在炒房已如炒股的当下，我们是否都要去打新房? “房住不炒”言犹在耳

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“房住不炒”言犹在耳，但是现实的疯狂却让人怀疑，所谓房子真的是用来住的，不是用来炒的?一早走在大街上，看到银行门口排着长长的队伍等待银行开门，一打听才知道原来是在缴纳打新房的保证金。房子已经被当成了股票在炒，也因此一拨又一拨的人向打新房的队伍进发，然而这条路我们都要去吗?

房地产正一天比一天畸形

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4月10日，潘石屹在个人微博发布了一篇长度约为9分钟的短视频，为大家解释了下中国房地产市场，然后他的总观点是:“今天的房地产市场一天比一天畸形，已经违背了基本的常识”。潘石屹提出了租金回报率这个核心指标，也即我们通常所说的租售比。以北京为例，现在办公楼的租金回报率大约是3%，住宅的租金回报率不足1%;而正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加1-2%，目前银行贷款基准利率是5%，所以租金回报率应该是6-7%。当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了，反之就是太低了。这是房地产的常识。在此处，潘石屹还提到，在1998、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%，并在这20年内逐步下降到了今天的不足1%。同时也基于这个常识，他不看好地产商做长租或短租公寓，因为租赁回报率不足1%，但是银行贷款利率超过5%，这个生意几乎不可能盈利。

泡沫正一天比一天扩大

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潘石屹的大白话简单讲就是用租金来作为房产投资回报的话，这笔生意是不合算的。但是他可能忘记了另外一种可能，就是房地产投资回报压根就没有打算用租赁来作为回报，而是用下一次的交易价格来作为回报，在一次又一次的资产价格上涨中获得投资回报。当然你可能认为这不是泡沫，因为更高的市场价格和交易的存在，但是市场未必是实时有效，而是一个长周期内的有效。如果我们严谨地将合理的回报界定为投资收益，比如房地产的租金、股票的股息等，那么以下一次交易价格作为回报的投资取向，无疑是一种投机行为，而永远追求下一次的更高的交易价格，就如同2015年的权威人士所警示的“价格不会涨到天上去”。但是明知投机有风险，为什么我们又一而再再而三的去投机下去。这里我想引用《宏调的逻辑-从十年宏调史读懂中国经济》中的一段话:

在价格扭曲、金融抑制、宏观失衡的环境下，借钱炒作资产就能赚得盆满钵满，原本致力于实业的企业也会倾心于投机炒作捞浮财，市场机制作用会事与愿违地“诱使”经济向资产泡沫化方向“转型”。

上述偏学术化的语言或许不大明白，大体意思是:在宏观经济面，实体经济与金融之间必须保持合理的比例，也就是M2与GDP之间要保持适当比例，但是自2008年4万亿救市后，我国长期M2增速快于GDP增速，中国M2从2008年的47.51万亿元达到2017年的167.68万亿，倍数为3.53倍。与之相比，美国的M2从2008年的8.199万亿美元增长到2017年的13.917万亿，倍数为1.7倍。中国M2/GDP从1978年的0.32达到了2017年的2.03，其中2009年迅猛地从前一年的1.49达到1.75，上升了0.26个百分比，达到历史之最，而美国M2/GDP仅为0.72。大白话来讲，我们的钱发得太多了，而这是中国房地产上涨的原因之根本所在。朱云来曾云:中国经济本质问题是不断扩大的货币供应引起的。除了这个首要原因，我们还可以指出土地垄断供应、地方政府土地财政等其他两个重大原因。在没有解决上述三个根本性的房地产制度的所谓房地产调控，只能有短期表面效果，长期本质上出现了任志强所谓的“越调越涨”的局面以及在实质上的房地产金融属性的强化。房子已经不是居住意义上的房子，而是投资投机意义上的金融产品了。

而在最新的政府管控房价导致的一二级市场价差的存在，加上摇号，你更加能够感受到市场中“买到就是赚到”的气氛，人们先登记，在缴纳保证金，并参加摇号，摇号选房之后，房价与市场价大概有2000元左右的价差。这与打新股，已经没有什么区别了。而对于这种所谓可以白捡的钱，又有多少人可以抗拒，市场的狂热也就可以理解了。

房子真的能当饭吃吗?

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在炒房如炒股，买新房如打新股而呈现的打新房的新逻辑下，我相信，老百姓口袋中的钱将如江河之水汇流入海一样进入楼市，终会呈现出一幅:我们什么都没了，但只有房子。但是，请允许泼一盆冷水:房子真的能当饭吃吗?投机真的能够一直搞下去吗?即使参照股市，炒房如炒股，股市也有崩盘的时候。因此，长期来看，我觉得“房住不炒”应该能够实现。但是长期又是多长，毕竟我们的时光却是有限的，而且最终我们也毕竟会因为房子的有无而被割裂为两个不同的阶层，有房阶级通过房子实现对无房阶级的掠夺。也因此，有身边朋友问我，在如此疯狂的楼市面前，我们是否应该买房的时候，我都是这么回答的，我相信这也是面对疯狂楼市的最好的标准答案:

如果你相信改革，就好好做事(包括创业或工作);

如果你不相信改革，就好好炒房;

如果你不知道是不是应该相信，那么如果是刚需就买下来，因为是生活的需要，如果还有闲钱，就再投资买一两套房子，但是不要影响生活，然后好好做事，做好对冲。在一个大变革的新时代，任何的单边下注都是危险的。

每个人都有自己的逻辑，说实话，我属于那种是不是应该相信的类型，我可能写文章很有逻辑，但我知道理论与现实的差距，也知道即使理论正确，在转化为现实之前需要一段时间，而我们的生活经不起时间的等待。因此，在自己能力范围内做正确的事情，买好房，安顿好生活，然后用心扎实做事，因为任何一个时代最终应该奖励的是那些踏踏实实奋进的人，而不是浮躁投机之人。

这就是所谓的人间正道是沧桑。

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