破题城中村治理深圳玉田村改造实践时代周报记者陆璐发自深圳在密集约

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时代周报采访人员陆璐发自深圳

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在密集约谈12个城市后，5月19日住建部发文重申：坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。要求大幅增加租赁住房和共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。此外，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

作为首批住房租赁试点城市，去年深圳就提出“允许城中村综合整治并改造成租赁住房”，福田玉田村、龙岗新围仔、罗湖布吉等城中村也相继试行。

日前，时代周报采访人员探访玉田村，它的改造已经给生活在此的人们形成冲击，但是否能够在深圳1000多个城中村复制，还有待检验。

玉田村改造样本

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从上步南路拐进玉田村向东围西村，靠进门的几栋楼外的水泥地已经被挖开，工人们正在埋线，机器不时发出响声。

杨兰就住在施工楼旁边一栋的最低层，里面阴暗又潮湿，面积不足30平方米。除了两张由铁架和木板组成的双层铁架床，房间内没有其他家具。

杨兰今年70岁，来自江西农村，和她一起住在这里的还有家中的6个后辈。全家每个月为这间不足30平方米的房间支付1900元，这个租价是上个月调整的，在此之前是1700元。

尽管条件糟糕，房租价格也并不便宜，但杨兰没有什么怨言。毕竟这里地段特殊，它离全世界最大的电子商品交易集散地—华强北仅一公里。向东围和祠堂村两个自然村组成玉田村1.72万平方米的面积，早年这里充斥着华强北修手机的人，房租价格在当时被一举推高。行情变差后，居住者逐渐被杨兰等城市中心的底层劳动者取代。和大多数城中村一样，形象丑、密度高、环境差、安全隐患众多等是它的通病。

去年9月，福田区南园街道办宣布与万科合作，采取“城中村综合整治＋物业引进和管理＋城市化商业运营”的运作模式，对辖内城中村玉田村进行治理。这也是万科推出“万村复苏计划”的第一站。

陈世明是玉田村祠堂村的房东之一。他认为由开发商承租并统一升级改造的模式不错，对他来说既省心又赚钱。陈世明几岁时就去了香港，现在是香港的永久居民。他在改革开放后回深圳投资建厂，在原来的农地上建了这栋楼。陈世明告诉时代周报采访人员，这里的不少房东和他一样是香港人，这些人成了支持治理升级的主力。“他们不想回来管理，主要是怕麻烦。”

另一方面，这也是问题所在。很多房屋原始主人出国或去了香港，将房子长期交给二房东打理。在玉田村开了20多年小店的张荣透露，早十年房源特别紧俏时，二房东将套间隔成6–7个小房间，通过赚中间差价的方式大赚了一笔。张荣粗略算了下：“每套房每月至少赚2000元。”要找到房子的原始主人并将管理权从二房东手里拿过来，不是容易的事情。

尽管陈世明同意改造，但并非每一栋楼的主人都这样想。考虑到该地段的租价日后必然会上涨，一些业主拒绝和万科签订十年的租赁合同。在向东围西村，有些业主在去年将房子改造升级，改造后的单房价格从1500元/每月直接上涨到2800-3000元/月。

官方鼓励改造

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万科在玉田村的合作启动不到一月，2017年10月17日，深圳出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《意见》），提出允许城中村综合整治并改造成租赁住房。

玉田村的模式，也被看做是深圳为1000个城中村开出的新药方。

截至目前，万科在玉田村最先完成改造的两栋楼，在今年4月初交由万科旗下集中式长租公寓品牌泊寓运营。据泊寓工作人员透露，首批推出的44套房源，不足5天就全部住满。

时代周报采访人员日前前往泊寓玉田店实地探访，发现这里推出的租房面积在12–25平方米不等，房间虽小，但五脏俱全，万科注重在舒适性上下功夫。租房价格根据面积在1600–2500元/月。但规定租用人群年龄不超过40岁，且不能带有小孩和宠物。

