低密洋房走俏楼市，17000元/平米起入手“桃花源”式洋房？根深蒂固的洋房情结

从十九大以来，美好生活屡成热门话题。而近期，《向往的生活2》的热播再度拉升关于生活话题的热度。

究竟“生活应该是一个什么样子？”这是我们一直试图探讨的一个命题。大多数人希望远离城市和现实生活的喧嚣，回归到一种没有被异化的、更本质的生活状态。那么拉回到房子本身，什么样的房子可以匹配得上内心的这份渴求，可以呈现出向往中生活的样子呢？

洋房绝对可以称得上是美好生活、品质生活的代名词。当巴金在洋房里，写下小说的序章；当林徽因在洋房里，动容于春的美提笔作诗，很多时候，洋房并不止是居住的形态，更是居者梦的开始，一种美好生活的应运而生。但如今高层主导时代，低密洋房渐成了楼市中的稀缺品。

地少，

规划洋房土地占比不足10%

为何洋房产品如此稀缺？主要从供应端来看，洋房在市场上的供应少之又少，这其实与土地价格高企，低容积率地块供应少相关。

据克而瑞数据统计显示，2017年1月-2018年4月，天津住宅地成交126幅地块，环城四区具备规划洋房的地块仅11幅，市区具备规划洋房的地块则为0幅。也就是说，一年多天津土地供应中，市区可规划为洋房的用地占总住宅用地供应的比例为0，环城占比也仅为8.7%。

这一情况，早有征兆。2016年10月，曾九次重申的“禁墅令，被国土部进一步升级：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批进一步控制。这就意味着，城市洋房能够出现的概率，进一步降低。

洋房产品稀缺，

供求比破临界点

聚焦供销市场，天津2018年1-4月洋房总供应约46.5万平方米，总成交约63.1万平方米，整体供销比约为0.73，也就是说，天津的洋房市场基本处于供不应求的状态。

据克而瑞数据机构统计，目前天津全市范围内在售洋房项目近30个，在约600多个在售楼盘中约占比5%，市区已然是洋房供应的重灾区，几乎断供，相比之下，环城四区则表现出更为火热的需求，在低迷市场下，反呈现出超强的爆发力，单2017年累计成交额高达222.8亿，2018年依旧保持高成交稳步上升的态势。究其深层次原因，分析有三：

其一，纯洋房产品稀缺属性，且近几年供应主要集中在环城四区。其二，中心城区豪宅化，环城四区成改善主流市场，置业区域选择发生质的变化。其三，买房买稀缺。调控之下，严苛的环境造就了市场的低点，一步到位成为购房者的上乘之选。

再宽维度去看，分析师将2015年-2018年（截至4月）天津洋房成交量在商品住宅市场成交的占比分量，做了深度、客观对比。竟然发现，洋房成交占比分别为17%、20%、24%、27%，比重逐年上升，由此也从一个侧面反映出稀缺情况下，洋房的市场购买率在加大。

数据来源：CRIC

同时，在二手房市场上，洋房不仅价格高，业主往往还不愿意轻易转售，这都造成了天津洋房一房难求的局面。

市场规模扩大，成交量明显提升

尽管洋房产品在全市成交占比一直在低位徘徊，但是，从整体成交来看，近几年则出现了持续上涨的势头，需求量扩大。2016年天津楼市蓄势爆发期，迎来一次高的峰值，2017年市场归于平稳之后，依旧表现不俗。

数据来源：CRIC

数据来源：CRIC（统计范围：市内六区&环城四区）

近年来，人们生活水平整体提高，对生活品质有了更高的要求，再加之二胎放开，家庭成员增多，普遍面积更大、舒适度更高的洋房产品更加受到追捧，特别值得一提的是天津人对洋房的偏爱程度之深，这也从另一方面推高了洋房的需求量。

需求扩大的同时，我们发现，洋房价格也在持续走高。近几年来天津洋房价格不断飙升，2017年全市洋房成交均价再上新台阶，环比上涨20.9%，一些高端洋房项目出现，拉高整体价格。就洋房市区和环城四区统计数据来看，成交均价最高达21434元/平米，环比上涨15.4%。今年以来市区洋房进阶5万+/平米的单价，630万+的套均价，没有相当的经济基础难以将洋房收入囊中。

