重磅发布 | 观点指数·2018年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100 "行到水穷处"用来形容房企

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"行到水穷处"用来形容房企此时此刻的资金困境或许太过夸张，不过从现实处境来说，房企的资金链却不可谓之"乐观"。

1、销售总量滞涨，标杆房企规模优势扩大

过去的5个月，观点指数房企销售金额TOP100的门槛进一步上升。不过相对于前三甲动辄几百亿的增幅来说，销售100强的“后车位”相对波动较为平缓。

这也和此前我们判断的一致，随着房地产行业进入后开发时代，体量更大的房企或者品牌将占领绝对的规模优势。

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从数据端看来，上述特征更加清晰。从2016年至今，TOP100各梯次的销售总额均录得较大增长。其中，TOP3的销售总额由2016年的10469.8亿元上涨至2017年的15816.4亿元，上涨幅度超过51%。

2018年一季度，前三甲的销售总额也是一路走高，由年初的2015亿元飙升，月均上涨率超过76%。

反观TOP51-TOP100的50家房企，2018年1月的销售总额为958.63亿元，累计前四月的销售总额为4047.18亿元。50家房企的销售总额还落后前三强几千亿元。

从榜单来看，排名后半段的房企名次变动也是最为激烈的，上个月榜上有名的企业，这个月已有不少被挤下榜单。

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从各梯次销售总额占全国的销售比重来看，TOP3、TOP5的变动最大，由2016年的8.9%、12.85%分别上浮至2018年前四个月的18.38%以及24.75%。这也意味着，排名前5的企业已占据全国超过4成的销售额，整个行业向“寡头时代”迈进。

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相对而言，TOP50乃至排名50强后的企业，占全国的销售比值则均为平缓。2016年后50家房企的销售总额为10673.49亿元，占全国销售总额的9.07%，而这一数字在2017年为11821.15亿元，所占比重则下降为8.84%。2018年伊始，上述比值略有上涨。2018年1-2月，后50家房企的销售总额占全国的销售比例为14.11%，不过在接下来的几个月中则相继下降，其中2018年1-3月为11.31%，2018年1-4月为11.17%。

这也意味着，中小型房企至少在销售上将渐失话语权。如何在与大型房企抢夺资源的同时，进一步提升销售业绩，是这些房企面临的现实。

2、多城加大土地供给，房企购地情绪冷却

“面包”还需“面粉”来做，这是地产行业不变的铁律。在过去的几个月中，全国房地产行业的土地购置面积增速却开始回落。

从国家统计局发布的数据来看，和2017年房地产行业土地购置面积同比增速均为正数或者双位数增长不同，进入2018年该数值已经转为负数，其中2018年1-2月累计的土地购置面积增速为-1.2%，1-3月份增长速度为0.5%。不过仅一个月后就又转为负数，1-4月份房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%。

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具体而言，观点指数监测的22个全国重点城市显示，过去的4个月中，包括北京、上海、广州、深圳等在内的22个城市土地成交面积逐月递减，分别为1166.47万平方米、909.52万平方米、884.84万平方米以及863.19万平方米;对应的土地出让金则增幅较为明显，分别为1966.65亿元、1260.85亿元、932.36亿元以及1103.60亿元。

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这是房企购置“面粉”情绪冷却的表现:一方面是地价的逐年上涨;另一方面融资端的继续收紧让不少房企“囊中羞涩”，资金链持续紧张;再加上限价、限供给等调控措施，房企入市的意愿变得相对消极。

不过从土地供给端来看，22城土地供应有所回升，且“供大于求”。除2月外，2018年1月、3月以及4月的土地供应面积均超过成交面积。

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除了在土地上保持观望外，房企在整体的房地产开发投资上也开始显得谨慎。国家统计局的数据显示，2018年1-4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。

其中东部地区房地产开发投资17181亿元，同比增长11.3%，增速比1-3月份回落0.5个百分点;中部地区投资6604亿元，增长14.8%，增速回落0.2个百分点;西部地区投资5980亿元，增长3.2%，增速提高0.3个百分点;东北地区投资827亿元，增长10.7%，增速提高9.4个百分点。

3、到位资金增幅再放缓，中小房企融资悲观

“行至水穷处”用来形容房企此时此刻的资金困境或许太过夸张，不过从现实处境来说，房企的资金链却不可谓之“乐观”。

如上文所言，房企在土地购置上变得保守的其中一个原因，就和资金受困有关。观点指数监测的50家A股上市企业财务数据显示，2017年至今房企现金对短期负债的覆盖倍数一路下降。

