合同签订后买方交付房款并实际占有房屋，买方需办理产权登记吗？现实生活中

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现实生活中，许多二手房的购买者因为缺乏法律知识，误认为只要签订了二手房买卖合同，交纳了房款并已经搬进所购房屋居住，那么房屋就是购买者的了。这种认识是错误的，尽管实际占有了房屋，但因为产权缺乏法律的依据，购房者对房屋的权利就无法律的保障。根据我国《物权法》的规定，房屋买卖必须经过法定登记机关登记，将房屋所有权变动情况记载在房屋登记簿上，方能发生物权效力。签订了房屋买卖合同而不到登记机关办理房屋所有权转移登记手续，房屋所有权得不到法律保障。

二手房的购房者必须注意的一点就是，房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为二手房买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求不予支持。也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，就可直接要求确认其享有物权。实践中，许多购房者出于利益的考虑，例如，少缴纳税款，听取中介商的违规操作的建议而暂时不办理二手房过户的手续，这会引发二手房买卖的其他交易风险，例如卖房人仍可持有房产证一房二卖，或者等到房屋上涨时要求退还房屋等。因此，提醒广大购买二手房的买主，为了避免纠纷、获得房屋产权，应该对房屋产权的转移做到心中有数，不要因为小利而卷入大的纠纷。如果对其中的流程不熟悉，选择信誉好的大中介公司代办比较安全。

全国各个地方根据具体情形的不同，针对二手房过户的问题出台了相应的政策加以解决，例如2010年12月20日，合肥市房产局下发了《关于加强房屋登记过程中户籍管理工作的通知》，通知自2011年1月1日实施。这一新规则规定，拥有多套住房的房屋所有权人转让其存量房产时，应先将其户籍迁入其实际居住房屋所在地派出所；只有一套住房的房屋所有权人转让其存量房产时，应先将户籍转入派出所专设的集体户托管，待其有合法固定住所后，再将户籍迁出。房屋登记机关应在查验交易房屋所在地派出所出具的户内无户籍或户籍已迁出证明后，方予以办理房屋所有权转移登记手续。新规则受到了各家中介公司的赞誉，认为虽然现在中介在办理时多了一个流程，但是少了纠纷，买家也少了一个顾虑，对二手房买卖无疑是有利无害的。因此，二手房购房者熟悉当地的政策法规也是相当重要的。