同比大涨67.5%！5月北京二手房成交量激增
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同比大涨67.5%！5月北京二手房成交量激增。二手房|同比|北京|胡景晖|激增|成交量---
最近有木有经常接到房产中介的电话告诉你“市场回暖、抓紧买房”呢？这次该不该信呢？
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先来看一组数据。
二手房|同比|北京|胡景晖|激增|成交量---
看得出来，5月的成交量的确是北京“3.17新政”调控以来最高的了
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，创下14个月以来的新高。对比来看，5月18096套的成交量，同比去年5月上涨67.5%，环比今年4月也上涨32.3%。1、谁在买房？
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北京“3.17新政“调控刚满一年，市场难道就要转为高温运行吗？其实不然。在成交量走势图的上面，有一条线代表着价格走势，能看得出来价格在过去一年一直在下调。这也就意味着，这次成交量的增加是建立在价格持续下降一年的基础上。
于是，很多”不得不买“的刚需族（比如要结婚了、生了孩子家里住不下了）就选择结束观望，出手买房。当然还有一个因素，此前市场上一直传今年3月楼市还会有政策，但事实证明这是个谣言，大部分刚需都认为市场会继续稳定下去，所以就选择不再等了。
还有一个数据可以侧面印证这次成交量上涨主要是在解决自住刚需。我爱我家市场研究院给采访人员一份统计数据显示， 3、4、5月购房人的支付结构相差不大，全款的比例有所收窄，5月只占四分之一；商贷的比例有所增加，5月占两成有余；市管公积金仍是占比三成左右的首选支付方式；市管组合贷款，即公积金贷款、商业贷款等方式组合的占比上升到了17%左右。
北京住宅的销售总价高，目前二套以及非普通住宅的首付比例也高，加上首套、非首套的银行贷款利率也在基础利率上有不小提升，全款、商业贷款的门槛、成本都是比较高的。“自去年调控以来，全款、商贷逐步从北京二手房交易的主流方式退化为次要方式，公积金则成为了客户选择最多的方式。” 我爱我家市场研究院院长胡景晖说，使用公积金购房的客户基本是以自住需求为主的，他们或是首次置业，或是卖一买一的改善置业，整体需求颇为刚性，投机的人很少。
2、“学区房”又热了么？
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最近很多区都出台的最新的小学入学政策，市场上又出现了一些关于学区房“大热”的传闻。
其实，“热”有两个概念，一个是成交量增加，一个是价格大涨。从目前来看，北京二手房市场还没有出现价格大涨的情况。据统计，5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%，涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点，但绝对幅度并不大。与去年4月的最高点相比，5月北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。
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即使在一些所谓的“学区房”热门地，也一样。中介方面介绍，在去年“3.17新政”前，交道口东大街区域的二手房价格一度飙涨到14万元／平方米，但目前已逐渐回落到12万元／平方米的水平。
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比如土儿胡同一套约70平方米的两居室，在4月24日以880万挂牌；一天后，就下调20万降到里860万；到了5月1日，价格又从860万下调到850万元。
再比如交道口东大街上一套54平方米的一居室。该房源在今年1月17日以730万元的价格挂牌，3月21日下调5万，降到725万；4月6日下调15万，降到710万；5月6日下调20万，降到690万；5月31日下调40万，降到了650万。
这两套房源目前在售，报价降低都是因为此前价格报得虚高，后来随着楼市稳定而不断下调报价的。此外，从采访人员近日在西城、东城、海淀、朝阳的二手房市场热门地区的调查看，目前业主报价还相对稳定，基本维持着“3.17新政”后下调的水平。
3、学区房成交量为何增加？
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最近的刚需中，有一大批是家长。这是因为一些区的入学政策发生了调整。比如海淀区教委规定，自2019年1月1日起，该区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片；东城区教委也明确，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自今年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片入学。
与4月相比，5月交易占比变化幅度最大的是西城区、海淀区、通州区，三区占比依次环比扩大2.4个百分点、1.9个百分点和0.8个百分点。显然，西城区在5月的二手房市场上更受购房者的青睐。
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胡景晖分析认为，西城区、海淀区是北京教育资源最为丰富的区域，考虑到子女的教育需求，不少家长会在年后开始为下半年子女的入学读书进行准备，并在经济条件允许的情况下择机在西城、海淀二区出手购房，所以才造成了两区二手房交易占比在近期的扩大。
即使你是家长，当你听到中介跟你说“今年买了房，还能上中关村一小；明年再买，就不一定能上了！”你也一定很难停下买房的脚步吧。因此，这就导致一些家长可以想赶在政策实施前买定。
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不过，一定要明白一个道理：这些区入学政策的调整从根本上是为了打击炒作和跟风抢购“学区房”，通过“多校划片”“房产登记时间”“六年一学位”等多项措施，严控“以房择校”，让“学区房”难以对应单一名校。有市场人士分析，学区房成交量的增长也是短期情况，未来新政实施后，市场也会趋于稳定，此前价格高居不下的房源也有望降温。
4、下一步二手房还会大涨吗？
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成交量冲到1.8万套后，下一步市场情况备受关注。
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中介方面则已经从5月内的每日交易数据洞悉出已有走低迹象。胡景晖说，5月初的单日网签量多在800套以上，5月4日甚至超过千套；此后的单日网签量有所下滑，降到了800套以下，仅最后一个工作日超过900套。“这种月初网签高于月中、月底的情况与以往每月月初最低、中下旬持续增加的趋势有所出入。二手房继续升温的后劲恐怕不足，接下来交易量或许不会再有明显的增加。”他说。
对于刚需而言，虽然二手房成交量增加造成部分地区房源在售量减少，但在近期还可以在新房市场有其它选择。
按照计划，今年本市的限房价项目和共有产权房项目将大批入市，楼市调控的加法也将明显发力。中原地产首席分析师张大伟预计，从2018年6月开始，北京将有大量的限房价项目与共有产权房项目上市，整体市场在2018年有望继续降温。“对于刚需来说，在大量低价房源上市后，选择余地也将增加。”
采访人员 | 曹政
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编辑 | 耿诺
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图片来源 | 数据图来自我爱我家市场研究院、示意图综合北晚图库、视觉中国
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