袖约翰·舒特勒（John Schoettler），同时也是伏尔甘最大的客户，他表示“我们不会去建造更多街道，也不愿意让更多人开车上路，我们必须为人们提供其他的出行方式。”因此在开发前期，伏尔甘召集了南湖联合区区域主要的地主和雇主，共同建设了改造示范街区，并对周边的地主征税，用以建设了往返于WalkUP和西雅图市中心的电车。

虽然从土地利用的方面来说，电车似乎更像是用来进行土地开发、实现中短期经济发展的工具，而非交通出行的长久之计。本研究选取的许多案例都毗邻新近建设的电车线路（分别在西雅图、辛辛那提和底特律）。辛辛那提和底特律的电车（Bell Connector和QLine）载客量都没有达到预测的数值，而乘南湖联合区电车的人次自2013年以来开始下降。这些电车的特点就是可达范围小、频频晚点以及缺乏接驳交通。

在西雅图，虽然交通拥堵十分严重，南湖联合区的雇主们也为电车接驳提供资助，但是仍然无法维持电车的载客量。虽然催化式开发商知道，为了提升步行友好城区的活力和发展弹性，必须要创造交通出行的多种选择，而真正有效的大运量公共交通必须在大的区域里做到四通八达，而不能只服务于一小片地区。案例研究中提到的电车都是地方性的、暂时性的出行方式，由地方产业税收和政府资助来提供绝大部分的运营资金，运气好的话甚至比区域性的铁路还受重视。初期的载客量并不能断言电车运营的成功或失败，因为电车系统有可能最后发展成区域通勤的铁路系统。

11、催化式开发商可以通过培养人才、资助企业来促进发展

在当代美国，建设步行友好街区势必会遭遇系统性的种族隔离和由地理、经济、社区环境和交通系统而导致的、愈演愈烈的收入不平等问题。最成功的催化式开发商并不回避这些问题，并没有放弃创造公平、包容的城市空间，部分原因是适合进行催化式开发的地区往往是因过去的不公和隔离政策和实践而出现的。正如辛辛那提的“帮助无家可归者组织”（Strategies to End Homeless）主席凯文·芬恩（Kevin Finn）指出的那样，“城市再开发应该平等地让每个人受益，这对许多人来说，是对过去政策和开发所造成的不公平的一种补救措施。”

纵览所有的案例研究，催化式开发商拥有地产开发专家、资金/筹款、政治资本和实现社会公平的能力。通过创造公平的城市空间，开发者能赢得公众的信任，实现他们的使命，同时实实在在地创造出更好的项目。比如，不管是短期内还是从长远来看，公众教育对于步行友好城市开发的可行性来说至关重要。在查特努加，河畔城公司与地方政府、UTC合作，建立了一所有早教中心的公立学校。类似的，在凤凰城市中心校园建成之后，开发者立即开办了学前教育学校，附近即将接受12年制教育的学生都可入学。

流浪汉是催化式开发商面对的另一个严重的社会问题。2008年，辛辛那提市议会和地方公益组织成立了一个行动小组，制定了“让无家可归者有家(Homeless to Homes)”计划，提供公共服务，减少流浪者的数量。该计划提出利用辛辛那提现有的收容所，重新装修成五个新的公共服务设施。“解决流浪汉问题策略”（Strategies to End Homelessness-SEH）组织是该计划最主要的实施方，3CDC正是向SEH寻求帮助。最终3CDC筹集到的私人捐赠，地方、州和联邦基金共4200万，用于建设了五个新的收容所。不过，3CDC对于帮助流浪者的作用其实比较微妙。凯文·芬恩发现，城市财政预算能给解决无家可归问题的资金会产生更大的影响，“如果没有像越莱茵河地区这样的地区缴纳的税收，政府也不会有钱去帮助流浪者”。社区里每个利益相关者都有责任保证这个资金循环的链条能够运作起来，如果一个地区的经济发展停滞不前，那些需要资金的社会项目也无法开展。

不过保证项目的可负担性是一个挑战。比如，3CDC建设了175套经济适用房，还有166套正在计划中），原来囊括在Section 8项目（注：大部分住房租金由政府承担）之下的公寓，如今已经被能负担可出售的产权自有住宅的富裕居民占据。虽然3CDC并没有导致Section 8项目在越莱茵河区消失，但是事实是居民们确实不得不搬离那里。即使是像大学公园和南湖联合区这样后工业时代的催化式开发商，也面对周围害怕因为房价上涨而不得不搬走的居民的反对，指责他们会导致地区绅士化，恶化地理空间上的经济不平等和社会隔离。

