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明白了！如今棚户区改造都是这样弄的！。改造|明白|棚改|征收|律师|棚户区---

导读：据经济日报近日披露，某棚改项目在推动过程中创造性的推出了所谓的“6字诀”——“谋、控、谈、签、拆、法”，取得了良好的实践效果。那么，这6字“诀”分别是什么呢？广大被征收人又能从中学到哪些东西，进而对自己的征收维权起到助力呢？本文，在明律师为大家逐一进行解析……

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“谋”：丰富棚改参与方

在“谋”方面，某区首创“政府主导+国企服务+三房建设”的棚改模式。政府主导保证了项目的公信力和执行力，并成立市、区、现场、片区四级棚改指挥架构有效推进；由国企作为棚改项目的承接服务商，提供专业服务；项目重建后除回迁安置房外，全部是人才住房和保障性住房，保证了项目的公益性。实行“两阶段三方向一目标可回转”的推进方式，第一阶段为民事协商签约，第二阶段转入“行政征收+行政处罚”，同步实施“可回转”签约，在最大程度上保障当事人权益，尽量避免激化矛盾，实现“法理情”的高度统一。

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这种复杂模式究竟在实践中如何运作，绝非短短一段文字所能解读清楚的。这里提示广大被征收人2点，一是在第一阶段“协商签约”中就要积极依法维权，而不要消极等待到第二阶段；二是对于“行政征收+行政处罚”的应对，要着重注意处罚这个环节，及时提起程序对其中不合法的部分进行救济，让这个“+”加号轻易加不上去。事实上，将征收和处罚捆绑在一起进行，已涉嫌行政目的不当，属于典型的征收套路。

“控”：控制抢建

在“控”方面，当地加强建筑物管控，锁定当事人房屋信息，打消“抢建博赔”欲望，确保违法建筑“零增量”。在棚改启动初期，就对三个片区建筑物和当事人逐一登记并编码，锁定棚户区建筑物数量、面积等信息，杜绝地下非法交易；迅速接管片区内物业管理公司，对建筑物全方位全天候巡查，防止抢建加建。建立了房屋权属信息确认和异议处理机制。

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这无疑是合法的、正确的。当房屋征收范围确定，“暂停公告”发布后，抢建行为应当被绝对禁止。需要指出的是，暂停公告的期限一般为1年，不得长期暂停而未进行下一步征收。

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“谈”：以“户”为单位+设置违建补偿封顶线

在“谈”方面，当地充分维护当事人权益，科学制定补偿政策。面对普遍存在的一栋房屋涉及数十户当事人的现状，确立了以“户”为单位的棚改路径。设置历史遗留违法建筑面积补偿封顶线，建立梯度地价罚款补交机制，违建面积越多，补交的地价和罚款越多。

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这里涉及两个大问题。一是以“户”为单位进行棚改，缺乏法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定要以所有权“人”为单位实施征收。故这里面将“人”打包为“户”以降低工作难度可能引发某个个体被征收人的权益遭侵害，被征收人须加强应对；二是所谓“违建补偿封顶线”，将历史遗留原因导致的“违法建筑”仍认定为违建，显然不利于被征收人的补偿权益实现。被征收人需要明确的是，这一“封顶线”是否合法，不是征收方一方说了算的。被征收人完全可以依法提起程序尝试进行救济。

“签”：奖励金促迁老调重弹

在“签”方面，推出按期搬迁奖、整体搬迁奖、购房资格奖、先交房先选房等多元激励措施，大大激发了当事人“早签约、早改造、早受益”的积极性；以前置协议、暂测面积等创新，有效破解了签约初期的瓶颈问题；开发“棚改云”系统，实现“云”管理，提升办事及沟通效率并确保信息安全。

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如果被征收人对补偿安置条件不满，可无视上述各项奖励政策。而“前置协议”即所谓的“预签约”，“暂测面积”即所谓的“预测量、评估”是不可等闲视之的，一定要认真加以应对。不同意就不要签约，过后没有卖后悔药的。

在“拆”方面，实施拆除工作与签约交房同步推进。

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签了就拆，字不能随便签，尤其不可签空白协议。

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“法”：不请律师维权真不成

在“法”方面，组建了100多人的政府法务人员及律师团队，对棚改政策制定、操作规程等系列环节全程把关，防控实体及程序法律风险；依法应对行政复议和行政诉讼，对终审结案房屋进行依法强制拆除。

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政府征收，一个项目竟动用100多人组成的法律人员队伍。试问，作为被征收人的你选择单枪匹马的参与博弈能成吗？“6字诀”再创新，最终也还是要回归到“法”这个字上来，真正的考验也必将围绕这个字在法庭上展开。故此，咨询律师、委托律师、信任律师是现实环境下被征收人的理性选择。我们一直主张，被征收人可以多走几家律所、多见几位律师，并且最终选择一位您信得过的律师进行委托。

作者丨王小明