房价究竟是涨还是跌，这篇文章告诉你（后面有买房建议

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房价究竟是涨还是跌，这篇文章告诉你。文章|告诉|贸易战|地方债|政策|房价---

（后面有买房建议，干货）

最近一段时间，全国各地密集发布房地产调控政策。仅5月以来，就已经超过120个城市发布房地产调控文件。此外，多地密集出台人才落户政策。但无一例外均被解读为寻找新的房地产接盘侠。令人眼花缭乱的各种政策，让本来逐渐沉寂的房地产又成为老百姓追捧的新热点。

很多年轻朋友再次向我打听对房地产的看法。问得最多的就是"房价究竟是涨还是跌"。

今天我就说说我对房价究竟是涨还是跌说一点自己的看法。

要说房价究竟是涨还是跌，那就一定离不开几个关键词：经济环境、政策、房屋本身。

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某地新建新区，大楼鳞次栉比

—1：环境

当前的经济环境对房价严重利空。

先从宏观上简单分析。

（一）城镇化速度已经放缓。

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按照国家统计局数据，2017年末，我国城镇人口占总人口比重（城镇化率）为58.52％，比上年末提高1.17%；而2015年和2016年的城镇化率增长速率分别为1.33%和1.25%，呈逐年下降趋势。意味着每年进城买房的人在逐渐减少。按照西方发达国家人口统计，当城镇人口占到总人口的60%左右，城镇化速度将显著下降。有能力在城市买房的人都已经进城了。城镇新建房屋购买者越来越少，自然不利于房价上涨。

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城镇化作为经济增长的引擎，即将失去动力

（二）全国债务水平已经非常高。

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2014年国家债务清查，我国地方债已经突破24万亿，规模超过德国GDP。截至目前，全国债务总量已经超过76万亿，地方债总量略微下降至22.22万亿。人均债务已经接近5.5万元。2017年我国仅有6个省（直辖市、自治区）财政收入盈余，总额约3万亿，其它31个省市财政亏空总额超过5万亿。从全国看，2017年地方财政亏空2万亿。

从企业看也很不乐观。王健林打包出售万达文旅产业套现近600亿全部用于还款，称能够让万达负债下降大约5个百分点至74%，并称万达运行良好。负债率79%的万达在高歌猛进的万科面前，确实是运行良好，万科资产负债率已经达到84%。如果房价下跌超过10%，最先破产的就是一大群房地产企业。

居民负债水平也已经很高。前两年房产涨价导致抢房购房，已经让大部分家庭背负房贷。可以说房子已经掏空大部分家庭存款并且悲伤了几十年的债务。

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地方债已经成为很多地方政府领导心里的阴影

（三）贸易战刚刚开始。

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美国在中国产业转型升级的关键时期拉开了贸易战的序幕，虽然几经谈判，目前来看仍没有明显效果。中兴事件让我们看到，我们在贸易战中还缺少有战斗力的武器。天天发推特的特朗普在国家治理和国际事务处理中具有长远的眼光和战略布局。

可以说，贸易战对中国是影响深远的，其影响力可能丝毫不亚于中国加入WTO。若在贸易战中取得胜利，我们将赢得下一个发展窗口期，迎来新的黄金十年；如果在贸易战中吃亏受损，重蹈日本覆辙也是很有可能的。目前来看，贸易战还没有解决的趋势。在很长一段时间，贸易战都将持续发生。

贸易战对房价的影响从宏观是利空的。但其影响力过于巨大，致使我们国家在制定房地产政策时有可能不得不反其道而行之。

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中美贸易战，关系两国人民钱袋子

—2：政策

宏观局势深刻的影响我们的房地产政策。

我们的房价严重受到政策的影响。房地产市场不是完全的市场经济，但同时又不是完全的计划经济。

我们都发觉一个规律，每次房地产市场火爆的时候就会密集出台政策，但每次的政策出台都会让观望的人们再次失望，因为越调整房价越高。这里面很多人有一个误区，很多人以为政策调控的目的是要让房价下降，其实恰恰相反，调控的目的是让房价不下降。

