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造房子、卖房子、买房子的都要掌握房地产开发流程与税务筹划。房地产开发|流程|税务筹划|房地产公司|税务|房子---

近十年来，随着房价的上涨，房地产行业一直是社会的热点行业，房地产行业是一个资源整合型行业，开发流程长、资金密集。另一个显著的特征是涉及行政主管部门多，基本上涉及了所有的行政主管部门，其中房地产开发的许多重要节点都是以行政部门的审批文件为依据的。掌握财税从掌握业务开始，如果不懂财务政策与重要节点的结合就开始埋下了重大税收风险。尤其是所得税和土地增值税没有把握好节奏会让的你利润化为乌有。

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一、特别注意重要开发节点：

1.发改委立项：土地增值税清算对象的确定。 2．竣工验收备案：竣工验收取得竣工备案表，表示该建筑物可以投入使用。在会计上，竣工验收取得竣工备案表，是存货达到预计可使用状态的形式标准，自此后，利息等费用就停止资本化。在税收上，竣工验收取得竣工备案表国税发〔2009〕31号文以此作为区分产品是否完工的标志，并以此节点为分水岭将收入区分为销售未完工产品的收入与销售已完工产品的收入，具有非常重要的里程碑意义。如果不关注将来不仅涉及补缴大额所得税还涉及大额的滞纳金罚款。

3．交房：交房是房地产公司将所开发的产成品交付给小业主的行为营改增后未掌握好交房时间或者合同未约定好交房时间不仅增值税产生重大风险，使财务核算也进入无比繁琐的境地。

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二、房地产公司涉税简介国家税务总局自2003年以来持续把房地产行业列为年度纳税检查工作重点，房地产行业也是近年来税务机关重点税源贡献行业。

1、房地产公司涉税现状概述：除消费税、关税外，房地产企业几乎涉及现行所有税种，房地产实际上是一个高税负的行业，一般情况下税收占整个企业收入的17％～35％，但即便如此，房地产公司仍然存在很大的税务风险，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税，逢查必罚，害怕稽查，面对税务风险企业管理处于一种无助的状态，因而探求房地产公司税务风险管理的理论方法与实践方法，成为房地产企业特别是民营房地产企业的一种急切诉求，不交冤枉税是房地产企业的共同心声。

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随着房地产集团的急速发展与扩张，管理链条拉长，需要大量的成熟房地产税务人员，但是一流的房地产税务人员处于可遇不可求的状态，一个房地产集团往往只能有一至两个成熟的房地产税务人员，如何把这一两个人的经验与能力转化为整个房地产集团税务管理水平？如何实现房地产集团税务风险管理的标准化，是房地产集团公司税务风险管理的另一个难题，只有实现个人的力量团队化与标准化，才能从整体上提高房地产集团的税务风险管理水平，改变房地产集团即使在一个集团内，各个子公司税务风险管理水平也参差不齐的现状。房地产业务的特殊性与所涉税种的复杂性，要求房地产公司的税收管理需要掌握房地产业务及税法两套知识，将两套知识结合起来才能熟练掌握房地产税务风险管理，但是以财务为背景的企业财务人员法律知识储备较少，以法律为背景的税务机关或中介人员不熟悉房地产业务，导致整体上房地产公司税务风险管理水平比较低下，对于一些问题的认识存在普遍性的盲区，因而研究房地产公司的税务风险管理以降低房地产公司乃至整个房地产集团整体税务风险，有非常现实的指导意义。
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2、税法体系的构成：税法属于国家法律体系中的部门法，目前并没有一部法律明文规定税法的体系构成，但是综合各个涉税法规与文件的思想，仍然可以归纳总结出税法是以会计准则为基础、以税收法规（文件）为主体、以部门法为补充的一科杂学。我国目前还没有“税收基本法”，《中华人民共和国税收征收管理法》（简称《税收征收管理法》）在一定程度上代替了税收基本法的职责。目前搭建起整个税收法学体系主体的是《税收征收管理法》以及20余个税种的单行法律法规。销售型房地产公司所涉税种按税负排列一般有三大税种：增值税、企业所得税、土地增值税；从事商业运营的房地产公司按税负排列一般有四大税种：增值税、企业所得税、土地增值税和房产税，房产税成为大税种是商业地产公司的特色。从难度划分，土地增值税、企业所得税、房产税、增值税是房地产公司的四个疑难税种，土地增值税由于受地方税务局的影响大而更具变化性；企业所得税体系复杂但是规定相对明确；房产税虽然体系简单但是对一些问题缺少文件依据；营业税改征增值税后，由于增值税的计算、抵扣和要求比营业税要复杂得多，房地产公司需要学习、适应、改变的地方更多。

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