史上最严调控下!100平以上的改善户型卖得最好!刚需客都哪儿去了? 之前明源君一直有一个认知

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史上最严调控下!100平以上的改善户型卖得最好!刚需客都哪儿去了?。调控|改善|一线城市|豪宅|成交面积|户型---

之前明源君一直有一个认知，那就是房地产行业“得刚需者得天下”:很长一段时间，一线城市中80~100㎡的面积段是供应成交主力，其中90㎡占比最高。这很好理解，二胎政策放开后，三房需求爆发，但房价持续走高，太高的总价很多家庭都无法支撑，所以功能齐全的90㎡小三房就会成为主流。

但是最近看了各个城市的2017年年报，明源君发现一个事实已经越来越明显:从多个城市的成交数据来看，90㎡以下小三房这一类的刚需和90-100㎡左右的刚改产品成交正在逐渐减少。不管是一线还是二线，市场需求的面积段都正在逐渐上移，100-150㎡的改善户型正在成为主流。

多城市成交面积段上移

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改善需求正在爆发

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一、成交结构呈现“改善化”趋势

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根据中原各城市年报数据来看，多个城市出现，90㎡以下面积段的户型成交量萎缩。一线城市里，深圳由于受到严格的70/90限制，供应和成交结构仍然以60-90㎡小户型为主。但是60㎡以下小户型基本上已经接近消失。

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而其他城市基本上都出现了，成交面积段变大的趋势。

● 上海--虽然由于调控出现了整体成交量的大跌，但是从2017年成交结构来看，刚需户型受影响明显更加严重，成交主力户型已经从之前70-90㎡的传统主力，上移到90-110㎡面积段。根据克而瑞2017上海楼市年报数据，去年上海90㎡以下成交面积仅占新房成交的28%。

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▲数据来源: 上海中原研究中心

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▲数据来源:克而瑞2017年上海楼市年报

● 北京--2017年的成交主力套均面积段也分布在90-150m2之间，其中120-150m2面积段成交5191套/70万m2，套数占比高达31%，改善户型成为成交户型的绝对主力。

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▲数据来源: 上海中原研究中心

除了一线城市，很多重点二线城市也开始出现这个特点。例如:

● 成都--2017年主城区50m2以下、50-70m2、70-90m2面积段刚需产品成交占比持续缩水，90--150m2、150m2以上的首改、改善产品占比则持续上升，占比接近65%。和上海类似，90-110㎡首改产品，已经接近传统成交主力70-90㎡刚需户型的占比，逐渐成为市场热点。

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▲成都20117成交面积段明显向右移

数据来源: 成都中原研究中心

● 长沙--目前，长沙80㎡以下面积段的产品库存量非常高，去化周期达到21.61个月，但是销售情况却持续低迷，刚需户型需求面积已经上移至90-100㎡。100-140㎡的首改和改善户型已经成交户型的绝对主力。

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▲数据来源: 长沙中原研究中心

● 武汉--同样的情况也发生在武汉，100-120m2首改户型成交占比30%，同比增加7.1%，120-140m2改善户型成交占比达到17%。同比增加9.6%，与此同时，两房成交占比下降至23%，同比减少9.5%。成交结构的变化非常明显!

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▲数据来源: 武汉中原研究中心

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● 南京--受“限购限贷“、“新房3年内不得卖”、“房住不炒”等政策影响的南京，住宅产品在供应上，本来就呈现为向120-180 ㎡左右的改善产品偏移。在市场总成交量下滑的影响下，2017年中高端改善产品热销，121-143㎡房源成交占比也明显上涨，和其他城市一样，呈现出改善化趋势。

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从几个重点城市的成交数据中可以看出来，目前，在一二线城市，普通住宅成交结构上移非常普遍，改善型需求正在全面爆发。

二、一线城市，顶级豪宅市场需求非常强劲

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2017年随着全面调控的持续，豪宅供应量大幅下降，豪宅成交量也随之下跌，但是顶豪成交量占比却不断扩大。

例如，广州虽然入门级豪宅成交大跌，全市共成交 614 套千万豪宅，同比下跌 56%。而新政调控对于 3 千万以上“顶级”豪宅的买家影响却很弱，顶豪成交量不降反升，同比大增7.6倍。60套3千万以上顶豪的总成交金额为 24.3 亿，占千万豪宅总成交金额的 23%，而2016年顶豪成交额仅占 2%。

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深圳也同样出现顶豪供不应求的现象，不断出现“顶级豪宅深夜抢房”、“顶豪千人排队买房”、“交500万诚意金摇号选房”的项目。可以看出来，高端住宅市场需求仍然非常强劲。

限价利好高端消费

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一二线被豪宅化，刚需出局?

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各个城市呈现出来改善型产品和顶级豪宅成交的占比上升，可能存在几个原因:

1、限购+限贷的环境下，刚需客的购房名额更加珍贵，相较以前的“先上车后置换”的购房逻辑，“一步到位”的思路更有可行性。在相同总价的情况下，很多刚需客外溢到更偏远的区域，购买相对大一些的户型。很多刚改家庭，直接跨入到改善的行列。

2、随着一二线城市价格被不断推高，很多城市楼市都出现“被豪宅化”，换房客成为购房的主力客群，这群人往往已经分享到了房价上涨的红利，改善型需求强烈，对于价格的承受能力也更高，成为改善户型的购买主力。

3、限价政策，压制了高价房源，但是并没有降低市场的准入门槛，对于真正的刚需客来说，调控之下信贷收紧，购房成本反而更高。但是对于改善型和顶级豪宅来说，限价才是真正的政策红利。深圳大量的豪宅项目，备案价格甚至低于2016年前一期的开盘价格，自然引起财富阶层的抢购。

在全国的调控之下，各个城市的销售数据都不同程度的受到扭曲，并不能反映真实的供需。但是只要调控继续，压制状态下的供需关系依然会反映到市场供给上来。

也就是说，在调控之下，刚需一二线城市房地产市场，从以刚需为主向改善为主转变已经非常明显，可以预见未来几年都会是改善的天下，房企的产品线也应该尽快由刚需向改善转型!

