房地产泡沫会破灭吗？从美国、日本、东南亚教训说起他山之石可以攻玉"

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我国的房地产市场泡沫会破灭吗？不少人都在关心这个话题。

他山之石可以攻玉，我们来了解一下近年来发生过房地产市场泡沫破灭的国家和地区，当时是怎样的情况，再和我国当前的情况做一个对比。

先说美国，06年次贷危机导致了美国的金融危机，从而影响到欧洲，甚至全世界！

这次，美国的房地产市场泡沫破灭，最主要的原因是美国政府提倡了叫居者有其屋的政策，政府向那些没有工作、没有固定收入也没有房产的人（在美国被戏称为三无人群），提供便捷的甚至低利率的贷款政策支持。

这样一种政府向善的政策，最终诱发整个房地产市场泡沫破灭，进而诱发金融和经济危机。

对比我国房地产市场，无论你在哪个地方买房，不论你的经济资金情况是什么样的，目前首套房的付款比例都要30%甚至更高。从这个角度来说，我国房地产市场风险应该是可控的。

再看日本。

日本离中国比较近，经济体量也比较大。日本的房地产市场泡沫破灭发生在上世纪的90年代，在此之前日本也经历过长达二、三十年的经济的高速增长，有多高呢？也就是5%左右。不像过去二、三十年，我国的经济增长速度可达到9%、10%。

房地产市场泡沫破灭之前的1985年，日本和美国签订了一个《广场协议》，按照这个协议日元兑美元约定的要每年有5%的向上的浮动。实际情况，签订协议之后的三年时间日元兑美元升值了87%。

大家都明白这一纸协议上面约定了日元兑美元未来的升值，这是确定性的。金融市场就形成了一个确定性套利机会，大量资金进入到日本，吹大了股市和房地产市场的泡沫。

日本央行当意识到了风险，从1987年开始采取急刹车的方式来控制风险，实行了极其严厉的金融收缩政策。

1986年，日本的金融机构对房地产行业的贷款同比前一年增长了30%到40%；但1987年同比增速已经降到了6%—8%。1991年，日本的所有金融机构都停止了对房地产行业的贷款。

整个市场急剧变化，诱发了股市的泡沫破灭等一系列风险发生。日本的房地产市场的泡沫被刺破了。

应该说，日本的这种从极度宽松到极度收紧的货币政策，是造成房地产市场泡沫涨大，进而刺破的最根本原因。

参照我国政府对宏观调控方面的依据和经验，这种情况在我国发生的概率并不大

再看一下东南亚。

东南亚经济体在上世纪90年代末发生了一次不小的金融危机。房地产在这次危机中起到了重要的推波助澜的作用。东南亚房地产市场泡沫破灭的这个危机最重要的原因是，整个东南亚国家经历过80、90年代初的高速增长。

我们都听说过像四小龙、四小虎这些故事，那么经济高度增长自信，加上在国际上竞争力的高度自信，四小龙都实行了国家货币和美元的直接或者间接的固定利率，盯住美元！

恰恰在90年代以后，美国经济特别景气，而东南亚经济开始衰落。而实行的固利率没有变。

简单说，这意味着东南亚的货币长期被高估，而政府仍然坚持盯住美元，就存在了一个套利空间。大量货币从东南亚国家本币兑换成美元，之后撤离东南亚市场。随着资金撤离，本币贬值，从而诱发了房地产危机。

再看一下中国，虽然说我们的货币发行量增长很高。但是长期来看，人民币对美元兑国际主要货币的价值还是比较稳定的，最重要的是中国实行的是有管理的浮动汇率政策。这意味着在中国你有钱，想把钱拿到国外去，在资本项目是不允许的，这种情况就最大限度避免了大量资金外流。

在外汇资金外流被管制，我国的房地产行业的首付款比例普遍比较高，同时宏观调控当局手中的筹码比较多，调控经验还算丰富的情况下，参照这几个地方房地产泡沫破灭的经验来看，短期内中国是不会犯的这些错误的。也就是说，中国房地产市场短期不至于出现泡沫破灭的极端情况。

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