这类房屋要占一半以上，楼市真要变天?济南等16城市被点名要求… 从1998年房改至今

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这类房屋要占一半以上，楼市真要变天?济南等16城市被点名要求……。房屋|楼市|济南|一半|住房|点名---

从1998年房改至今，中国的商品房市场经历了20来年的野蛮成长。但现在，房地产市场可能迎来一个重大转折!

昨天，住建部下发了一个则通知，其中提到，力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

也就是说，如果这个通知执行彻底，3到5年之后，商品房所占市场份额要降低到50%以下，市场上大部分房屋将是租赁房、共有产权房等!房地产市场将彻底变天!

济南等16热点城市

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大力发展租赁住房!

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住建部昨天下发的通知是“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”。这则通知有很多亮点，直指房地产市场的“供给侧改革”，尤其是土地市场的改革。

比如，2018年底前，一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划

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，并报住建部备案后向社会公布实施。

各地要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。

热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

济南还在这则通知中被点名:

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6月底前，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都市要提出并上报建设租赁住房的具体实施方案。开展租赁住房、利用集体建设用地建设租赁住房、共有产权住房试点城市，6月底前要向住房城乡建设部和相关部门报告试点进展情况。

美好的出发点

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用租赁住房降楼市之火

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通知内容很具体、很强大!它对市场的颠覆之处就是，租赁、共有产权住房的土地供应要达到50%以上!

但这样的规划靠谱吗?它的实施难点在哪儿?

这两年，发展租赁住房被提到了前所未有的高度!为什么?这个政策有个“美好的出发点”--参照国际经验，我们的租赁住房所占比例太小了!发展租赁住房，被很多人认为是降低楼市之火的捷径!

比如，以深圳、上海、北京为例，它们的租赁房屋占比、租赁人口占比，都远低于国际一线大型城市:

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中国还是一个发展中国家，但是咱们的住房自有率却位居全球高位:

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据统计，我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，而这一数据在英国、美国、日本等成熟市场都在35%以上。

别的国家，很多居民都不买房而是租房!咱们可以那样吗?如果更多人去租房，而不是买房，房价是不是就不会这么火了?

所以说，发展租赁市场被提到了前所未有的高度!

病态的租售比反映什么?

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为什么大家不去租房?

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设想很美好，但发展租赁住房也有很多现实性障碍!它的第一大障碍，就是变态的租金收益率，或者说租售比。

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自1998年房改以来，中国房价几乎是直线上升。但是，房屋的租金上涨速度却比较慢。这就造成房屋租金收益率持续下跌。以北上广为例，它们每年租金收益与房屋售价相比已经从2008年的4.4%降低到2017年的1.6%左右:

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也就是说，对于房屋持有人来说，出租房屋获得的收益与房价相比越来越少、越来越不值当。

与国际同量级的城市，国内一线城市的租售比(每月房租与房价之比)也几乎是最低的，只有伦敦、纽约等城市的一半左右:

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还有一个指标，中国老百姓买房太难了!我们的房价与收入之比，在全球主要国家里几乎是最高的:

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既然房价这么贵，房租还这么便宜(相对于房价)，老百姓为什么不去租房呢?如果我们不去直面这个问题，就无法真的去发展租赁住房!

配套权利、土地财政

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租赁住房的两大障碍

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大家为什么不去租房子?在大街上随便找一个人，他就能给你拉出一串原因。

比如，租房子不稳定，房东说撵人就可以撵人了。

租房子没法落户，虽然很多地方已经出台政策，声称租房可以落户，但通常都得有个前提--有租赁合同备案、经过房东同意。可有哪个房东会同意别人把户口落到自己的房子上?

孩子不能上学。即使落户，很多好的学区还会要求提供房产证，没有房产证，那只能往后排排了，有学位了让你上，没学位了只能往外调。

所以说，要发展租赁住房，首先要解决租房人的权益问题，也就所谓的“租售同权”!

目前，很多地方在推行租售同权。这个问题，在租赁性用地大规模供应后，应该能够得到解决。在目前的公租房项目中，落户和上学的问题已经得到较好解决。

发展租赁住房的第二大难点是，土地财政问题。

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前面也说了，现在国内各城市的房屋租金收益率很低。既然这个收益率很低，开发商在开发这类产品时，一定会极力控制成本。比如在土地出让环节，如果地价贵，开发商算不过来账，它肯定不干啊!

在寸土寸金的北京，从去年到现在已经发生多起土地流拍!是的，你没看错，是土地流拍!而流拍的原因，就是因为这些土地要建限价房、共有产权房、租赁房等。

也就是说，对于地方政府来说，如果拍卖租赁房、共有产权房等用地，地价一定是要降的!而如果一半以上的土地，都用来开发这样的房子，那土地出让金得少多少?地方政府能承担这个成本吗?

发展租赁房的两个难点，一个是租户的权益如何保障，也就是租售同权;另一个是地方政府如何减少对土地财政的依赖。

前者相对好解决，后者则是一笔非常大的经济账。它需要的不仅仅是地方政府的意愿，更需要经济发展模式的彻底转型!

--全文完--