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分季度来观察，2017年一季度50家A股企业的短期负债均值为611.27亿元，尔后该数值逐季上升，分别为676.34亿元、727.83亿元、823.13亿元，至2018年一季度已经来到853.77亿元。

对应的现金及现金等价物均值却在146-154亿元之间波动，最近的2018年一季度为153.98亿元。于此，现金短债覆盖平均倍数也由2017年一季度的0.36一直下滑至2018年一季度的0.25。

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从个股来看，2018年一季度，现金短债覆盖倍数最高的企业为0.91，仅有一家。接着出现断层，现金短债覆盖倍数第二以及第三高的企业为0.52和0.5。介于0.4-0.49之间的企业仅为4家，0.3-0.39的则为7家。

需要注意的是，低于0.1的企业达到3家，均为中小型房企，其中最低的为0.04。

现金流叫紧的警示声萦绕耳畔，而房企的融资渠道却越发逼仄。据国家统计局发布的数据，2018年1-4月份，房地产开发企业到位资金48192亿元，仍然保持增长态势，同比增长为2.1%，但是增速却比1-3月份回落了1个百分点。

其中，国内贷款下降1.6%，为8637亿元;利用外资的比率下降得最多，下降77.6%至17亿元。而自筹资金却逆势上涨，为14894亿元，增长4.8%;定金及预收款14987亿元，增长8.3%;个人按揭贷款7148亿元，下降6.7%。

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观点指数监测发现，房地产行业的发债渠道也在发生改变。过往房企青睐的一般公司债以及私募债的比例在逐步下调，具体表现为由2015年的占比78%下降至2018年一季度的37%。

中期票据成为另一个“香饽饽”，该发债渠道占比在今年1季度已经上涨至28%，ABS所占比重为15%,其他如资产证券化等方式则位于第二顺位，为20%。

上述数据也凸显出房企的自我“救赎”:一方面通过加速销售回款来补充现金流，另一方面通过自筹资金等非标方式缓解资金链的紧张局势。

4、限购未见松动，各地抢人大战再扩围

过去的5月中，楼市调控依然没有放松的迹象。这与个别城市住宅销售价格指数的大幅上涨不无关系。统计局数据显示，4月全国70个大中城市住宅销售价格指数涨幅最大的有丹东、海口和三亚，其中丹东环比增幅最大，达到2%。

丹东房价的突然走高，除了受朝韩关系复苏影响之外，也体现了目前楼市的明显风向——在热点城市限购的环境下，投资客开始将投资目光移向其他受低估的地级市。因此在月初的时候，住建部也就楼市问题共约谈了12个城市的负责人，将调控力度推向了又一高点，成都、太原及贵阳等城市相继出台了更严格的限购、限售政策。

与调控同步升级的还有各地的抢人大战，据观点指数不完全统计，从2018年至今已经有20个城市陆续出台人才政策合计23次，涉及落户办理、租房和生活补贴、家属随迁、购房补贴不等。

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其中尤为值得关注的是5月16日天津出台的“海河计划”，本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证，即可办理直接落户。计划发布不到24小时，天津官方发布消息，已有30万人申请落户。

虽然，天津后续跟进出台了多项政策补丁，但是对于被严格限购打压了许久的开发商来说，无疑是另一个可预期的利好——人口聚集效应带来的是未来可以预期的潜在购买力。

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天津之外，海南是另一个积极“招贤纳士”的行政区域。自4月党中央宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区后，这片热土就成为资本追逐的对象。和资本一起进驻海南的，还有百万人才。5月13日晚，海南发布《百万人才进海南行动计划(2018-2025年)》，明确到2020年吸引各类人才20万人左右，到2025年实现“百万人才进海南”目标。

在资本、土地两大基本生产要素相对有限的情况下，要想保持城市的长足以及有质发展，就需要各个城市在劳动要素上做“文章”，而这归根到底还是“人才”的竞争，因此“抢人大战”愈演愈烈，就连一些三四线城市也难以幸免。

其实短期来看，除开部分落户群体以避开限购为落户目的外，新晋的人口也有希望在一定时间内转化为购房群体，为房地产市场增加销售预期。同时，随着新迁入人口的加入，城市的聚集效应也将进一步显现，衍生出更多、更长期的空间需求，为房地产行业提供业务支撑。

未来，随着各城市落户或者人才吸引政策的逐渐放松，省会城市以及二线城市的虹吸效应会进一步加强。这些具有优势地位的城市，也会将周边城市、中小城市和小城镇的资源要素吸引过来。

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