\＂什么投资回报都赶不上买房，学理财干什么?\＂理财有两个“天敌”:第一个

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理财有两个“天敌”:第一个是骗局，第二个是买房。设想一下以下场景:

场景一

妈:广场舞没意思，有个阿姐介绍我去理财。

你:妈你还是去跳广场舞吧!

场景二

你:我去年买基金赚了20%。

友:呵呵，我去年买的房子翻倍了。

这不是笑话。

老娘舅昨天回答了一个问题:“我重仓的基金踩雷了东方园林这只股票怎么办”。在文章下面冷不丁出现一个回复:

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老娘舅先是啼笑皆非，然后忍俊不禁，拍大腿:确实是个百试百灵的建议。

两个黄鹂鸣翠柳，一行白鹭去买房;

垂死病中惊坐起，问君何不去买房;

儿童相见不相识，笑问可是买房来;

姑苏城外寒山寺，夜半尽是买房人;

……

不是老娘舅存心调侃，大家可以互相问问，这些年买房的煎熬是不是这么过来的。当然，有辛苦就有回报，房价的上涨可以把一切煎熬抵消。

那么，买房这个操作，是不是也能把其它的理财操作都给抵消呢?这个回答，涉及两个关键要素:资金量和现金流。

一，资金量够大的话，就不用担心限贷甚至限购，纯粹从房子本身出发，把它们作为一种特殊商品看，买入，坐等涨价。

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确实有这种“十几年前囤了几十套房”的故事，老娘舅亲身接触过的案例就有好几个，其中有90年代就来大陆闯荡的台湾客，也有2000年后，出手豪放的山西煤老板，全款买房，一放十几年。他们买房不仅不是为住，甚至都不为租，宁可空置，就只等房子涨价。

这么操作的关键就是资金量，当然也是因为他们出手的房产不是在北京就是在上海。从增值这个角度上来说，价值百万的房子还能翻数倍甚至十几倍，这个确实碾压其它理财。

然而据老娘舅了解，那些囤起来的房子，这些年已经陆陆续续被出手。这些由房子换来的资金如何善用?很显然，理财仍然不能缺席。

二，现金流稳定的话，在不限贷的年代，是可以用一到两成首付来撬动多套房产的。

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这种逻辑下诞生的是大名鼎鼎的温州炒房团。诸如“某温州炒房人以120万的首付在上海狂买20套商住房”这样的都市传奇，就诞生于2000年之初。

这么做的关键是现金流不能断。现金流一断则万事休矣。温州炒房团之所以有名，是因为当年只有温州及周边浙江城市有发达的民间借贷，可以通过地下周转避免资金链断裂。即便如此，监管一旦法办“非法集资案”，就会给炒房团“断粮”。

现在，老娘舅就问了:觉得可以只买房不理财的朋友，在资金量和现金流这两大要素面前，有没有充分的自信呢?

事实上，敢回答“自信”的人还是挺多的。2015-2016年，深圳房价暴涨，很多人都出手了，然后2017年就出了这么一个故事↓

华为员工:“两套房贷两个娃，38岁被迫辞职入不敷出，是我不够努力么?”

未必是不够努力，但一定是对当前的现金流投入了过多信心。事实是，房价可能会涨也有可能会跌，薪水可能会加也可能会减，工作、健康、家人，所有牵动决策的因素，就没有一个不会发生变化的。

这才是老娘舅要说的:

要买房，也要理财。

不会理财，怎么买房。

买房的资金，有两个临界点。一个临界点是首付，凑不够首付就买不了房，这是许多年轻人的烦恼;另一个临界点是收入还贷比，也就是月收入的多少，可以用于支付房贷，不用担心后续人生突变会导致债务危机。

第一个临界点，许多人是通过父母来解决的，但也有更多人不能得到这样的援助，必须靠自己才能攒够首付钱。

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怎么做?

1.强制储蓄，设置好每月扣1/3左右的工资直接进货币基金;

2.适量定投，靠低位时买入股票型基金，增强预期收益。

等到积聚的资金略见规模，再通过调整组合来获取更多收益。在这个过程里，一定会遇到收益回撤的情况，所以止盈和止损都是必须学的功课。All in、一把梭，只会让辛辛苦苦积攒的钱被意料不到的风险抢走。

第二个临界点，很多人是不在乎的。不要说50%的警戒线(即还贷占月薪50%)，就是80%、90%都有人敢试。但事实上，超过50%这个临界点，这个人的经济状况就有点危险了。

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就如前面提到的38岁被辞的华为员工，他用来还第一套房贷(6000/月)+抵押第一套房支付第二套房首付的抵押贷(7000-8000/月)+第二套房贷(17000/月)，已经相当于他的全部月薪(奖金和分红要用于支付家庭开支)。

想的都是:“眼下紧一紧，再过几年通胀会缓解压力”，或者“房价涨了，短时间的辛苦就值了”，但是踩在90%的收入还贷比红线上，就算不被辞退，也有可能被别的情况“一文钱难倒英雄汉”。

前些时候有个海报被网友喷成狗，叫“老婆剖腹产靠微粒贷帮忙”

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网友喷的理由很简单:你一个国企职工，存款总有吧，孩子又不是怀了马上就生，怎么能到突然要剖腹产的时候连两万都拿不出来还要去借?

老娘舅倒是想得多:

没准人家真的没有存款呢→都拿去买房了;

或者真的筹措不到两万→因为为了凑首付已经借遍了亲友;

或者月薪的80%都拿去还贷了……

这些都不是没有可能。

然而，借贷解一时之急可以，但是后面钱还是要还的，孩子生出来还要吃喝拉撒，难道都靠消费贷接力?

这毫无疑问是一个缺乏资金规划的悲剧。希望微粒贷只是讲故事而不是讲真事。

这些基本的道理讲清楚，剩下的就简单明了了↓

1、多地因为监管出现一手房与二手房价格倒挂的情况，所以如果已经凑够首付，盯紧本地的新房房源。

2、有两套及以上房子在还贷的家庭，一定要注意收入还贷比。这个比值是用核心家庭的收入来算的，即“贷款/夫妻共同收入”。普通家庭尽量不要超过50%。

中低收入家庭，即使只有一套房贷，也尽量不要超过40%。

如果买房之外不买任何理财产品，也需要有2-5万的紧急备用金。

3、主力还贷的人，不管是丈夫还是妻子，要有“人身意外险+定期寿险”的保险组合。防止意外造成房贷断供。如果资金紧张，可以先买人身意外险，一年期，包含意外医疗的那种。次年再续。

自杀在保险除外责任里，所以自杀赚不到保险钱。

4、在0套房前往一套房的路上，可以适当选择高收益产品。

在一套房前往二套房的路上，理财的要点是稳健。

5、不要完全指望房子养老。从当下到退休还有一段时间，一切都可能变化。所以养老投资还要做，不管是商业养老险还是基金养老组合。没有一种单纯计划可以应对所有可能。

6、收益可以止盈，人生注意止损。