剑桥城在项目开始之初就和森林城提出了这个议题，要求在城市更新项目中，建设至少150户可负担住房。而在南湖联合区，因为城市政府在2016年之前都没有实行有关可负担住房的政策，最终能用于建设的土地就非常有限。因此，公众和社区倡导者必须在催化式开发初期就制定出建设可负担住房的策略。加州奥克兰“街道尺度城市影响顾问”（Street Level Urban Impact Advisors）的里克·雅克布斯（Rick Jacobus）建议“不要以为市场会给社区提供兼具品质和适合不同经济条件人群的住房”，在步行友好街区，为了实现社会公平，必须要提供非市场化的可负担住房和工作机会（理想的情况是在当地和通过公共交通能到达的地方都有就业机会），必须要资助公共教育和创造高品质的开放公共空间。

催化式开发者正是从社会平等的角度出发，创造振兴开发区域的动力。开发者们对整个区域进行投资，也将自己和其雇员安居于此，可以说是表明了他们承诺促进区域发展的决心。比如，岩石投资实行了迁居计划，鼓励员工们搬到底特律市区或周边居住。许多受到岩石投资资助的人如今都租住在“基石”地产里。在ASU校园，营养学专业的学生会在咖啡店里兼职。许多催化式开发者也借鉴了这种零售模式，资助他们的租户，并且优先考虑本土商户而非全国连锁店或旗舰店。比如，3CDC为餐厅和酒吧提供分级租约，按照每平方英尺15-20美元或者销售总额60-70%中的高者收取租金。新租户中需要时间积累客户群的商家支付的租金较少，而较为成功的商户则与3CDC共享利润。

12、强有力的地方管理对于建立充满活力、健康的WalkUPs至关重要

早期市区重建的经验表明，提供全天候的WalkUP管理是成功的关键。这种管理有助于填补当地司法管辖区所提供的服务水平与可步行城市化需求的市场之间的差距。管理组织通常不仅开发、维护和激活公共空间，还支持当地企业发展，倡导必要的基础设施，并帮助保持对社会公平的持续关注。

地区管理组织采取多种方式；

政府部门（即市中心发展部门、市政服务区等）

邻里协会，通常侧重于当地服务场所，并非WalkUPs

基于场所的非营利组织（例如合作伙伴、持有501c3和501c6分支机构、活动、基金会等的公司）

改善区域，包括商业改善地区（BID）、社区改善地区（CID）、社区福利地区等（有些可以有多个分类）

最后一类，通常被称为BID，在解决WalkUPs的需求方面往往是最成功的，因此也刺激了开发商的需求。BID是非营利性公司，通过国家立法成立，允许业主自主组织和自愿推行一种特别的评估方式用来资助组织的运作。

在底特律，由岩石投资领导的核心利益相关者，包括伊里奇控股（Illich Holdings）、M1 铁路（M1 Rail）、底特律经济增长组织（ Detroit Economic Growth Corporation）、底特律市、底特律娱乐区协会（Detroit Entertainment District Association）和底特市中心伙伴（Downtown Detroit Partnership -DDP），它们参与了公共空间项目，为市中心建立了一个同时考虑到公共空间和RV拥有的街头零售的空间营造策略。DDP是一个重要的合作伙伴，是战神广场（Campus Martius）和其他公共空间的改善区域的管理者（众多角色之一），以灵活的方式负责协调和引导私营部门资源来实现空间营造。创建有组织的结构和激励机制，以包容和公平的方式鼓励土地所有者、零售商和公共空间之间的创新性合作，某种层面上这对于我们所有的研究区域都是一个挑战。特别的是，在我们的研究领域中，单一开发者是主要的土地所有者，在更广泛场所营造和公共利益愿景和战略，以及房地产开发和地方管理准则以及提供结果所需的专业知识之间存在着紧张关系。而后者的成功是必不可少的，不应与前者混淆。BIDs 也不能取代民众领袖的作用，或许正如辛辛那提市中心的大卫·金斯伯格（David Ginsburg）所说的那样：“把工具看作是一种运行机制是非常危险的。” 加上三个传统级别的政府（联邦，州和地方），地方管理组织是现代生活中不断演进的第四级别治理。这种规模和形式的治理正在快速增长，北美有超过2,500个这样的地方管理组织。在我们的案例研究中，地方管理是对其他各级政府预算紧张的一种应对和在财政收入、管理方法以及场所之间建立紧密联系的需求。地方管理组织具有将宣传，政策和服务交付联系起来，同时建立共识和促进包容的独特能力。

