偿付高峰+违约潮房企债务压力引人忧回顾2017年

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回顾2017年，在“防范系统性金融风险”论调基础上，金融监管力度逐步加强，房地产业融资渠道不断收窄。住建部、银监会、发改委、财政部等多部委均表示要规范购房融资，推动房地产业持续去杠杆和降风险。

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2015年伊始，受益于融资环境宽松，公司债券融资打破了房地产行业开发贷、信托为主的传统融资渠道。2016年一季度公司债发行规模近3000亿，但自2016年四季度以来，随着融资政策调控公司债发行规模也大幅下降至500亿左右。受调控政策影响，房企融资渠道收窄，缺钱房企为保持充足现金流不得不发行融资成本更高的债券以保证融资效率。

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数据来源:wind

行业景气度与收入将对各企业的抗风险能力产生较大影响。依据wind数据，A股房地产市场收入增速自2013至2015年连续下滑至5.10%后，于2016年迎来大爆发，增长率跃升至28.05%，营收16104.38亿元。然而，2017年增长率即跌回2015年的水平至7%。

相较于盈利情况，现金流往往更重要，现金流的健康稳定是企业偿还债务最根本的保障。鉴于目前的房地产行业普遍项目规模大、开发周期长，随着融资政策的收紧，房企融资渠道不断收窄，多数房企融资难度将会加大，融资成本也将不断上升，现金流压力逐渐显现。对此，房企在年报中也已预见并给出将加速销售回款稳定现金流、降低融资成本，减小资金层面压力等举措。

主流选择国内贷大幅增长境外债

2017年，房地产开发资金来源和结构基本保持稳定，房地产开发资金共计156052.62亿元。其中，国内贷款25241.76亿元相比外资依然是房企较为依赖的融资手段，而以定金及预收款为主的其他资金来源仍然占据资金总额的48.89%。

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2017年的美元债发行规模是同期公司债发行规模的4.6倍，人民币兑美元汇率的持续走强使得境外融资成本较低，但因受美联储加息影响，同时房企此前发布的公司债券普遍为3+2、2+1结构也将集中于2018年、2019年到期，未来很可能进一步推高境外发债成本。

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2018违约潮来袭房企海外融资额翻倍2018，债券违约大年。

在日趋收紧的金融监管下，先于楼市受伤的是实体经济。

在刚刚过去的四个月，全国有16只债券出现违约，涉及公司包括春和集团、大连机床集团、丹东港、川煤集团、中国城建、亿阳集团、神雾环保(300156,诊股)、富贵鸟、中安消9家主体，涉及金额高逾130亿元。

进入5月，市场上陆续又有新的违约债券出现，重阳投资5月公布的最新信息显示，今年以来已经有20只债券违约，合计债券余额168.54亿元。截至5月中旬，已有10家主体曝出债券违约，其中5家违约主体为今年新增，分别是亿阳集团、神雾环保、富贵鸟、凯迪生态(000939,诊股)、中安消。

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从违约频率上看，2015年和2016年是新增违约主体和金额的高峰期，2017年虽边际减少，但仍处于较高水平。由此看来，若保持前五个月的频率，2018全年新增违约相比前两年将不遑多让。

债券违约频频发生的另一面，是新债发行的困难重重。

5月21日，东方园林(002310,诊股)发债遇冷，原计划发行的10亿元公司债券，实际发行规模仅5000万元。董秘杨丽晶快速回应称全是受大环境所累，发债才会有影响，公司正常运营，且具有偿债能力。然而，东方园林股市大跌，并于25日起临时停牌。

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反观境外发债，数据显示，截至2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资数据达到了233.2亿元，同比2017年1-4月的112.35亿美元上涨幅度达到了107%。4月单月发债金额达到了88亿美元。

有分析人士称，在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，随着信贷市场的调控持续，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。除此之外，2018年是房地产企业美元债集中兑付的一年，企业面临新资换旧债压力，海外发债需求持续提高。

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数据来源:年报

2018年，已有部分房企表示出了着重去化库存，保持良好现金流、加速销售回款的行动及决心。而在融资选择上，受限于国内融资环境的日益收缩以及发改委联合财政部下发的防范外债风险的通知，并将中资企业境外发债审批机制改为备案登记制，随着今年地方债务风险化解的任务迫切性提高，针对外债的管控政策正持续强化，2017年大批量境外发债盛况或被限制。未来侧重将更偏向直接融资，如供应链ABS、长租公寓ABS等资产证券化手段。

同时房地产行业集中度仍处于加速提升的关键时期，随着房企负债情况的不同，对融资效率和成本的选择上则可能会更着重于效率以应对可能发生的流动性风险。

偿付高峰+违约潮 房企债务压力引人忧

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