关于深圳回迁房投资，你必须知道的2个优点和2个缺点最近快一个月时间了

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近快一个月时间了，深圳站没有发表一篇关于回迁房的文章，很多会员悄悄问，是不是回迁房项目不靠谱停掉了，是不是没人愿意购买熄火了？为什么这么长时间都没有一个消息？

如果说一个消息都没有那是假的，上个月康老师来深圳做了一次线下活动，前段时间和3806号会员董老师做了一场直播，董老师买到以后激动的眼神大家或许都看到了，上周四和深圳房产大咖地主佬姜老师做了一次视频，讲述的都是关于回迁房的投资以及房产投资技巧。董老师家楼上就是当时购买佳兆业回迁房的居民，而董老师自己买的是商品房，买的时候差价近2倍，但现在二手市场却一个价格，无风险套利空间近200万，因此董老师深受启发在3月份买了一套回迁房。地主佬姜老师，相信在深圳的朋友都很熟悉，房产圈的大咖，自己拥有的很多物业就是通过购买回迁房所得。所以不是没有消息，而是深圳站主编并非销售出身，最近有些会员过来签约处理中间事情确实也很忙，所以也没有主动联系报名的朋友，采取谁问回答谁的方法。

当然，除了这些原因，确实也有其他因素。说来也有意思，在俱乐部出去考察的时候，一些中介推荐购买的文章竟然是俱乐部前段时间的文章，只是少了俱乐部深圳站主编的二维码，有的中介推荐过来的文章中甚至还带着某些会员老师的姓。换句话说，俱乐部写的文章都为别人做了嫁衣裳，根据调研发现，马桥联合片区在4月份一个月的签约面积比1-3月份签约面积之和还多，而促使成交的关键因素竟然是互联网上那几篇文章，尤其是深圳站关于安全性尽调的几篇文章，可以说在业界广泛传播，究其根本原因，还是因为信息太少。那些真正投资获利人也不会在网上说自己赚到钱，所以大家只要搜深圳回迁房就很容易找到俱乐部发的这些内容，而这些内容基本全部被去除原创来源的标识，其他内容都是“风险、纠纷”等等“键盘侠”的天下，看了反而负面效果不小，毕竟在这个细分领域，还分很多种情况，还有城市差别。所以本身信息太少突然增加一些信息打破原有生态导致我们会员自己买不到，这也是笔者不愿意再多说这种产品的重要原因，其实也极少有真正的的投资实践者愿意写这些东西，闷声发大财才是当下的王道。

既然这么多人关注，笔者决定今天再写一篇关于回迁房，今天的文章，强调一下缺点，毕竟对于一个全是优点且有巨大无风险套利空间的投资品，说实话市场上是不存在，即便存在也早就落入到有一手信息人的口袋，回迁房之所以在深圳合理的存在，是有其自身优缺点的。

缺点：

1、

回迁周期确实比期房长。

当然，前提还是深圳比深圳，因为深圳楼盖到2/3以上才能开始申请预售，大概到封顶的时候基本才能开盘出售，而回迁物业是处于拆迁阶段的物业，还需要在期房的基础上多1-2年拆迁和2年的新建时间。

2、没有杠杆。

全款支付确实让很多人感觉心力交瘁，甚至很多人想出众筹的想法。即便在深圳首付四五百万稀松平常，但大家利用金融工具获利一定更多这也毋庸置疑，不过各有各的游戏规则，没有杠杆也是回迁房的大缺点之一。

优点：

1、安全性。

这一点算半个优点吧，毕竟市场上的确存在回迁纠纷的案例，但这个我们不展开论述，有兴趣大家可以自行下载关于深圳城市更新的几个文件，《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市房屋征收与补偿办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的措施》。不过大家大可不必研究，费神费脑还容易错过机会，我们从简单意义上讲，我们选择标的物投资逻辑非常简单：历史遗留+开发商确权+住建委备案。现在很多会员问是否安全，当然如果连开发商和住建委都信不过，我们俱乐部也无能为力，毕竟开发商和住建委尤其住建委比起俱乐部还是更可靠。至于是否原地回迁（北京上海基本都是异地回迁，深圳基本都是原地回迁），用地性质等等这个要看具体补偿合同的细则，在回迁房这个细分市场，笔者还是坚持不懂不碰的原则。当然，俱乐部目前签约的都是原地回迁+大产权商品房+住宅。

2、回报。

说实话，康老师是学数学出身的，笔者也学过精算，过去做投资也天天算算算，所以对于回报一定非常敏感。笔者深深地知道，今天选择不同的投资产品和金融工具，在未来5年后会有天差地别的结果。但所有问过笔者的会员都知道，笔者对回报率只字未提，这是为什么？因为笔者明白，对于高回报的产品，提回报率容易让人过于兴奋而忽略其他不利因素，虽然成交量多了，虽然俱乐部也更赚钱了，但并不利于会员朋友的资金统筹规划和安排。今天同样我也不想把这笔账算给大家，毕竟这个睡后收入（睡一觉起来的收入）除了租赁补偿还有确定的利差+时间增值的迭代。那么为什么不利于会员朋友的资金安排，因为大家会忽略或者忘记游戏规则中的不利因素，周期和杠杆因素。回迁房的游戏规则就是资金有3年多的沉默期，这三年期间每个月只有1000多元的租赁安置补偿，无法在公开市场变现，主要是没人敢买，怕在交房的时候卖方变卦反悔。不过话说回来，房子本身的投资周期都在3-5年，指望今年买明年或后年就能翻倍卖出，我想不遇大行情这种想法不太现实，所以选择投资房产，就应该做好3-5年的投资准备，天天幻想明年翻倍卖出既不理性也不现实。因此在笔者看来，即便存在周期因素，也是正常的投资周期，唯一的区别就是在这个周期内能不能变现。

当然，也有一些朋友说没有杠杆、感觉回报太低了，我也不做反驳，在投资市场上，会算计比拍脑袋凭感觉重要的多，回报是不是太低并不可怕，可怕的是对标物就是错的，回迁房作为一种投资品，一定和同等安全级别的产品比才合理，总与过去的腾讯股票比，与现在的数字货币比，我想不仅回迁房回报率低，哪个投资品都是输家，过去那么多科技公司，腾讯自己也是九死一生，投中腾讯又拿得住的概率有多少？数字货币多如牛毛，赶得上又买的对的概率又是多少？选到腾讯股票和正确的数字货币难度堪比打彩票，所以与那些稀奇古怪、十年一遇的投资品比，既没有逻辑也毫无意义，如果真的能抓住那些机会，相信咨询深圳回迁房纯属调戏康老师。

文章的最后，笔者想告诉大家，

既是投资品，就一定有利有弊，投资就是能接受缺点、把握优点，那些既有高流动又有相当的无风险套利空间的产品，除了骗子就是傻子。

美房网珠三角分析师

关于回迁房的问题，请添加美房网深圳康老师个人微信（mkkk986）咨询。

美房网康老师助理

参加线下活动请添加康老师投资俱乐部助理个人微信（mkszf01）咨询。

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责编｜秀鑫

校对｜甘雨

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