深圳棚改新规落地多重手段狙击\＂钉子户\＂深圳棚改将以公共利益为目的

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深圳棚改将以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才专营机构为主，其他企业可以参与。

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深圳市罗湖区"二线插花地"棚改仅用了短短的一年时间就进入了建设施工阶段 ■CFP

棚户区改造过程中，"钉子户"漫天要价是最令政府和开发商头疼的事。

5月17日，深圳市政府正式出台了关于《加快棚户区改造工作的实施意见》(以下简称"实施意见")，从项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收等方面做了明确规定。要求各区政府根据实际情况，按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。同时，各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

杜绝"钉子户"漫天要价

目前深圳城市更新是以市场为主导。改造范围包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。这就导致了不少"钉子户"因为个人利益与开发商打持久战和拉锯战，严重影响了城市更新进程。

新出台的实施意见明确提出棚改政策主要适用于两类老旧住宅区:一类是使用年限在20年以上，且满足"存在住房质量、消防等安全隐患""使用功能不齐全""配套设施不完善"这三个条件之一的老旧住宅区;一类是使用年限不足20年，按照《危险房屋鉴定标准》鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府(含新区管理机构，下同)批准后可以适用棚户区改造政策。

例如深圳市宝安区38区新乐花园、39区海乐花园是去年4月实施棚改拆迁。两个小区均于1994年建成，但是由于使用海砂施工，经检测鉴定存在严重的安全隐患，部分物业已被评定为危房。

另外，棚改中还确定了赔偿标准。对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价;产权调换标准按照套内建筑面积1∶1，或者不超过建筑面积1∶1.2的比例确定。允许增购不超过10平方米的建筑面积。

参考此前深圳市罗湖区"二线插花地"棚改仅用了短短的一年时间就进入了建设施工阶段。就是因为罗湖区设置了签约、征收和处罚三个"选项"，通过将补偿对象变"栋"为"户"，并根据面积大小和不同情形设置不同的补偿标准，还通过务实的补助和奖励，加快了分流安置和签约拆除的进程。

棚改项目

一定条件下可以强征

值得注意的是，此前"强制征收"和"强制售卖"两大核心条款曾被诸多从业者视为城市更新中的"钉子户解决机制"。但基于合法性、合理性和可操作性，这两大条款一直未能真正落地。

深圳城市更新与其他城市最大的不同在于，其他城市的拆迁由政府主导，深圳则是由市场主导，政府只起引导作用。因此，城市更新项目要做到政府、拆迁户、企业三方满意并不容易。一方面业主提出的条件越来越苛刻，一方面深圳市政府对业主诉求不敢怠慢，夹在中间的开发商很难受。

2010年深圳城市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造项目，包括木头龙、金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区进展一直不尽如人意。直到2016年9月，才出现第一个成功案例，鹤塘小区实现100%签约，旧改项目正式动工建设。

有业内人士向中国房地产报采访人员直言，"按照现在的城市更新办法，1%的业主不同意都不能动。因此时常出现一些业主漫天要价，甚至做'钉子户'，拖累整个拆迁进程。"

不过今后棚改对于100%同意率这个问题，已经有了明确定论，针对签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

位于深圳市福田区的华富村就是棚改的典型代表，该项目住房总数2343套，是目前福田区列入老旧住宅区改造中规模和体量较大的项目，也是福田区第一个按照全新模式实施的旧改项目，"政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设"。在华富村旧改中，整体签约率达到90%，就全面启动各项工作。今年3月已经进入开拆阶段。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报采访人员表示:"棚改涉及公共利益和市民安全，不能迁就少数人利益。和城市更新要求的100%比例不同，从政府文件来看，完全是政府主导，国企主持模式来做，强制性比较强，没有商量余地。虽然文件里没有点到要达到多少签约比例，但是少数不签署的，政府可以要求实施主体强制性收购。那就意味着到了一定比例，将强制执行，如此高压下，钉子户会减少。"

参与棚改主体多样化

《实施意见》中还提到:"深圳棚改将以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才专营机构为主，其他企业可以参与。棚改项目的住宅部分除用于搬迁安置住房外，将全部用作人才住房和保障性住房。"

"十三五"期间，深圳新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，几乎相当于特区成立30多年以来建设的政策性住房总和。深圳市住建局已经建立了全市2016年至2020年棚户区改造项目库。2016年纳入棚改的项目共13个，涉及10417套，符合"十三五"期间平均每年一万套的水平。

"以人才专营机构为主，其他企业可以参与"则打破了此前国企为主。换句话说，未来深圳不少民营企业也可以参与棚改。

目前深圳已经有国企带头加入棚改。今年4月11日，深圳市罗湖安居特发棚改服务有限公司在罗湖区委大楼揭牌成立。该公司由深圳市人才安居集团与特发集团所属特发地产公司共同出资成立。

虽然尚未有民营企业加入棚改大军，但是有房企人士对中国房地产报采访人员直言:"现在民营企业还是以城市更新为主，毕竟很多项目已经投入了不少心血。棚改这个大蛋糕如果能吃的话，民营企业也愿意参加。深圳有一些旧住宅是没有办法走城市更新只能走棚改的路，里面的市场还是很大的。而且深圳市人才安居集团本身就需要携手一些合作伙伴才能进行更多工作。"

深圳市住房研究会会长陈蔼贫则指出:"因为很多开发商会认为这个工程无利可图，因此要求国企和人才住房专营机构有所担当，但是根据市场化的要求，我们也不排斥其他市场主体进入这个市场，可以通过公开的招投标、竞标的方式让他们进来。"

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