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限三年开发限转股权，济南空前监管万达城。济南|监管|股权|三年|主题公园|万达---

5月31日，济南市国土资源部门公布万达文旅城二期13宗土地挂牌文件。从挂牌文件来看，13宗土地中，11宗商业商务和居住用地捆绑出让，2宗娱乐康体和公园绿地单独出让。商业项目和主题公园项目都要三年内建成并开业，否则，缴纳违约没商量。

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?去年6月30日万达文旅城一期供地16宗土地被大连万达商业地产股份有限公司悉数拿下。熟料，当年7月万达、融创进行“世纪交易”，万达将全国13个文旅项目的91%股权，以及76个酒店项目转让给融创，收购总代价为631.7亿元，济南万达文旅城就此易主。今年5月21日，万达文旅城二期13宗土地经历中止交易后再次挂牌出让，备受关注。本次共出让1964亩土地，其中6宗住地约645亩。

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二期商业项目开业前不得转让股权

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从二期供地挂牌文件来看，11宗捆绑土地竞买人（包含其控股股东、其控股股东直接或间接控股的子公司）须为世界500强企业（以2017年美国财富杂志公布的企业名单为准）的证明材料。2017年财富世界500强榜单中，中国房企有绿地、恒大、万科、保利、万达、碧桂园，并没有融创。但万达文旅城一期供地为万达地产拿下，股权转让后，仍具有拿地资格，所以不排除此次仍为万达拿地，只不过融创进行开发。

吃一堑长一智。经历去年供地—转让风波后，此次二期供地，济南加大监管力度，要求5宗商业项目开业前，竞得人的股东不得转让竞得人的股权；竞得人须设立共管账户，本批次土地产生的全部销售资金（包含预售监管资金）须由历城区政府进行监管，只能用于本项目的开发建设，不得挪作他用。商业项目建成开业后解除共管关系，具体由历城区政府监管实施。

万达给济南画了一个美好的蓝图，“接盘侠”须一张蓝图干到底，圆满呈现这个美好的蓝图。在挂牌文件中，要求三年内将商业项目全部建设完毕且正式开业；未按约定时间如期开业，需一次性缴纳一并出让组团全部地块土地出让总价款的30%作为违约金，每延期一日另行缴纳出让组团全部地块土地出让总价款1%的违约金。11宗捆绑地块总出让金为44.16亿，30%的违约金就超过13亿，这对“接盘侠”来说，监管力度不可谓不大。

主题公园不与住地捆绑

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万达文旅城二期供地另一大关注点是，2宗娱乐康体地块不再与商业、居住用地捆绑出让，而是单独出让，竞买人（包含其控股股东、其控股股东直接或间接控股的子公司）须具备不少于10 万平方米建筑面积的文化旅游项目管理运营的经验，或不少于2 个剧院的管理运营经验。根据国家发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批。二期供地中的2宗娱乐康体地块规划有室外主题乐园、秀场、星级酒店。而在济南万达文旅城此前的土地出让中，主题公园与体育、商业、住宅等土地均是捆绑出让的，在大型文旅产品的预期下，万达城的住宅销售火爆，一期用地住宅售价1.45万元/平方米，新推地块房源将以精装为主。

五部门新规要求，主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批，也不得通过在招拍挂中设置条件，变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目。

主题公园与居住用地捆绑，教训不少。如黄河北的鹊山片区美猴王主题公园的土地为捆绑出让，但后来竞得人资金链出现问题，主题公园面临停摆。二环南兴隆片区曾规划水世界，但经历流拍后，再次出让该主题乐园变更规划为郊野公园。在国家新规出台后，主题公园不再捆绑住地可避免以往那种打着主题公园旗号进行房地产开发的运作模式。

这2宗娱乐康体地块要求在《土地成交确认书》签订后三年内全部建设完毕且正式开业，6月22日网上交易，算来就是2021年8月前后建成，并于当年开业。未按约定时间如期开业，需一次性缴纳本宗地土地出让价款的30%作为违约金，每延期一日另行缴纳土地出让价款1%的违约金。

这次，济南是下了决心，就看“接盘侠”你了……