例如，“底特市中心伙伴” 管理的MoGo 共享单车计划，该计划促进了市中心与邻近社区之间的自行车运动。辛辛那提市中心公司（Downtown Cincinnati Inc.）雇用了一个社会服务外展专业人士为无家可归的人口提供服务，并且 “凤凰城市中心伙伴（”Downtown Phoenix Partnership）保持定期举行一个热闹的盛事，例如品酒会、儿童故事会、艺术手工作坊、团体自行车游览、巡回演出，以及举办自己的大型室内活动以激活市中心。

催化式开发需要全天候的场所营造和管理运营才能成功。

六、总结

“转变市中心”的方法设定了一个传统的市中心复兴模型，它是一个有条不紊的逐步开展的过程。如果在催化式发展的前提条件不满足的情况下，这个模型在今天仍然适用。但是通过本文中的案例研究发现，催化式的模型可以在更短的时间刺激经济的显著发展，并为城市社区及其居民创造更大的社会福利。

催化式发展的三个关键支撑要素（耐性股权、融合发展、就业）确保了催化式发展过程的速度和稳定性。只有这样，它才可以自我强化，让价值创造呈现出一种螺旋式上升的状态。而事实上，这种自我强化是发展成功的关键。催化式发展的概念由化学术语中的“自动催化反应”而得名，意思是至少一种生成物能够继续作为反应物而参加到后续的反应过程中，形成的一种持续反应的过程。这也可以联想到良性循环的逻辑，一系列的事件通过一种反馈机制而不断加强自己。

这就是说，一个行动或行为，它不仅仅是代表着自己的好。比如说一幢新的租赁公寓的建设和使用，它在落成新建筑的同时，更意味着将吸引更多的行人经过，提升周边安全性，促进步行区域范围内的零售商业，增加居民视野范围内的丰富性。而因此增加了的产品价值和税收又会吸引更多的开发建设。这样的正向循环过程在车行便利的郊区开发过程中是不存在的。它的开发项目的建成和使用仅仅停留在自己本身足够好的层面，而同时又会带来一些自身之外的负面反馈，如公共空间的丢失、更拥堵的交通和低质量的、荒凉的周边环境。

然而，催化式发展也并不能每次都确保成功。如果开发商没有充足的项目资金，或者不能够与民间领袖保持相同的项目愿景，不能在社区区域划分和基础设施建设的必要性方面达成一致观点，亦或者在建设质量、公园和步行友好性建设方面妥协，都将使得催化式发展的努力功亏一篑。而开发商和步行友好型城区（WalkUp）都将感受到这样的失败结果。在遇到困难的催化式开发（Catalytic Development）项目中，土地的集权管理和基于地域范围的资本都将阻碍项目进程，从而引起新一轮的信用紧缩，最终影响整个社区几年甚至几十年。因为这个原因，金融伙伴关系和土地整合（包括公有地块）应该有意识的并且小心的组建和进行，如果项目进展缓慢，需在协议中明确土地归还条款。同样的，催化式开发商在得到公共区域划分支持后，应该实施分阶段的开发策略，而这样的开发策略可以快速应对波动，并在波动中不易受到伤害。通过建立互信，在灵活计划上达成一致以应对市场需求，城市设计和地区管理的开发商和主管区域划分的当地政府都将在降低风险的过程中起到关键作用。

在1969年的《城市经济》一书（The Economy of Cities）中，简?雅各布斯（Jane Jacobs）探寻了城市的起源和原因，总结到“我们的远古祖先并不仅仅通过多做他们已经做的事来扩大经济......他们通过增加新的工作来扩大经济。我们也是。” 在这些催化发展的案例研究中，我们看到房地产投资者，私人雇主和公共部门通过投资于步行友好型城区来适应知识经济和体验经济的发展。

然而，催化式发展不是对所有已经存在的和即将出现的步行友好型城区都适用，因为在一些地区，传统的方法仍然适用。但是对于那些具备催化式发展三要素（耐性股权、就业、融合发展）的地区，未来将一定会实现巨大的经济、社会和环境回报。催化式发展允许“按下快进键”来实现临界增长。这可以被当作经济发展的增长、社会平等性的提高（如果当地有足够的经济适用房、劳动力和创业项目）和解决气候变化的重要方法。目前，大概需要20到30年来满足社会对步行友好型城区的潜在需求。另外，全国范围内，数百个步行友好型城区需要被扩张和建设。基于此背景条件下，这种新的发展模型出现在了经济，社会和环境的适宜时期。

全篇终