520后楼市不再“亲热”，住建部新规“不疼惜”！对于楼市而言

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对于楼市而言，住房城乡建设部发布的新政策让刚刚过去的这个“5·20”显得不那么“亲热”。

针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部5月19日印发了《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称《通知》），重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

这是继5月9日住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志之后，10天后再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

监管政策趋严

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“公则四通八达，私则一偏而隅。”楼市秩序，犹为如此。

《通知》重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。其中，加快制定实施住房发展规划、抓紧调整住房和用地供应结构、加强资金管控、整顿规范市场秩序等内容引得了各方的关注。

《通知》字数虽不算太多，但用词依旧非常严厉。简单概括起来有六大方面：

一是加快制定实施住房发展规划；

二是抓紧调整住房和用地供应结构；

三是切实加强资金管控；

四是大力整顿规范市场秩序；

五是加强舆论引导和预期管理；

六是进一步落实地方调控主体责任。

江北嘴财经了解到，2016年中国居民新增中长期贷款为5.7万亿元，而当年中国居民新增存款为5.16万亿人民币。2017年中国居民新增中长期贷款为5.3万亿元人民币，而当年中国居民新增人民币存款下降到了4.6万亿元，而中长期贷款主要就是房贷。另一组数据显示，2017全年，居民短期贷款增加1.83万亿元，同比增长181.8%，消费贷增幅惊人。

对此，《通知》要求，要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

“房荒”现象将缓解

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根据财政部公布4月份财政收支数据显示，地方收入很重要的部分——土地出让收入，今年继续维持较高增长。1-4月份累计，国有土地使用权出让收入约1.8万亿元，同比增长40.7%。反映全国土地市场依然火热，但不同地方分化严重。

江北嘴财经注意到，北京、上海土地市场成交并不多，北京还屡屡出现土地流拍现象，而武汉、杭州、成都等二线城市土地市场成交量较大。

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中原地产研究中心统计发现，4月全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%。1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。前4个月，武汉、福州、广州、郑州、重庆等42个城市土地出让收入超过100亿。不过，热点城市的土地溢价率基本平稳，基本在10%左右，明显低于调控前（2015-2017年平均溢价率为30%）的溢价率。

易居研究院5月17日发布最新研究报告称，4月份全国百城住宅库存已经连续33个月同比下跌，72个城市库存规模低于去年同期水平。不少热点城市“一房难求”，甚至出现“抢房”局面。

为缓解当前部分城市库存不足的压力和“一窝蜂”的乱象，随之而来的是政策的再度收紧。

以重庆为例，5月16日，重庆市国土房管局公开发布《关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》披露，针对发布虚假信息、捂盘惜售、恶意炒作、炒卖房号、哄抬房价、售后包租返租、违规收取“茶水费”、拒绝公积金贷款等20类违法违规行为进行专项整治，保持严查严管高压态势。同时，预售房源必须全部公开销售，严禁预留关系房源、内部房源。目前，已有多家房企被查处公布。同时该通知囊括了进一步完善商品住房有效供给、大力培育和发展住房租赁市场、提升房地产市场智能化服务监管水平、加强宣传和市场预期引导等多个方面的内容。

而此次住建部发布的《通知》中则明确规定，各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25％安排，力争用3—5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。同时，《通知》指出，要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为。

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种种迹象意味着，一是房地产调控力度下半年不太可能放松，二是下半年或将成为楼市的集中放量期，市场交易率或将随之进一步降温。

房地产投资应理性

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资料显示，如今中国的购房人口需求正在降低，也就是说未来几年里，年轻人购房需求将会直线下滑。在这一方面，中国的购房人群呈减少趋势。数据表明，目前，80后人数约2.3亿，90后则仅有1.8亿，而00后就只剩下 1.5亿不到。目前，买房的主力军是80后和90后，而大部分90后对购房的主观意愿较低。随着房屋租赁市场的规范化发展，各地的共有产权房也会陆续推出。在政府对一手房采取限价销售的情况下，真正的刚需购房者不再有恐慌抢房的心理，购房越来越理性。

“资本市场加快了社会财富特别是金融资产的增长，以前老百姓主要靠增量来增加家庭财富，现在可以用存量来增加财富。国际经验表明，如果从50年到100年时间跨度看，股票、房地产、国债、黄金四方面投资收益，最高的是股票，第二是房产，第三是债券，最后是黄金。”5月19日，第十二届全国人大财经委员会副主任委员黄奇帆在“2018清华五道口全球金融论坛”上如此表示。

学者任泽平分析称，若购房者是抱着投资目的入市，2018年可能不是合适的时机，经过长达10年时间的上涨期，目前我国众多热点城市的房价都已经处于高位，结合目前的工资水平，这样的房价再在短期之内出现快速上涨的可能性已经很小了。

江北嘴财经认为，在强调“住房不炒”的背景下，抑制居民杠杆，提高首付比例、房贷利率，严控消费贷资金买房等政策背景下，年内资金趋紧将在一定程度上抑制投机性购房，市场对未来发展的预期或将有所调整，火热的市场将有一定的“降温”，投资者应理性对待。