数据来源：CRIC（统计范围：市内六区&环城四区）

从价差来看，天津市区和环城四区洋房均价价差与天津商品住宅整体成交均价不断扩大，两者整体价差最高达5757元/平米，市区及环城洋房迎来“爆发期”，虽说被限涨，但洋房整体房价依旧保持上行，购房者对于市场价格预期也比较乐观。

根深蒂固的洋房情结，谁来解？

土地供应稀缺，市场需求扩大，价格不断飙升……如此形势，谁又可解天津根深蒂固的洋房情结？谁有可满足对品质洋房的追求？

诚然，在建筑上，每个城市都有自己的名片，北京的四合院，上海的官邸，天津非小洋楼莫属。所以天津人对于小洋楼有一种独特的情怀，在民国时期的五大道虽然是租界地，但那里居住的却是非富即贵的人群，现在小洋楼在高层鳞次栉比的城市中心依然代表着高端的居住品质和圈层。对天津人而言，洋房已成为一种生活的境界。

从早期品目繁多的洋房项目热销，到现今市场奇货可居。洋房情节始终萦绕在天津人心头。

放眼望去，虽然核心区域、热点板块新房项目众多，但多以高层、超高层为主，对于有洋房情结的人来说选择空间很小，特别是纯洋房社区更是凤毛麟角。

正如以上所说，天津洋房稀缺，但好的洋房产品更稀缺。纵观天津楼市，目前仅有以龙湖为代表的少数派，打造出了令市场和购房者都满意的纯洋房社区代表作。更值得一提的是，龙湖紫宸这样品牌力、产品力都处于上上位的纯洋房项目，现仅17000元/平米起售，已实属难得。

房票珍贵，中高端物业受热捧

回归到买方市场，从去年限购政策频出，房票显得弥足珍贵，大众更加珍惜自己的首次购房机会。消费心理从过去的“逐步实现”到现在追求“一步到位”，对住宅及物业的心理预期要求更高。

市场上中高端物业，更受热捧。洋房作为城市稀缺资源，更是被推上了风头浪尖。作为咸水沽板块内极为稀缺的纯洋房社区，龙湖紫宸一推出便备受追捧。因限价政策影响，如今热销的96㎡三居产品，首付最低16万起，总价仅158起，性价比非常高，成为目前高端改善客群置业的“头号种子”。当然，分析师针对客户关于洋房的需求做了进一步研究，目前80-100平米产品户型最受洋房购房者偏爱，2017年1月-2018年4月，该户型面积段累计成交达16420套。

尤为值得一提的是，大多此区间户型以两居室为主，像龙湖紫宸96平米产品，不仅实现三居产品设计，在舒适度上也毫不逊色，这在区域乃至整个市场都较为罕见。更为重要的一点是，龙湖紫宸96平米产品非常稀缺，在整体社区中占比仅20%，非常抢手，售完就再无，且户型极具投资价值。

龙湖紫宸96平米三室户型图

其次较为主流的产品户型区间为120-150平米。纵观来看，龙湖紫宸推出的洋房产品，恰高度契合市场需求。除此之外，对品牌、产品双高要求的改善客群更是直击其痛点。

之所以会出现如此热销局面，与龙湖紫宸整体规划密不可分。更为重要的一个原因是，龙湖紫宸溯源天津城市情怀，将海河、五大道洋楼、桃花堤市文脉巧妙融入到产品中，塑造出“桃花源”式纯洋房社区。加之以自然为师，以“五维造园法”匠心造景，让景观园林有了更高进阶，同时以“桃花源记”为线索铺陈“可居可游”的社区动线，利用“一湖三园十花巷”的主题设置将园林穿插楼宇之间，形成了龙湖紫宸独特的景观记忆点，营造出了变化流动的行走空间，深邃悠远的景观意境便呼之欲出。更为巧妙的是，龙湖紫宸的洋房巷道间的十个花巷围合院落，可呈现四季不一样的美。即如冯唐所说“四季的变化，是地球指间的流沙，不可感知的事物，自然而然地变得容光焕发。”

无论是产品规格还是景观园林，龙湖紫宸均下足了功夫，方使得项目整体舒适度高，品格高，调性十足。同时也将洋房的精髓体现的淋漓尽致。

试想：“清晨，在阳光的轻抚下优雅地醒来；午后，躺卧摇椅中，看庭前花开花落，望天上云卷云舒……”嗯，舒服！择一处洋房而居，向美好生活靠近。

天津人气公众号

克而瑞房产信息（tjfjcpzx）