再说“半壁江山”的深圳“小产权房”，何往哪儿走！再说“半壁江山”的深圳“小产权房”

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再说“半壁江山”的深圳“小产权房”，何往哪儿走！。深圳|不动产登记|《通知》|历史遗留|合法化|小产权---

再说“半壁江山”的深圳“小产权房”，何往哪儿走！

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继续关注临深的广州、惠州、东莞三地频出重拳拆除违规小产权房的消息，深圳还在继续发酵！

这和四处高温抵挡不住的周边整治“两违”不同的是，深圳市总建筑面积约50%的“小产权房”及其业主，“风景依旧、波澜不惊”！

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追究存在深圳市“小产权房”的现状，除了根据官方多年来处理小产权时“高高举起、轻轻放下”的态度，扒开最近几年的坊间流传，发现深圳是早在2004年，就已经实现了全部集体土地国有化，成为了国内首个没有农村建制城市的存在，这就是和当下临深广州、惠州、东莞三地频出重拳拆除违规小产权房的现象，就是更本质的不同。

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为此，有必要坊间再梳理“半壁江山”的深圳小产权房，只是提醒：巨大的诱惑面前，到底何往哪儿边走！

核心：深圳已无农村建制，不存在“小产权房”。

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2017年 9月20日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《通知》，就房屋交易与不动产登记衔接过程中的资料移交共享、交易登记业务衔接、历史遗留和房地产市场调控和监测分析工作有关问题做出了解释说明和通知。

其中第三条关于历史遗留问题的通知中明确指出：针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题；防止小产权房通过不动产登记合法化。

而于是

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问题：深圳的历史遗留建筑，产生何种影响？

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当时，相关专家就推断，可能是因为不动产统一登记开始之后，出现了部分借此契机给小产权房“转正”的问题，但实际并非如此，这一次国土资源部和住房城乡建设部联合发文堵住这一缺口，并没有达到实际意义，或者就深圳来说，这一《通知》并不会有太大影响。

只是行业内的律师团队解释：内地“小产权房”一般指在集体土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已经实现了全部集体土地国有化，成为国内首个没有农村建制的城市，所以深圳是不存在“小产权房”的，也不存在通过不动产登记合法化的问题，当前深圳俗称的“小产权房”一词，是广义地通指合法商品房之外的一切房屋，既包括有合法报建手续的农民房、集资房、福利房、军产房、安居房、经济适用房等，也包括没有合法报建手续的违法建筑。

当前，深圳“小产权房”仍在住房市场占据较大比例，而且在深圳房价高企的情况下成为了大量购房者的选项之一。与此同时，“小产权房”交易又面临着违约风险和拆除风险等问题，是一块亟须处理的灰色地带。

另外，面对深圳的历史遗留建筑问题，很多相关地产类有识的专业人士认为：当时《通知》提及此“小产权房”和深圳“小产权房”彼的概念有所不同，但两者性质应该是属于一个大类的，所以《通知》的内涵在深圳仍旧有一定的决策指导性，在关于“小产权房”的处理问题上，一直以来深圳的“小产权房”就不存在通过登记合法化的可能性，还记得深圳曾经有一段时间允许“小产权房”登记、并核发“绿本”的确权方式，但现在政府更多是通过旧改、棚改等措施，对这些历史遗留的违法建筑进行大面积、批量化解决。

渠道：“农民房”进入租赁市场，没有提供“合法化”契机

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通过想要登记“转正”，已经明确不可能发生。与此同时，又有人瞄准国家试点集体用地建设租赁住房。

去年，深圳8月发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)和《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)，其中提出“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、管理。

这会是给“小产权房”浑水摸鱼混进市场进行合法交易提供了契机吗？

肯定是NO！

据了解，当时政府提出的收储100万套农民房进入租赁市场并没有给小产权房合法化提供契机。

其实，只要想一想，面对深圳“小产权房”体量较大的存在，和巨大市场对全国的影响，对于钻空子等问题，谁会开“合法化”的契机，谁会开这样的“口子”。

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延伸：存在的“小产权房”，“转正”只有展望……

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还是扒开深圳“小产权房”有效的因数，回归到“合法化”唯一的根本。

大家都知道，相信那些“小产权房”的购买者说不定比政策的制定者更清楚风险的所在。

特别已经存在深圳市总建筑面积约50%的“小产权房”及其业主，想象得到在没有法律的保护、政策的允许、质量的保证，却又不得不做出此种选择，这种矛盾与冲突，只好坦诚面对，对于已经存在的“小产权房”，依靠各级党委、政府，逐步有序、整合、完善市场，直到“合法化”，诸如当前深圳对于“小产权房”问题的解决，更多的是通过棚改、旧改来完成方式，“转正”期待展望……

提醒强化：

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深圳在2004年，就已经实现了全部集体土地国有化，成为了国内首个没有农村建制城市的存在。

链接：

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传说中的

深圳”小产权房”的“两证一书”

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看到过吗？是真的！

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深圳”小产权房”的“两证一书”的普析

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一、深圳小产权房的绿本（猪肝红）

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1、第一种：是房东在N年前，因政府出台政策，凡本地村民可以补地价交罚款后，国土局颁发的绿本，在国土局有备案，可以清楚查到该房的产权人，此类性质的房子第一页清楚表示，该房产证仅作为该房产产权人证明，不得转让及买卖，也就是说，假设某一天该房产原房东涨价想反悔或资不抵债的话，购买该房子的人将不受到任何的法律保护。

（如下图）

2、第二种：是开发商或村委自己印的绿本（或猪肝红），主要为了忽悠道听途说一知半解不懂装懂的购买客户、借此绿本达到涨价的作用（以前龙华/观澜部分楼盘就存在这样的案例，很多客户不懂小产权，过来就问有没有绿本，开发商火了，就去印了一批，一本成本10块钱，每套房涨3万，基本一周清盘。

此绿本没有任何法律效力，只是对于小白客户的忽悠及给他们心理安慰而已。实质上与其他小产权性质一样，只要土地及报建手续比较清晰，还是可以买卖的，如果拆迁也认最后一任业主。

（如下图）

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?二、传说中的“两证一书”

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很多人听说过小产权房的“两证一书”，但绝大部分都不清楚究竟为何物。

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（这就是传说中的“两证一书”）

提醒：（2009年6月1日过后建的房子都不可能有……）

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设用地批准书》及历史遗留回执绝大部分，深圳市政府于2009年6月1日后不再批复，想购买此类型的客户们注意，购买时一定要看原件，目前市场上一些两证一书存在伪造（相关部门无法查证），最好是购买带有历史遗留的小产权，因为该类型的在当地的相关部门都可查证，切勿买到租地的房产。