房地产怪圈：想买的买不起，想卖的卖不出！开发商、购房者都要看近10年来

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近10年来，随着中国房价的快速上涨，越来越多的人看中房地产的投资属性，纷纷把自己的全副身家都投入了炒房，甚至有些人借钱、借贷也要跟风炒房，所以导致炒房客越来越多，房价也越来越高。为了遏制这一行为，“房住不炒”的总定位在2017年被提出，再结合其他楼市政策，这才让如“疯牛”般猛涨的房价涨幅得到了压制，现在一二线热门城市的房价是稳中略有降。

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今年以来，随着楼市各项调控政策的继续收紧，如房贷利率上浮、公证摇号政策推行等政策，使房地产市场变得变幻莫测，也让很多刚需购房者和炒房客都云里雾里，看不出楼市的走向，甚至有些一二线城市已经出现了“有价无市”的情况，即人们陷入了“想买的买不起，想卖的卖不出”的怪圈。

高房价已经是全国大部分城市都在面临的严峻问题，大部分城市的人均收入（工资）才几千块钱，而房价却是几万元一平甚至十几万一平（一线城市中心区域），几倍、十几倍的房价收入差已经大大的超出了很多刚需购房者的经济能力范围，所以出现了“想买的买不起”情况。当房价过高，刚需购房者对于买房望而却步时，自然没有人愿意去做二手房的“接盘侠”，所以“想卖的也卖不出了”。

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但是随着房地产市场调整的节奏不断加快，实际上房地产的市场格局也正在一步步发生改变。从过去房地产作为经济支柱产业到如今提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位，就已经很明确了房地产的核心定位。

如是金融研究院首席经济学家管清友博士也表示，自从国家提出“房住不炒”定位之后，房地产调控力度大、周期长，可谓前所未有，房地产市场发展的逻辑已经变了。现在观察房地产市场走势，不仅要关注增量，也要关注存量，未来不太可能再出现全局性的投机机会。也就意味着房住不炒绝对不是一句空话，炒房者必将退出历史舞台。

笔者已经深深感觉到炒房者在市场中的空间也正在逐步缩减，因为政策的打击是精准的，力度是空前的，在固守过去那套投资逻辑已经过时。从购房者角度讲，他们对未来居住需求的要求也将发生改变。

购房者也会因为少了炒房者对市场秩序的扰乱而变得更加理性和成熟，买房的逻辑变了，那么卖房的逻辑自然也就需要更新和迭代。笔者最理想的状态就是，买得起房子的人能够买到称心如意的房子，买不起房子的人也能够享受到适合自己的居住产品，卖房子的人也会因为市场规范而更能提供高素质的服务，将来的置业顾问不再是为了卖几套房而赚多少钱，而应该是提供了多优质的服务而获取回报。

目前的楼市调控方向将从一二线城市向三四线城市推进。当调控的大棒把一二线城市赶到三四线城市后，这里的炒房者又把三四线城市的房价推高了，而且酝酿着不小的风险。那么在未来，楼市调控必然会向三四线城市倾斜；其次，打击炒房的政策一直没有停息。对于限价房，过去大家都抱有“买到即赚到”心理，而并不是真正需要房子的人来参与，其实这就是一种投机行为，如果转化成共有产权住房再摇号，那就能保障更多的真正需要房子的人了；再次，重点对刚需和改善人群进行保护。当刚需得以保障后，炒房者也就不能要挟刚需了。

这些信号也都是让炒房者难以看到未来。我们看看最近的市场上，炒房者还有空间吗？

去年，当笔者警告大家不要轻易去燕郊等地方炒房时，很多人当成耳旁风，结果呢，一些高点进去的到现在套住了，自住者不用太担心。早就有中介说过，再延续以往的操作手段已经过时了。除了规避了以往开发商经常自卖自买的把戏外，更重要的是不少城市多少年内不许上市交易真的成了治理炒房者的大招。有业内人士称，“够狠”，“投机者该干嘛干嘛吧，没搞头了”。

最近，海南的“全域限购”的政策似乎是“突如其来”，很多从业者并没有提前听到风声。“办法总是想出来的，还是有很多可以操作的空间，或许可以补交社保啊什么的，等等看吧。”开始还抱有侥幸心理的在海南从事了两年房地产经纪业务的某经纪人说。不过在细则发布后，他最后的希望也被浇灭了。“这是终极版限购了，全剧终了。”

刚需优选将成常态

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某房产研究院首席分析师张波认为，3月密集出台摇号相关新政其实并不意外，早在两会期间就已明确了短期调控不放松，长效机制深化落实的方向。一方面出台新政直指一些房价上涨过快地区；另一方面政策也更加结合当地实际情况，并向刚需和无房家庭提供更多倾斜。这符合房地产市场调控的方向，又保证了市场健康发展。摇号买房的确会成为各地楼市调控的新举措，且落地细则会有本地化表现。

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张波认为，目前来看，摇号绝大部分都是市场购房热度较高或整体库存量偏紧的城市，加之地方对于商品房限价的因素影响，导致购房者对于新房的喜好度增强。因此，摇号政策一方面会打击房托，但更多是杜绝“暗箱操作”，保证交易秩序。整体来看摇号的影响是正面积极的，负面影响如果一定要深究，则是或将造成整体供不应求的表象。

张大伟指出，全面统一摇号，或者类似成都的刚需提前选房将成为政策主要内容。虽然的确会增加刚需买到房的可能性，但这一政策指标不治本，和二手房价格倒挂的新房，开启摇号后，很可能会增加非理性排队购房者的数量。

不过，张大伟认为，摇号政策将会全面执行，目前全国特别是一二线城市新建商品房市场，均存在限价现象。房源在限价下，需求相对旺盛，而倾斜刚需将是主流政策。

21世纪经济报道采访人员注意到，在已经出台调控政策的城市中，一些城市已明确摇号政策将优先刚需。比如，杭州的《通知》指出，房地产开发企业应一次性公开销售所有准售房源，并对“无房家庭”(不含未婚、2018年4月4日后离异单身及4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”)给予倾斜；成都公布的《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》规定，商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

至于此举对房价的影响，张波认为，“影响可谓‘隔山打牛’，虽然对于楼市的作用力直接表现在新房，但更重要受力面则体现在二手房。众所周知不少新房摇号的城市都存在一二手房价格倒挂的实际情况，有些城市价差还比较明显。因此，商品房限价之后吸引了众多买房者关注，买房摇号之后商品房的价格优势会更为突出，由此导致二手房的价格预期被逐步拉低，商品房集中区域的二手房成交量也会因此出现明显下跌。从长期来看，对整体房产市场的成交价格会起到较大影响，市场慢慢会找到一个价格平衡点。”

买涨不买跌的购房心态。楼市调控一年多以来，无论从统计数据还是作为购房者的切身感受，房价下跌幅度并不明显。哪怕从60000下跌到58000，这样的幅度对于不少购房者来说也是“无济于事”。

近期楼市调控政策相对平稳。随着购房门槛的提高，刚需入市比以前略有难度，但对于不少改善置业者来说要相对轻松。此外，与2017年相比，2018年楼市政策相对平稳，所以有能力的刚性需求和改善需求得以逐步释放。

那么，房价还会反弹上涨吗？笔者认为，房价几乎不会再次出现暴涨的可能。日前，针对楼市调控中存在的问题，住建部再次强调要坚持楼市调控目标不动摇力度不放松。此外，防范金融风险依然是当前的重要任务，在“房住不炒”的定位下，未来针对房价上涨过快的城市依旧会扩大调控范围，加大调控力度。