深度｜从沸点到冰点，燕郊楼市有人跳到北京、有人坠入地狱燕郊

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燕郊，这片距离北京最近的“飞地”，近三年来被夹在北京与河北的政策之间，左右摇摆。从沸腾到冰点，成就了无数地产商和炒房客，也让不少人一脚踩空，后悔不已。

三年前那个夏天，杨斌行走在北京与河北交界地带，架设在潮白河上、通往大厂回族自治县的大桥两端，车流涌动，人声鼎沸，走几步就能碰到同行。

他当时27岁，在燕郊本地一家房产公司做代理销售，给华夏幸福的孔雀城项目卖房子。后来辞职到北京，自己开了家小中介。虽然现在经手的都是动辄五百万以上的交易，但他仍然忘不了三年前在燕郊的巅峰经历——楼盘一天一价，买家动辄全款两三套。

大厂隶属河北，却与燕郊香河共同组成位于京津之间的一个三角地带。因为被京津包得严严实实，它们成为中国广袤土地上最著名的“飞地”之一。这片夹在北京和天津之间的区域本该因为地理优势而获得发展，但多年来，随着房价一波波上涨，一幕幕楼市闹剧也在这里反复上演。

徐芳2016年第一次到北三县看房时，当时整个北三县的均价已经超过15000元/平方米。她最后只能选择在更远的香河买了两套房，因为通州副中心的热炒，香河房价当时也要近两万元，而燕郊部分热点楼盘更是被炒到了3万元以上。

但在2018年5月初的一个下午，曾经的盛况早已不复存在，三年过去了，这片飞地因为限购，成交稀少，房价也大幅下滑，香河大厂现在房价只有一万出头。

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2017年5月7日，河北大厂，购房者在房产中介的带领下来到某小区看二手房。（东方IC/图）

（本文首发于2018年5月17日《南方周末》，原标题为《从沸点到冰点燕郊楼市三年过山车》）

三年前由“北京副中心”引发的北三县楼市热潮，而今早已偃旗息鼓。在政府用各种办法杜绝炒房后，北漂们的买房通道也近乎被堵死。楼价大幅下滑之后的北三县，今天正处在一种复杂而奇怪的状态，一边风声鹤唳，一边暗流涌动。

当然，最好运的是更早之前住在那里的一批北漂。他们因为早年定居燕郊而在牛市成功套现，脱离了睡城，成为新北京人。

这样的故事激励了更多后来者，虽然一河之隔到底是两个世界，国道依旧拥堵，通勤也仍然辛苦，但很多人还是觉得，这是搬进北京的最佳“跳板”。

有人踏过跳板有人接盘被套

汽车堵在北京国贸桥下的时候，陈峰点上一支烟，打开车窗。视线里，排队等候814路公交的长龙，从车站一直延伸到马路上。

这是北京到燕郊最热门的通勤线路之一。每天下午六点，国贸桥下车水马龙，再加上共享单车和快递摩托，三车道的辅路上一点空隙也没有。而排队等车的人们就站在道路两边，大多低头看手机。直到一辆公交车轰鸣着缓慢进站，他们才抬起头踟蹰向前。

历史上，燕郊因春秋战国时地处燕国城郊而得名。但过去十多年来，这里也是中国最著名的“睡城”——近百万北漂居住在这里，白天去北京上班，晚上回河北睡觉。

“一年前我也这样排，有时候在这儿，有时走几步去大望路。”陈峰说。因为大学毕业后找的单位不能落户口，在北京租了一年房子后，他选择搬去燕郊，由此开始了此后十年的通勤生活。他今年33岁，在一家旅游公司工作，去年春天才刚刚搬来北京。

那时候燕郊的房子几十万一套，首付不高，除了路上的时间成本外，相对于在北京长期租房还是很划算。2008年，每个月工资只有五千元的陈峰从朋友那里借钱，全款在燕郊一个名叫普罗旺斯的楼盘买了一套房。

“当时没想那么多，就是买不起北京的房。”后来因为父母的原因，陈峰硬着头皮在燕郊天洋城又买了一套，那时候天洋城也卖将近七千元一平米，比普罗旺斯又贵了一些。

但陈峰觉得小区环境不错，管理也还行，入住率很高。连他的父母都觉得，这里和老家县里的集市一样热闹。“那时候觉得可能就这样安定了。除了上下班很痛苦，说实话在燕郊住还是很舒服的”。

