天津落户大戏，会引爆二三线楼价上涨吗？
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文/资识研究所
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最近房地产市场火了？我怎么不知道
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最近房地产市场是不是又要火了？很多用户朋友都来问我这个问题。看着大家迫切想知道答案的表情，我的内心很是疑惑，不由自主的让我想到了两个字“抢人”。
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这要从最近天津的“海河英才”行动说起。
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“天下才，天津用”让国内抢人大战一触即发，天津成为了大家热议的焦点。“抢人计划”一出，天津的房地产市场那是一个闹腾，谁都知道户口落在这了难道房价还不涨？所以大批抱着这样心态的炒房者不分昼夜的赶往天津，实行第二大计划“抢房计划”。
在“抢人计划”背后，是否意味着房地产市场又要火了呢？国家是否会为了“抢人计划”纷纷放开调控政策呢？
大家先不要这么兴奋，幸福来得还没有那么突然，就在大家忙碌着申请落户天津的时候,住建部一则通知瞬间点燃了大家的焦虑：“重申坚持房地产调控目标不动摇，力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求”
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消息一出，国家态度已经很明确。意思是告诉投机客，炒房的小火苗不会越烧越旺，你们别没事找事。所以，对于想要趁机炒房的人来说，一首凉凉可以安慰一下他们。
稳房价，抑制炒房投机的大方向没有变，哪个想一夜暴富的炒房梦该醒醒了。
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调控房价的目标没变，为什么房价还涨？
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其实不止天津，现在很多二线城市都在开展“抢人计划”。这个计划的实施，会导致人口阶段性流入，一旦房地产市场供需不平衡，在供不应求的情况下会一房难求，所以房价自然上涨。
比如前几日，住建部约谈12个城市，目的就是为了防止房地产市场过热。说简单点，就是告诉这些城市，房价涨的太明显了，要停一停。我们先来看看这部分二线城市的房价涨幅情况：
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△被约谈11城市3.4月份新房价格环比涨幅（%）
很明显这些城市主要集中在东北和中西部地区，恰恰是房价涨的最快的地方。问题是为什么国家一边约谈严厉申明控制房价，一边那么多城市的房价还在上涨呢？
重点来了“敲黑板”：
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热点二线城市纷纷陷入“房荒”，各城库存紧张，出现无楼可卖的情况，究其原因主要是“供地不足，捂盘惜售”。
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说的大白话一些，就是现在这些城市能卖得新房少了。人口涌进来，人多房少，供需不匹配，所以不管怎么调控，房价还是在涨。再加上这些地方，过去几年开发商拿地成本不低，自然不想盖好房子低价卖出去，拖拖拖，找到一个爆发点，房价自然就涨上去了。
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△16城过去5年住宅类用地供应情况
大家看看这些熟悉的城市，想想过去5年房价的变化，是不是一下子就恍然大悟了。
很多时候，我们说国家的调控是一方面，叫“上有政策”；但是更多时候呢，市场上还会出现“下有对策”。这些年，国家卖地的成本并不低，很多没有在一线城市拿到地赚到大钱的开发商把重点放在了二线城市。
虽然国家规定了很多方式控制房价，但是工程什么时候做完还是开发商说了算嘛，所以捂着惜售并不是什么稀罕事。这次，在“抢人计划”这里找到了爆发点，不得不说时间点踩点刚刚好。
但是呢，虽然大家喜欢买涨不买跌，还是要请大家冷静。房价涨是一回事，房价在高位能稳定又是另外一回事。前年南京房价上涨的时候，也是很疯狂，结果现在呢？我只知道当时听了我的话没有买的朋友，后来给我封了一个大红包。
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△成都实行落户新政后，年轻人排队落户
一个城市的房价稳定，我们说了很多次主要看：产业发展和人口流入。如果没有长期的人口流入，未来城市一片空城，房子没人住，还会有升值空间吗？
另外就是产业发展，如果没有什么优势产业，怎么吸引人才来呢？人不来房子又卖给谁呢？作为一个炒房者，如果一个城市这两者都没有，未来谁来给你接盘呢？
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三四线城市房价上涨，还能买吗？
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最近房价上涨疯狂的还不止二线城市，还有大量的三四线城市，很多用户朋友都问我“钱老师，像我们这种十八线小县城房价都要七八千甚至破万了，靠谱吗？我到底要不要买房？”
要不要买房其实很容易分析，找主要关键点：三四线城市房价上涨的核心不是人口流入，而是棚改货币化安置。什么意思呢？棚户区改造就是拆危房，把这些老旧片区都拆了。以前拆迁给的补贴是安置房，后来是可以选择房子也可以选择拿钱，现在就是给钱让你自己去买房了。
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好玩的事情就发生了。
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举个例子，如果一套房子按100平方来算：拆迁的时候，政府按照市场价格3000元/平方米来补贴，给了30万补贴款。但是过了没多久，房价一下子涨到了6000元/平方米，这套房子的价格一下子变成了60万。除了拆迁款全部倒贴进去，自己还要再拿出30万。
请问你买不买？肯定要买嘛，毕竟成了无家可归的人。所以，这个时候的涨到底是可持续的上涨，还是短期人为需求导致的上涨，这个值得好好思考。
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△三四线城市2010-2016年常驻人口增速分布（%）
给大家上一张图。全国人口的平均增速维持在0.5%左右，我们可以从图中看到大部分三四线城市的人口增速是低于这个数的。
很明显，这些城市的人口处于流出状态。长久来看，三四线城市的房价快速上涨并没有人口来支撑，一旦未来棚改脚步放慢，国家城镇化进程放慢，房价也许只会是空中楼阁。
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△中国春运人口流动图
从房地产行业诞生的那一天起，我们就在谈房价，到底未来是涨还是跌，到底现在该不该买？很多时候并不是我们分析不出原因，我们焦虑的是：明明我认为房子应该跌了，结果它却拼命的上涨，到底是哪里出了问题！
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其实哪里都没出问题，关键是你把房子当什么：
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如果你把房子当成必需品，那就是刚需，那么该买还得买，父母安居要房子，小孩子上学落户要房子，没有房子总是不行。
如果你把房子当成投资，那么你就算算投资房子的收益会不会比你做其他投资强，如果其他投资的收益比房子更好，那就放弃房子另投其他。
没有卖出去的房子，房价再怎么涨都不是真的涨，只有当你卖出去赚钱了，那才是真正的房价涨，否则只能叫固定资产的账面上涨。
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