10天拍了8宗地，2宗流拍，5宗底价出!杭州这个地方怎么了? 文/滕文娜一个月内

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10天拍了8宗地，2宗流拍，5宗底价出!杭州这个地方怎么了?。流拍|底价|杭州|地方|宗地---

文/滕文娜

一个月内，两次拍地，流拍、底价、低溢价成交，临安土拍市场表现出的冷意，与热度持高不下杭州楼市有着明显差异。有人更言，临安在拖后腿了，它可能是杭州最先冷掉的区域。真的是这样吗?

流拍|底价|杭州|地方|宗地---

临安城区摄/黄煜轩

两地流拍，多地底价成交

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临安土拍真的变冷了?

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近期，临安土地市场进行了两场土拍，分别是4月24日和5月4日，共出让了8宗宅地，其中一宗为租赁用地。其他住宅地块的表现，如前所说，凉意袭来，为什么这样说呢?首先，在整个杭州土拍市场，“流拍事件”稀缺，尤其是2016年以来，土拍基本都是高潮迭起，一拍更比一拍高。

临安一次性流拍两宗宅地，本身就非常值得关注，在接下来5月4日的土拍中，虽然没有再现“流拍”情况，但成交溢价率都非常的低，这与见惯了的“封顶+高自持”面粉价成了明显的对比。如此一看，临安确实存在变冷的情况。

但具体问题还因具体分析，土拍出现稀罕的流拍情况，与土拍制度有关。为了防止土地流拍，杭州土地市场一直沿用勾地制度，有开发商去勾地，地块才会上架出让，必然会成交，而临安并非如此，尽管已“撤市设区”，但土拍并没有跟进为勾地制度。

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备注:2018年4月24日临安经济开发区A1-02-02租赁用地由青山湖科研创新基地投资有限公司以1205元/㎡底价成交，成交总价6029万元，溢价率为0%。

>>>惊!多地爆冷流拍，锦北溢价缓慢!临安地价已凉凉......

价格和溢价率方面，把去年一些地块的出让和这两次的土拍情况对比，溢价率有着明显的不同。成交楼面价同样在1万出头的几个地块，2017年成交的溢价率均超过30%，但今年成交的溢价率最高的也不过9%，更多的是0%，说明起拍价已整体抬高。

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临安实景摄/黄煜轩

然而，临安市场遇冷也是不争的事实。今年出让的锦北单元F-B1-01地块与苕溪壹号(锦北街道马溪以北02、03地块)相毗邻，但是成交的楼面价却要比苕溪壹号要低，如果单独与03号地块比，楼面价下跌了19%。另外天目医药港的宅地，1万以下的价格也没人要。

反观杭州周边的海宁许村，溢价率都封顶，配建安置房40%，除去安置房，楼面价直逼2万。那究竟是什么限制了临安土地市场的价格上升呢?

高价拿地盈利空间不大

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一二手房价格倒挂不明显

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开发商会否高价拿地，盈利空间因是重要因素。同样以锦北街道为例，今年以来该区域的新房住宅成交均价约为16500元/㎡，苕溪壹号目前在售的房源价格18000-20000元/㎡，今年至今的成交均价16896元/㎡，其03号地块楼面价为临安最高，13662元/㎡，加上建安、资金等成本，盈利空间并不大。

截止2018年5月21日，临安的住宅存量有4160套，其中锦北街道占了20%，而根据临安读地手册的规划，今年一二季度，该区域有四五宗涉宅用地出让，土地供应量充足，未来的竞争压力大，这或是开发商谨慎拿地的重要原因。

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此外，影响新房市场的还有新房与二手房价格的差异。在杭州市大部分区域，一二手房倒挂严重，购房者抢购新房有种买到即赚到的感觉，但这在临安却并不明显，城区内其实还有不少具有性价比的二手房。

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临安实景摄/黄煜轩

据几家房产中介机构的人员透露，目前人民广场周边的二手房价格大概在16000元/㎡左右，次新小区比较贵，一些精装房源带车位可能要一万八九，如春天华府，但是一些老点的小区一万三四就能拿下，人民广场周边的房价在临安城区属于一个高点。从中心往外走，一些次新小区的价格也在一万三四左右，如玲珑花园。

上涨一轮后的临安后市如何

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有购房者表示担忧

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近2年是楼市牛年，作为杭州市区唯一不限购的临安表现强劲，在城西科创大走廊、轻轨等多重利好下，临安楼市地价走高，房价也从原来的几千涨到上万，高一些的新房售价已经接近2万，后期还有持续上升的动力吗?

有购房者表示担忧，临安距离杭州主城比较远，山地环绕地形，未来可开发区域较少或开发成本高，加上临安的经济表现在整个杭州来说表现并不突出，如果投资需求降低、刚需外溢减少，短期上涨动力更是不足。

打开地图，可以看到临安市区周边三面环山，与富阳相比，临安距离西湖直线距离远了十几公里，其占地面积较大，但乡镇数量却少不少。

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百度地图截图

经济表现方面，临安的年度生产总值排在倒数第二位，人均GDP排位也并不高，各项指标均被富阳超越。

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数据来源:官方报告

临安楼市的崛起包含了本地的新生需求、外来投资需求，当然或许还有短期拆迁户购买力。根据临安区政府工作计算，2018年总征迁2089户，大大少去年的6219户。

目前临安楼市的供需矛盾并不大，依旧是限购范围之外，按照现有的新房供应、土地供应及二手存量房源，都比较平稳。在杭州楼市出现的疯狂因素，在临安似乎都没有集中出现，杭州刚需购买力、限购之外的投资外溢，加上一些规划、政策的利好，临安的楼面也风风火火了一把，后市还能持续多久，需要静观了，长期来看或许依旧能享受到杭州整体的红利，但是作为投资，目前或已不是好时机。