后来发生的事陈峰压根没想到。从2015年开始，燕郊乃至整个北三县进入了罕见的上升通道。而在那之前，整个北三县楼市经历过很长一段时间的缓慢上涨，虽然各种“并入北京”“副中心”“卫星城”的传言每过一段时间就要被炒作一波，但从没有后来那种强大的吸引力。

转折从靴子正式落地开始。2015年7月11日，北京市委全会通过文件，正式将通州定位副中心，当地房价随后暴涨，限购令随即接踵而至。但这种热度却早已传到了与通州相邻的北三县。

在通州被正式定为北京副中心的前夜，北三县的楼盘销售们还要跑到距离燕郊十多公里的通州潞城地铁截客，有的甚至还会到国贸去。而在那之后，他们只要躺着也有客源，即便不是早晚高峰，通往燕郊和大厂的两座大桥也会被看房客的车辆堵死。

杨斌正是在那一年见识到什么叫真正的“牛市”。据他回忆，那时候自己根本不可能一对一接待客户，人太多，后来直接拉群，客户与客户之间经常会记混。

那时，一天忙完回到家，他恨不得能把手里客户分出去几组，实在忙不过来。在这样的盛况之下，此前销售数年的超大盘潮白河孔雀城，仅用了一年多就清盘了。

2016年冬天，陈峰发现自己的房子已经涨到了近3万元/平方米。于是他卖掉了天洋城，搬到了北京南三环。

那年初，26岁的徐芳刚到北京半年、在一家传媒公司上班。因为没有北京购房资格，家里还算宽裕的她打算在环京先买一套。但当时她在燕郊和大厂找不到便宜的房子，于是去了香河。

在此之前她从未去过北三县，这一去，就被当地楼市火爆的景象震惊了。她当即拉着家里人一口气买了两套。和她同时买的，还有几个同学和朋友。

“是有赌一把的心态，毕竟需求摆在那儿。”徐芳的房子要到2018年底才交房，贷款买房的她原本认为北三县楼市看不到下跌的理由。可到现在，香河的房价已经几乎跌了一半。

变化来自政府的连续限购政策。2016年4月1日，廊坊下发“廊九条”，对外地人限购一套，且首付不得超过30%。随后4月11日，廊坊下属的三河市再次严控楼市，除了贯彻外地人限购外，这份文件还直接提出了限定申报预售价格上涨幅度，销售价格六个月内不准调整，六个月后上涨幅度不超过10%等严格要求。

这份文件曾为北三县建立起一套“日报告、周汇总、月分析”的楼市监管联席会议制度。严格的要求曾一度让市场温度大降，但在“越限越买”的思维之下，仍然有很多人涌入市场寻找机会。

于是到2017年，随着雄安新区落地，环京区域大部分地区限购。北三县限购也再次升级，要求“本地三年社保纳税”，北三县楼市才再次跌回原点。

徐芳从没想到自己这么快就变成了接盘者。更让她失望的是，2017年以来北京、河北连续出台的限购政策已经将她逼入窘境——因为在香河有贷款记录，她现在想在北京再买房，按新规就得六成以上首付。

而对过去十年扎根燕郊的陈峰来说，他经历了燕郊的房价从四五千涨到两三万的整个过程。他最早在普罗旺斯的房子有110平米，到天洋城之后变成90平米，而他现在北京的家只有75平米，房龄超过10年。

陈峰觉得自己很幸运，“也没关系，就好像是从头又开始了。但如果没有燕郊我也没有这机会”。

打从搬走之后，他就没再关注过燕郊楼市。而徐芳现在每天都会看政策看价格，她的房子两年间缩水了近一半。好在今年底终于要收房，她也在寻找离开的机会。

一切回到原点

自2017年限购以来，如今的北三县楼市已经跌入冰点。

燕郊著名的“售楼一条街”，就在连通燕郊和北京的G102国道两侧。开车穿过效仿北京建国门和复兴门设计的彩虹桥，马上就能看到连接成片的售楼处广告牌，过去多年，几乎所有在北三县开盘的开发商，都要在这里订个地方。