改善的本质是消费升级

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未来产品品质标准将不断提升

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以前，明源君分析过刚需、刚改、改善和豪宅的本质。

刚需的本质是解决“有”还是“没有”的问题，客户要么想有一个自己的空间，要么想给第一桶金保值增值，对于刚需客来说，每一平米的空间都很重要，首付少5万也很重要。至于这个房子好与不好，小区的环境和配套怎么样，都是次要问题。

所以以前做刚需产品，门槛并不算很高，关键的是满足客户极端的面积需求，控制面积和总价，减少首付。

而刚改群体，本质需求就是希望有多个功能空间，比如给孩子一间房、给父母一间房。这个时候，空间的数量要比空间的大小重要。本质上还是在控制面积的基础上，增加功能性。

而改善的本质需求是舒适，和“美好生活”的概念更加接近。从本质上来说，就是一种消费升级，要从社区布局、社区配套、户型设计、精装修等方面，都要满足客户的升级需求。在改善时代，产品的品质标准将达到一个全新的水平。而对于很多产品能力尚不足的房企来说，是一个巨大的挑战。

1、社区布局，要最大限度保留公共空间和景观

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居住的消费升级，首先是社区的升级，体现在布局和功能两个层面上。

在布局上，相较“高低配”这种利润最大化的排布方式，现在有越来越多项目选择做纯高层或者纯洋房，结合围合的布置方式，尽量降低建筑密度，增大绿化和公共空间的面积，景观也有了更多发挥空间。

比如仁恒·公园世纪项目采取了“大高层+大围合”的规划方式，最大的楼间距，可达到110米，每户都可以获得很棒的采光和景观视野。

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▲仁恒·公园世纪规划图

大间距拥有很强的景观优势，和更多活动空间的打造，也能够进行多层次的组团景观规划，留给客户更充足的绿化空间。

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还有日照条件、通风环境以及噪声控制的优势，整个社区生活品质都能够得到很好的提升。

2、多功能的社区空间，将从加分项变成标配

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在社区功能上，要进行多样化赋能。例如，龙湖的社区，不仅设计了匹配全年龄需求的功能板块，包括室外会客厅、健康跑道、多功能架空层和阳光悦读区，满足人们的日常活动需求。而且在社区品质提升方面，做了全社区的无障碍设计和人性化细节，进一步提升居住舒适度。

连夜间跑步的需求都能照顾到，龙湖的一些项目，跑道两旁都会安装感应呼吸灯，夜间开启巷道灯模式，既方便跑步者又能产生互动效果，同时节能环保。甚至还有驱蚊的植物和灭蚊灯，全方位呵护业主的健康。

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还有很多的开发商，开始在社区里面设置景观户外客厅，以及增加泛会所设计，在社区内就能够完成儿童的教育、大人的运动、老人的养老，对于改善社区来说，这些设置都将成为未来的标配。

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▲宜昌保利时代将架空层打造成四点半学堂

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▲德信大家·钱江府架空层童玩中心

3、户型设计更强调尺度感，增强舒适性

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改善和刚需的区别，最简单的理解，就是让各个空间的尺寸都变大，在满足使用功能的基础上，让自己和家人更舒适。要确保的是各功能空间的功能要到位，而且室内空间每个区域的尺度必须都要有所保证。

例如，朗诗地产就对改善产品的室内各区域尺度进行过归纳:

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另外，除了绝对尺度，通过尽量增加产品面宽、增加南向开间，也可以有效扩大房子的采光面，从而增强户型的舒适性。目前标杆房企推出的再改项目，甚至很多面宽都做到了10m以上，而四开间朝南未来可能会成为基本要求。

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现在万科还提出了方厅设计，在横厅的基础上加入西厨空间，升级为方厅，整个空间更加开阔。客厅餐厅一体化，与厨房则通过吧台连接起来，通过四面宽方厅空间促进一家人情感交流。

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同时，家人之间也更有私密感，比如主卧离次卧远一点，每个房间都有自己的卫生间等等。在户型设计上，相较刚需户型，改善产品对生活情景的洞察和模拟将更加重要。标杆房企的做法值得不断的研究和学习~

4、人性化的精装修

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在改善时代，精装修是一个基本的趋势。以成都为例，2016年开盘的项目中，精装修项目占比仅为18%，2017年这一比例已经达到45%!

虽然很多标杆房企，都早已经形成了标准化的精装修体系，一些人性化的细节要点甚至有几百条，例如，玄关的装修细节，就有旋转式鞋柜、玄关操作台设置手扫感应灯、玄关柜台24小时不断电usb接口、入户衣帽间、玄关一键断电、玄关柜阻尼铰链、玄关柜应急灯、凹槽开关、鞋柜预留插座、以及各种柜体尺寸和高度等诸多细节。各大标杆房企的精装修设计，之前明源君已经多次跟大家分享过。

但是大量的中小房企还没有形成精装修经验和能力，这也将成为这些房企未来在竞争中极大的劣势。