炒房合法化，房产金融化，租赁住房也能炒！未来炒房套路将变！一个月以前

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炒房合法化，房产金融化，租赁住房也能炒！未来炒房套路将变！。房产|住房|套路|金融|炒房|未来---

一个月以前，证监会联合住建部发布一则：《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，其中透露了两个重大利好：

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明确表明优先支持利用集体建设用地建设的住房租赁项目

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开展资产证券化

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完善了住房租赁资产证券化

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的申请、受理、审核、发行等一系列程序，开通建立绿色通道，提高审批效率。

这个政策曾经是任志强、孟晓苏等房产大佬呼吁了很久，要理解这个新政策，先要弄清楚一个概念，什么叫住房租赁资产证券化

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，为什么它受到这么多大佬的推崇和期待。

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房产金融化，租赁住房证券化

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，都离不开一个重要工具——REITs

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，即"房地产信托投资基金

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"，这将会是未来房地产投资的大杀器

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，也正是本篇文章题目的由来。

我们省去那些复杂繁琐的专业术语解释，就举个通俗的例子：

房叔没别的嗜好，就是喜欢买商铺，也擅长于买铺子，所以有不少朋友都信任房叔，和房叔一起投资买铺，大家伙一起凑足份子，然后房叔就把看中的铺子买下来装修好找到租户，那这笔投资就算搞定了，之后大家每月都能收不少房租，最后这些房租就按照当初各自出的份子钱的比例分给大家。

在这个举例中，房叔就充当了"REITs

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"的作用。

一个简单的REITs大概就是下图示意的这样：

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▌ 为什么REITs

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被如此看好呢？

我们都知道房地产市场有几大特点：资金量需求大，沉淀时间多，回报周期较长

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而REITs

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恰好可以解决这些问题：

? 在REITs

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问世以前，想投资房地产就必须买一整套房，少一砖一瓦都不行，这就面临第一个问题，要求的资金量很大

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，特别是未来房价进一步上涨，这个资金要求只会更高；但有了REITs，

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未来你可以只买这套房子中的一块砖一片瓦，但是最后的增值收益、租金收益，都还是有你一份。

? 长期回报率稳定

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而且收益率不低，在美国，REITs基金年平均收益率可达6.7%

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，这一数字远远高于银行存款利率，而且它与股市债市相关性低，风险小。

? 如今政府为了鼓励这个模式，予以大量税收优惠

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? REITs

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的核心功能，就是把流动率低、证券化程度不高的房地产证券化

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，加快资金流转

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这么说可能有些小伙伴还是不太理解，那房叔再举一个例子，之前房叔发过一篇文章"万科180万租金的房子出租率超八成，事实证明，房价租金远未到顶"。

万科的这个项目虽然已经取得了超8成的出租率，看起来成绩非常漂亮，但是即便这个项目全部出租掉，万科的收益率仍旧低的可怜，以10年一次长租来算，想要收回当初卖地花出去的天价，最少还要30年。

这样看来，万科翡翠书院的项目岂不是基本不可能赚到钱了？

其实还是有希望的，希望在哪？

REITs

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只要把这个项目交给REITs基金，融资套现都行，万科也不用吃相那么难看的要求租客一次付清十年房租了，还能获得比之更好的流动性，而REITs基金的投资方也能从未来的房租和房产增值等方面获得稳定的收益。

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REITs?长租公寓＝

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？

▌ 房地产市场的下一个超级风口。

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很多朋友会说如今长租公寓已经是一个很大的风口了，入局者数不胜数，仅仅自如、蛋壳等创业型公司就超过300家，还有一众房地产老牌巨头等待进入，何需你REITs

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房叔当然不能否认长租公寓未来的前景非常美妙，但是想要在这个行业站住脚跟的难度也不小，诸如资金需求量大、前期租金回报低，收益周期长，依靠自有资金很难快速的形成规模效应

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等等等等，都是摆在他们面前的生死难题：

不快，就死

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比如之前链家自如的房子就被曝出很多公寓存在甲醛超标的问题，基本都是因为刚装修完就立马让租客入住的结果，就是为了抢时间抢资金抢市场。

▌ 未来，长租公寓项目商业模式的一个必备环节就是REITs运营

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说了这么多，我们再看回开头说到的这则通知："明确表明优先支持利用集体建设用地建设

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的住房租赁项目

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开展资产证券化

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之前有一段时间，有个概念被炒的很火，大家都在讨论：利用集体建设用地建设租赁住房

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房地产市场内有一个声音，认为中国房价高企的根源在于土地，在于地价

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。认为要控房价首先要增加土地供应。

可是这城市内的土地资源终究有限，于是他们又将目光看向了农村土地。

但是到了这里，问题就复杂了，因为这里涉及到一个历史遗留的房产问题，就是小产权房

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，这些房子大多建在集体土地上，产权归集体所有。

随着中国城镇化的进程一步步推进，有些集体土地随着城镇化进展都成了城市核心地段了，基本都完成了七通一平，但是土地性质不能变，这个时候就只能拿来租给企业建厂房或者仓库，企业和村委签个协议即可，大家能获得收益很低，非常低。

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▌ 怎么办？

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于是政府决定把这些集体建设用地利用起来，建设租赁住房，首先在北京、上海、沈阳等13个城市开展试点，REITs基金能把这些以前各自分散的资源聚拢起来，搞定资源配置、利益分配等等问题。

集体土地顺当入市，建租赁住房，不改土地性质，提供住房供应，皆大欢喜。

这里面最大的功臣，就是REITs。

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说了这么多，大家应该都看明白了：REITs

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的出台，就是在楼市调控的规则内，把更多的资源引导向租赁住房体系下

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允许炒房客可以戴着镣铐起舞。

以前如果说钱不够、流动性差、周期长，回报低，现在有了工具，努力吧。

一年多时间过去，房地产调控政策仍旧不见松动，大家发现恍然曾经被赋予厚望的租购同权、共有产权房均非良药。

但如今REITs政策的推出有强烈的风向标意味，将会改变住房供应的格局

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▌ 未来怎么买（chao）房？

对于房子我们还是可以怀抱赤诚热爱的，即使未来的政策走向进一步趋紧，甚至可能很多人会失去资格、没有能力投资房地产，REITs

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都将会是他们投资房地产的主渠道，不至于被驱逐出这场盛宴。