楼市释放强信号,房价或于下半年开启下跌通道?

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楼市释放强信号,房价或于下半年开启下跌通道?

这是一个扭曲的时代,人人都憎恨高房价,但是人人却都热爱房地产。面对吊诡的房价,有的人穷其一生也可能实现不了买房梦,而有的人却能靠投资炒房跻身富豪阶层,实现财富自由。

最近一段时间,房地产又掀起了一场惊涛骇浪,颇让人有些难以看懂——全国各大二线城市房地产市场异常火爆:成都7万人抢房;杭州2万人排队冻结资金,有人大打出手,有人晕倒在排队的队伍上;深圳更狠,开发商要求直接冻结500万资金,依然难挡购房者的热情…

不仅如此,受调控重压的几个二线城市不仅房价没有下跌,反而迎来了大涨:4月份,太原二手房同比上涨幅度高达30.92%;西安更是一路狂飙,同比上涨了近74%,稳坐全国房价上涨的头把交椅。房价俨然犹如一批脱缰的野马,一路狂奔。

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很多人在抱怨房价越调越高的同时,也陷入了极度的焦虑,难道高房价又要死灰复燃了吗?楼市调控就只是形式而已吗?

奇哥不止一次强调过,本轮楼市调控的主基调是,稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。这就意味着上述出现的种种市场火热场面都和房地产调控大局不符,都注定只能是昙花一现。在房住不炒的大局指导下,只要一天没有回归住房的居住属性,房地产没有回归到平稳健康的轨道上,楼市调控就会保持紧绷,遏制投机炒作就不会停歇。

很多人恐慌、焦虑,完全可以理解。毕竟市场的真实表现和很多人预期不同。

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但奇哥接下来要说的是,最近这段时间,我们大多数人关注的都是被媒体渲染放大后的新闻,其实市场真实情况并没有那么火爆,我们都被误导了。楼市最近几天释放的强信号,更让炒房客和开发商都坐立不安,业内专家预测,房价或开启下跌通道:

一,开发商钱紧,多家大型房企发债被“中止”,雪上加霜

奇哥说过,这一年多来,其实最难过的就是开发商。处于金融去杠杆的房地产,国家矛头直指房地产企业,开发商普遍面临缺钱的麻烦,尤其是中小企业。从2016年底开始,开发商的融资渠道就都被限制了,可以说钱现在是越来越难借了,而且成本也越来越高了。

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最近上交所释放了中大型开发商也同样面临融资难题了:信息显示,近一个月以来,富力地产、花样年集团、合生创展和碧桂园等多家公司发行的债券均遭到“中止”。不仅如此,金地等一大批房企正在排队发债,专家分析称,他们被“中止”的概率极大。

对于本来就缺钱的开发商来说,这无异于雪上加霜。要知道,从去年10份以后,已经有很多企业选择高成本的海外发债筹钱了,且这种趋势和规模都在2018年迎来大爆发,数据显示第一季度海外发债总额,已经达到了2017年全年的水平。

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为什么监管层中止了很多企业发行的债券?答案很简单,1-4月,全国已经有16只债券出现违约。房地产企业的负债已经达到了有史以来的峰值,今年又是偿债高峰期,不排除会有更多企业陷入债务违约的泥沼里,所以监管层必须更加谨慎。

业内专家分析称,今年下半年对于部分房企来说,日子将更加难熬。由于债务体量庞大,再加上违约潮也将陆续出现,为了保命,相信很多地产商会乖乖选择降价卖房,因为眼下只有这一条路可以走了。

二,地产股大跌,开发商度日如年,降价成唯一求生途径

很多人看到了楼市抢房的激烈,却看不到背后很多开发商在泣血。首先,限价政策限制的是开发商的销售价格,这等于变相降低了开发商的利润。奇哥了解到,此前被抢的很多项目实际上开发商都是贴着成本在卖,都基本赚不到钱的。

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其次,投机炒房客在全国四处抢房的同时,在股市上投资客们却在用脚投票——前日尾盘沙河股份近乎跌停,新城控股、泰禾集体、阳光城跌幅均超过4%。就连行业老大万科A也下跌了3.4%。A股地产股再度迎来一次惨烈杀跌。

从地产股的走势来看,显然资本市场对房地产大势没有信心,那么在全国四处上演的零星抢房热潮就可以判定只是市场的“虚火”罢了。这种万人“抢限价房”的盛况,即便再上演一百回也救不了“缺钱”的房地产企业。

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透过上述两个事件向我们释放的信号再清晰不过了:调控压顶,看似不受影响的房地产企业实则已近崩溃边缘,步履维艰,眼下不过是在苦撑罢了。专家称,在多重压力之下,资金周转失灵将是每个房地产企业必须要面对的问题,而唯一的解决方式就是降价卖房,以价换量。对于一些仍冥顽不灵还在豪赌政策松绑的开发商,奇哥只能对他们说“自作孽不可活”。

至于什么时候房企会降价卖房,业内专家分析称:或最先由三四线城市开启,而地产商之间的价格战大概率或在8、9月份就要正式上演了,因为那时候正是临近还债的最后时期。如果不按时还债,就会被拉入失信黑名单,以后再想融资借钱就更难了,这个道理开发商自己不会不懂。