锐理观察|远郊市场崛起，是“短期现象”还是“长线机会”？数据说话。"

5月15日晚，成都限购政策升级，主城+近郊买房难度加大，远郊虽然也加入了限购区域，但条件相对宽裕，有分析认为，远郊可能会承接一部分主城+近郊的被挤压客户。

远郊市场将迎来一轮新机遇。

对于开发企业来说，远郊的崛起

是短期周转的“权宜之计”还是基于“长线机会”的提早布局？市场急需拨云见日。

从开发端看，2017年底远郊土地开始崛起。中心城区的调控愈发严格，竞争愈发激烈，留给开发企业解答

“半年成绩单”

的时间也越来越短。

完成了多少业绩？是否达到预期目标？在即将公布的半年报压力催促下，开发企业会不断对新市场展开猛攻？

从城市端看，成都坚持“十字方针”不动摇，中心城区的优化降容始终是未来发展大方向。

对于远郊各区域来说，能否适时突显自己的产业价值，

吸纳“回流”人群

，是其能否成功的关键。

1-5月远郊土地市场有哪些突出表现？锐理数据总结发现这三点：

1、成交量同比上涨584%

2017年1-3季度，远郊成绩都不突出，

直到2017年末才迎来“自己的表演”

：11月土地供应走高，12月土地成交走高，之后，供销量一直维持在高位。

也

正是2017年11月，成都进入了摇号买房时代，中心城区购房门槛提高，市场受到严格监管。远郊市场相对灵活优势在此时凸显，开发商因此提前布局，“谋划出路”。

（2017 年1月-2018年5月远郊土地供销走势来源：锐理数据）

进入2018年，各项数据有增无减。2

018年1-5月，远郊共计供应土地57宗，总面积4264.29亩，成交均价为3070元/㎡，溢价率为20.02%。

供应量同比去年上涨961%，成交量同比上涨584%，成交均价同比上涨140%。整体来看，远郊土地供销价均呈现上扬态势。

从成交土地用途走势图来看，2018年远郊成交土地以住兼商和商业用地为主，纯住宅用地较少。

（2017年1月-2018年5月成交土地用途走势来源：锐理数据）

2、突出区域：都江堰、崇州、新津

（2018年1-5月各区域供销情况来源：锐理数据）

分析1-5月远郊数据，成交宗数和面积方面，都江堰均位居第一

，主要竞得者为人居和成都国资委控股的成都锦江绿道建设投资集团有限公司。

供应最多的区域是崇州，共计11宗844.74亩，

其中9宗是还处在挂牌状态的商业用地，暂未成交。

5月24日崇州曾有一宗22.4395亩的住兼商用地登上拍卖台，被新城控股以3900元/㎡的楼面地价拿下，溢价率高达147%。

而明日崇州羊马镇还将出让一宗73.49亩的住兼商用地，现场会吸引哪些房企值得关注。

成交楼面地价最高的区域依旧是新津，为5546元/㎡，溢价率最高的区域为崇州。

3、突出房企：人居收获11宗

在拿地房企方面，

人居一马当先

，以11宗土地的成绩名列榜首，成交宗地主要集中在都江堰。

第五名为新城控股

，共收获3宗，成交宗地主要位于邛崃、崇州。新城控股去年住宅部分进入成都，随后通过收并购迅速扩大企业在蓉布局版图。在招拍挂市场，该企业专注于拓展远郊和二级城市，至今所获6宗土地全部集中在上述区域。拿地房企榜里，

位列第六的贵阳美的同样引人注意

，美的去年11月通过增持青白江土地进入成都，之后该房企也一直坚持深耕远郊的策略，2018年上半年连斩远郊三宗土地（彭州2、青白江1），扩粮迅速。

（2018年1-5月25日远郊招拍挂房企拿地榜单位：宗来源：锐理数据）

从城市进入性看，城市的非核心竞争区域有相对低廉的土地成本，有较为宽松的市场环境，对于新进房企来说，不失为“探路”的好方法。有实力的大型房企还可以在这里实行“降维”打击，实现快速周转。

通过上述分析，我们了解到了远郊战场的相关情况。在限购条件不会放松的前提下，我们有理由相信，下半年远郊的竞争会愈发激烈。那么，远郊众多区域里哪里最具机会？锐理数据认为可以从供应端和产业端两方面判断：

供应端

从供应端看，据锐理数据掌握的相关数据，

2018年远郊土地供应较多的区域有邛崃、新津、崇州

。其中住宅用地（纯住宅、住兼商、商兼住）供应较多的区域是新津、青白江、崇州、彭州。供应量多意味着机会大。从待出让用地方面来看，截止5月25日，新津尚有156.44公顷待出让住宅用地，青白江有116.41公顷，崇州有82.654公顷。这三个区域存货较多，下半年无疑将引发激烈争夺

。

（2018远郊各区域拟出让宗地面积来源：锐理数据）

产业端

从产业优势方面看，新津作为天府新区南区产业园的所属地，自然承接南拓利好。青白江享有撤县设区优势，且为成都国际铁路港临港服务业集聚区，综合实力较强。除此之外，崇州的康养、大邑的文创，都江堰的文旅……各区域都在增加自己的产业实力。

从宏观层面看，政策与规划都反复强调“产业兴国”理念，号召一二三产协调发展。带产业拿地将成为未来的大趋势，房企产业链的包装实力受到严峻考验：

如何发挥企业优势？如何聚拢产业资源？如何创新运作模式？如何提高业绩收益？后续拿地，摆在开发商眼前的产业需要只增不减。

（各区市县产业优势来源：锐理数据）

2018年无疑称得上是成都远郊区域价值爆发的“元年”，无论是城市版图向外延伸的扩张趋势，还是房企积极拿地的开发态势，都在轮番搅热成都房地产市场。

城市定位、产业价值、经济总量、人口基数、市场潜力、购买机会……未来的成都，将不再只是围绕中心城区打转的陀螺，每个区域的独立性与可生长性将更加强劲。

为什么你不看好的远郊，市场供销一骑绝尘？为什么你认为有BUG的地块，最终拍出了高溢价？房企进击远郊，是一时的脑热还是理性的研判？关于远郊市场，相信有太多的问题，市场呼唤更客观的回答。

基于此，在2018年即将过半之际，锐理数据特别策划——

《远郊大发现》

专题

，

将从城市进入的角度，详细深入分析远郊各区域的优劣，以锐理的视角与客观的数据，展现远郊区域房地产市场原貌。

针对远郊，各位读者如有想要特别了解的区域或感兴趣的话题，也欢迎通过后台给锐理留言，下一次的报道中，或许就有你最想知道的答案。

编辑 | Mola

声明 | 锐理原创作品，转载请联系后台

加群 | 请关注锐理数据官方微信，后台回复“加群”