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开发商囤地倒卖？炒房赚差价？土地增值税让你们把利润留给人民

曾经，囤地是开发商获得暴利的重要手段，例如2006年李泽楷旗下的盈科地产公司拿到工体四号地块而不开发，3年后将土地转卖给瑞安建业，倒手就赚了2.35亿港元。而这种倒卖土地造成地价上涨，房价跟着上涨，最终囤地开发商获得的暴利而消费者口袋受伤的现象比比皆是……

这种地价上涨造成房价上涨的效果，跟政府公开招拍挂方式出让土地造成土地价格上涨推动房价上涨的效果是一样的，但是有本质区别。政府挂牌出让土地的收入用来解决地方财政，有取之于民，用之于民的事实，所以人们的抗性不大。但人们不希望看到开发商囤地倒卖获利。

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国家无法通过直接打击囤地倒卖的行为来避免开发商将大部分利益拿走。

虽然，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定的"转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上……"，国家已经通过设置土地转让条件来防止囤地倒卖的行为——

但是，根据现代公司治理制度，公司采取所有权和治理权分离的方式进行管理，也就是说投资人和公司是两码事，法律可以让公司卖不了地，但限制不了公司的股东卖掉公司。通常李泽楷之流通过转让土地持有人公司股权的方式合理规避专卖土地的规定，通过转卖囤积了土地的公司获利。因为李泽楷之流卖的是公司的所有权，不是直接卖土地。对此，立法专家是有苦衷的——做好事之前，必须确保不能误伤群众。

例如，一段时期内国家对黄金交易进行管控，但不禁止黄金首饰的买卖。首饰通常含有黄金，如果平民百姓转让给首饰就认为应当以符合《刑法》中关于非法买卖黄金规定的情形为由处罚，也太恐怖了。这个不符合常理，社会容易乱套。

而新闻报道为吸引观众眼球，往往以"卖土地"来作为噱头，误导了观众，搞得观众们百思不得其解，为啥说好不能转卖土地，怎么人家就卖了呢？

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因此，为了避免破坏公司治理体系制度，国家并未明确对通过转让公司股权的方式转让土地使用权进行禁止，甚至也不认为在土地使用权开发投资未达到25%的情况下签署的转让合同无效。例如，《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》就明确了《城市房地产管理法》第39条 "并非效力性强制性规定"。

但是，诸如李氏家族这种大开发商利用资金和信息优势，抢占土地资源转卖，将本应由国家获得的利益收入囊中，最终受损的必然是平民百姓。这样也不好吧。

既然不能直接禁止囤地获利，那么，采用什么样的合理手段确保土地升值利益留给人民呢？其实，国家还有一个利器——土地增值税。

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土地增值税，简单一点讲，就是土地使用权或者包含土地使用权的不动产转让时，扣除所有进项成本（包括建设成本及税收）后，都作为土地增值的范围，不区分到底是土地增值还是建筑物本身的增值，以增加的价值总额为基数征税的税种。

当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。（注意，那个34.63%是毛利率，不是净利润，别骂我）

而且，根据利益博弈的发展阶段，国家和地方已经针对征收土地增值税过程中出现的"钻空子"行为对税收制度做了多次调整，基本上通过囤地的方式获得暴利已经成为过去式。

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另外，囤房、炒房者所面临的土地增值税问题跟囤地一样，通过房价增值来获得暴利理论上已经很难实现。

这个就叫做，下有对策，上有政策。人在做，天在看。