孔雀城现在也把售楼处搬到了这里。由于2017年清盘，潮白河对岸，杨斌曾工作过的那个孔雀城豪华的售楼处早已空无一人。

可在冰点之下，就算搬到“售楼一条街”，情况也并没什么好转。受2017年限购令的影响，曾经热闹的“楼盘一条街”如今门可罗雀。

杨斌说，三年前孔雀城一个礼拜找来一百多个人代理销售，不同的代理公司间还搞竞争。“就这样人也不够，宣传单一天要印好几回。”

但如今，北三县楼盘的大多数案场空无一人，甚至直接锁门。“售楼一条街”上，中介和销售们站路边，面无表情地打着哈欠，原本走几步就能碰上发传单、拉客的人，现在也看不到几个。

“你没听说早安北京的事情吗，销售太快，老板被约谈。现在管得可严了，能买到就不错了。”每次看到客户犹豫，销售小杨都会把不久前早安北京的例子讲一遍，这个因为违规销售而被管控的楼盘，却成了他们嘴里证明市场需求旺盛的论据。

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2017年5月6日，在河北固安的一处售楼中心，售楼员们正在为一个北京来的看房团介绍楼盘。（视觉中国/图）

2018年4月20日，一则“大厂连夜排队抢房”的消息在各大购房群里流传，消息中所指的楼盘早安北京在开盘前夜出现了“冒雨排队抢房”的盛况，开发商可以替客户办理社保补缴，但要求不能贷款，而是全款或分期付清。

这件事随后经媒体报道引发轰动，早安北京开发商被当地监管部门约谈。

徐芳也听说过早安北京的事，但经历过2016年热潮的她现在根本不相信。“这肯定是开发商搞的营销把戏，政府处理是对的”。

与大多数传言中燕郊房价“腰斩”不同的是，现在燕郊其实是无房可售。多位楼盘销售告诉南方周末，现在，外地人都在大厂和香河买房，只有这两个地方能补社保。燕郊现在对资格查验很严，大多数新房楼盘都不卖了。

“你肯定不是来看房的，现在燕郊看房都是熟人领着，你这样自己跑来的，不可能。”附近一家面馆的老板说完这句话笑着走开了。

如果没有一定的关系门路，在燕郊完全不可能买到房子。但具体是什么“门路”，这些销售并没有明说。

为了限制炒房炒地，官方曾宣布燕郊未来五年也不会增加住宅土地。这让燕郊目前公开对外销售的新房仅有两个，分别是中兴和园和港中旅海泉湾。这些楼盘没有空子可钻，价格也没有腰斩，均价仍在两万元以上。

“大厂和香河是可以补交社保。但假如有人和你说在燕郊也能这么干，一定是骗你钱。”一位案场销售这样说道。

除了中兴和港中旅这两家大企业之外，其他大多数楼盘，都选择了捂盘不售。“有能力等的当然是赌政策松动，毕竟需求摆在那儿。”一位不愿具名的开发商人士对南方周末说。

徐芳也有同样的心思。“都是紧一年，松一年，毕竟不是北京，不批地吃啥？”在她参与的一些炒房群里，很多人都用这样的逻辑安慰自己。

在从“睡城”变“炒城”的这三年里，以燕郊为首的北三县，虽然经历了从未有过的热度，但基础设施却没有提高多少。仅在燕郊和大厂之间，至今仍有不少断头路存在。因为连通潮白河两岸的桥梁只有两座，往返于北京和燕郊的车辆常年在此拥堵。

“很多事情我们也没有办法。修路修桥都要规划联动，那边不推进，就是剃头挑子一头热，没用。”一位三河市规划局的人员这样对南方周末说。

比起相对成熟的燕郊，大厂境内现在还有不少荒地和乡村。在京津冀一体化的语境之下，这里近年来被开发商看做潜力之地。但他们对购房者唯一的吸引，实际也只有价格便宜。

一切皆有可能，是所有北三县楼市参与者的共同心态。以此前同样被看做“睡城”的通州为例，在没落地北京副中心时，通州的GDP在北京排名倒数，而今它却是最有潜力的区域，不仅单独施行了限购，房价也节节攀升，直到今天也未下滑。

虽然没在燕郊买房，但杨斌仍然坚信北三县的前途，“北京房子那么贵，现在又在疏解人口，除了这里你说还往哪儿疏解？”

（应受访者要求，杨斌、陈峰、徐芳为化名）