本轮房价上涨最深层次原因是什么? 随着全国各热点城市房价不断上涨

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原因|棚改|去库存|城市房价|房地产|房价上涨---

随着全国各热点城市房价不断上涨，并且屡创历史新高。现如今无论在大街小巷中，还是地铁车厢内，人们无一例外都在谈论着房价。有的人为能拥有数套房产自豪，有的人却为踏空本轮楼市行情而泣丧。而本轮房地产大牛市(2015年-2018年)将注定写入中国人的史册。

事实上，中国楼市并非一直都是那么红火的。2010年到2014年，就经历了一段寒冻期。于是，各地方政府开始纷纷取消限购令。而到了2014年底，除了北上广深以及三亚还在执行限购令外，其他所有实行限购令的城市全部取消了限购。

到了2015年初，中国发生了历史罕见的股灾，同时国内经济又面临失速风险。于是房地产又被地方政府拿出来作为拯救经济的法宝。所以，任志强提出的“夜壶论”也比较形象。就是经济形势好的时候，谁也不太把房地产当回事。而一旦经济衰退了，却又把房地产拿出来当作让经济起死回升的“灵丹妙药”。

为了配合地方政府提振房地产，从2014年到2015年，央行连续五次降准降息，商业贷款利率降至10年来最低值，新一轮货币政策超宽松逐渐拉开帷幕。实际上，如果没有货币宽松，肯定也就不会催生出本轮房地产大牛市。当然，如果仅是货币宽松，也不足以马上拉动各地房地产的全面复苏。

为进一步剌激房地产回暖，于是政府开始给房地产市场加杠杆，2015年3月，央行联合五部委发布楼市新政策，这就是著名的330新政。该新政规定:首套房公积金贷款首付最低下降至2成，而二套房首付下降至4成，个人住房转让免征营业税的期限也由5年下调到2年。

在宽货币和高杠杆的号召之下，深圳厦门等少数城市房地产率先复苏。此时，国内多数城市还处于高库存的风险之中。不过，随着各大城市从土地供应、住房信贷、税收减免、购房落户等全方位的剌激楼市。全国房地产市场也开始缓慢复苏，而房地产慢慢回暖，也吸引着各路购房者，其中有刚需，也有炒房客。

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本轮房价最先上涨的城市是2015年初的深圳、厦门，而到了2015年底和2016年初，继续传导至上海、厦门、合肥、南京、苏州等热点城市。到了2016年中至2017年初，北京及京郊地区的楼市暴涨。而多数二三线城市却仍然要面对去库存的老问题。

于是，各地政府又想出了棚改货币化安置政策，目的就是开启去库存模式。其实，问题不在于棚改，而在于货币化安置。也就是说央行通过向国开行发放PSL(抵押补充贷款)，要求国开行向地方政府贷款，专门用于棚改专项贷款。而地方政府拿到了信贷资金后，就直接发给了当地棚改居民。

本来棚户区居民并非一定都要买房，而棚改货币化安置却迫使他们拿着安置费到周边去买房。如此一来，大量刚需出现，马上就使当地库存降低，同时也推高了当地房地产的价格。

说到底，“去库存”就是将地方政府的债务转为居民的房贷负担。同时，通过去库存，将开发商的高库存转移到普通居民手中。

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除了棚改货币化安置催生二三线城市房价上涨外，还有自去年初开始，一线城市房地产调控更加严厉，限购、限售、限价等悉数拿出。于是，大量要投资于一线城市房地产的炒房客，都跑到房地产调控不太严厉的二三线城市，这无形中也帮助了二三线城市去库存。

此外，自去年下半年开始，部分二线城市又开始了人才引进战略，就是中高端人才可以享受落户待遇，而且买房可以享受优惠政策。如此一来，像西安、武汉、南京、成都等二线城市变相的放松了房地产调控。于是除了各路人才涌入之外，也带来了投机炒房需求。当地的房地产快速进入繁荣期，房价也开始快速走高。

迄今为止，除了一线城市受严厉调控外，全国楼市全都涨声一片，下跌的城市越来越少。不过，我们也发现，自进入到2018年后，除了之前热点城市房价上涨之外，一些之前受冷遇的西北、西南、东北等二三线城市房价也开始领涨楼市。

这是因为之前这些城市房价没有大涨，还在价值洼地，所以各地投机资金又进入到这类城市中进行投机炒作。而像哈尔滨、长春、昆明、乌鲁木齐等偏远地区的二三线城市房价上涨，其实也是本轮房地产上涨行情将要结束，最后出现的补涨行情。

尽管全国房地产市场一片繁荣景象，但是住建部已经约谈12个前期房价上涨过快的城市，要求加强对房地产的调控。与此同时，房贷利率也呈现“5连涨”，这意味着购房者的融资成本正在大幅上涨，而且已经成为了大趋势。

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我们认为，随着房价的上涨，楼市的巅狂，房地产调控将由一线城市向二三线城市转移。同时住房租赁市场的完善，以及房贷利率的上调，都将会使下半年全国房地产将会冷静下来，逐步进入到大调整的周期之中。

本轮房地产上涨行情，始于2015年初，先是货币政策和加杠杆催生各大中城市房地产的回暖。而为了提振经济和去库存，除了一线城市外，多数城市都放松了对房地产的调控政策。目前房地产库存风险已经转移到普通居民手中。如果没有政策这只无形之手干预市场，本轮房地产牛市不可能这么火爆。也正是由于政策这只无形之手，将中国房地产推向了全民炒房的最后巅狂。