目前全国密集出台房地产政策的目的就是为了遏制住房价下降的趋势。无论是从内部环境还是从外部环境来看，自2016年底大涨以来，房价已经维持了一年多没有大涨。对于借钱炒房一族来说，房价不上涨意味着亏损，如果房价持续不上涨，出售手里的房源套现才是最好的策略。这时候限售限购政策密集出台，很多人没有资格购房，很多人的房子没有条件不让卖，房子不买卖自然就不会降价。这就是房价调控政策的套路。

那么今后一段时间房价调控政策将怎么走呢？

结合目前的国内外形势，我认为今后一段时间，房价调控仍然以维持房价不降为基本原则。房价下降对地方对国家都将造成不可估量的损失。维持房价稳定是政策制定的根本目标。

那是不是意味着政策调控要让房价上涨呢？也不见得。目前房价已经高到民怨沸腾的地步，房价继续上涨，极有可能引发不稳定因素。5月份出台的房价调控政策，很多地方都对新楼盘房价进行了限价就是证明。

所以从短期来看，我个人认为房价调控政策还是以房价持续横盘为目标。就是很多地方的房价既不会大面积上涨也不会大面积下降。房价大规模上涨或下降都不利于我们国家产业升级。

从长远来看，比如放到五年十年，房价一定是下降的。房价暴跌在海南、浙江、鄂尔多斯等地都曾经出现过，包括香港、日本等地房价都不能无限制上涨。所以从长期来看房价一定会下降。即使我们的调控政策能够让房价维持现状，但由于货币贬值，也相当于房价下降。

另外一个影响政策的因素是国际环境，比如贸易战。贸易战的本质是要限制我们的产业升级，说得直白一点就是不让我们国家在国际社会中挣钱。当国家从外面挣钱越少，就月没有资金支持房地产市场的繁荣，所以贸易战对房价是利空。但是，目前我们还没有转型成功，房价下降将导致产业升级缺乏资金支持和稳定的环境。如果贸易战过于激烈，为了稳住国内形势，调控政策趋于让房价上涨从而确保经济增速也说不定。可以说，贸易战是房价外部影响的最大因素。

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限购还是松绑都是影响某些地方发展的枷锁

—3：结合房子本身，该怎么买房

现阶段，我们究竟应不应该买房？

首先需要弄清楚究竟为什么要买房。无非是两大类，刚需和投资。

没有遮风挡雨的住处需要买房这叫刚需，为了将来房子上涨实现个人财富增值这叫投资。

我的建议是，如果是刚需，一定要买。如果是投资，尽量不要买。

刚需房，无论什么时候都必须买，不买就没有丈母娘。而且刚需房的人可能短期内只会买这一套房。将来无论房价是涨还是跌，你都必须在里面吃饭睡觉，对你的影响都比较有限。

如果是投资，从目前的宏观环境来看，房价大规模上涨已经不太可能，而房价下降的趋势越来越明显。即使调控政策加码让房价不下降，但经济规律不一个人意志为转移。即使房价不下降，从目前来看，买到手的房子几年制能不能脱手，相当于一大笔资金被套牢，长远来看极度不划算。

那么要买房，哪些房子值得买呢。

首先要买大城市的房子。小县城人员流失，房子买容易卖不出去。买到手里就砸在自己手里。

其次不能买小产权房、老公房，没有产权的房屋不受法律保护。

第三是最好挑选新开发区、现在看起来不值钱的房子。重要的是区域内规划有地铁、学校、商圈等公共服务场所，这样的房子才有涨价的潜力。成熟地段的房子涨价潜力十分有限。

第四是有大面积二手房的区域不能买。一个地区大量的二手房卖出来，说明这个地方一定是有什么因素导致房屋不值得长期持有。

第五我个人一直以来不是很看好大学城的房子。各个地方的大学城，由于占地面积大，城中心找不大这样大面积的土地供应，所以大学城一般都离城中心比较远。上班下班都不方便。而且大学城的房子布局相对分散，很难形成大规模的大型商圈。大量学生涌入也挤占了居民的生活空间。所以各地大学城的房价相对其它区域都要低一些。

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开发商打出“抄底买房”的广告吸引潜在买家

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