从首批改造项目推出后的市场反应来看，玉田模式称得上是成功的尝试。

另一个尝试则是位于龙岗区华为总部基地北端的城中村—新围仔，在2017年引入泊寓进行统一全方位升级改造，之后植入物业管理、长租公寓、商业物业的管理运营方式。主要面向华为员工提供租房供应，推出的6093户套间租价在899–1399元/月，同样在推出后很快住满。

2017年11月8日，深圳市政府出台《深圳市城中村综合治理2018–2020年行动计划》，其中规定，到2020年7月底前完成全市1600多个城中村综合治理，消除城中村各类安全隐患。并要求各区制定相应的三年行动计划。

截至目前，深圳市各区已制定相应的三年行动计划。南山提出今年将完成20个以上城中村的综合治理，罗湖区将8个城中村列入首批城中村综合治理计划，龙岗区今年将完成186个城中村的综合治理。

时代周报采访人员统计各区城中村综合治理进展，发现主要有两种模式组成：一是采取“代建”形式。以罗湖区为例，在选址到方案拟定部分由华润深圳有限公司负责、后期管理再议。二是采取“玉田”模式，从项目的设计、采购、施工到运营管理都由房地产公司一手包办。目前，参与城中村治理的房地产企业有万科、深业城和华润。

“合作对象不限于区政府，也可能是街道，甚至某一条村。根据改造总量的不同。合作的对象不同，合作的深度也不同。”万科集团品牌中心相关负责人告诉时代周报采访人员。他还补充道，目前引入的泊寓只是其中一种业态，未来还可能会引入餐饮、教育或者服装品牌等其他业态。“运营模式目前都还在不断调整中，因为以前也没有人做过，现在就是不断试错。”

城中村成为租赁市场主体

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城中村是很多人来深后落脚的第一站，也是深圳土地利用现状中深刻的基本面。

“深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。而深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70％，是租赁市场供应最重要的主体之一。” 一组深圳市规土委调研数据这样显示。

由“玉田模式”开启的政企改造升级城中村，不仅用于解决城中村问题，亦被看做是解决深圳人才房房源不足的途径。

去年10月13日，深圳市人才安居集团与万科集团签署合作框架协议。协议显示，双方将开展合资合作，合资公司以万科泊寓平台为合作起点，促进未来在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租购、装饰装修、物业管理等相关方面的全方位合作。

一个月后，万科泊寓布吉店推出的1760套租房作为罗湖首轮人才住房，面向47家罗湖区行业龙头企业配租。罗湖区住房和建设局按照人才住房政策以市场租金的半价向区政府确定的人才进行配租，区财政对租金差价给予补贴。

福田有800万平方米的城中村。去年，福田住建局联合深业集团与水围股份公司，对水围新村29栋居民统建楼进行整租，升级改造为504套可拎包入住的人才公寓，面向符合要求的人才配租。

然而，作为一项全新模式，能否在深圳1000多个城中村推行，取决于达到综合整治城中村的目的后，商业化模式是否可持续？

按照万科与玉田村部分业主签订的合同，签约年限为10年，给付的租金标准为每月75-85元/平方米，除此之外，根据业内人士评析，即使不算其他成本，仅城中村改造环节的成本至少需3000元/平方米。以此计算，106元/平方米的出租价格根本无法抵消成本。

时代周报采访人员通过查阅资料发现，龙岗新围仔、福田水围新村、罗湖布吉泊寓这几个已投入运营的城中村升级项目，均不同程度享受政府的补贴。

对此，万科集团品牌中心相关负责人表示，个别项目存在政府补贴，但由公司自负盈亏的项目占大多数。当前万科最主要的核心任务仍是和原住民取得沟通，以此获取更多的租赁物业。

（应采访对象要求，张荣为化名）

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破题城中村治理 深圳玉田村改造实践

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