世荣兆业领军粤港澳大湾区概念股背后：乍看是“白天鹅”，其实还 5月16日

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5月16日，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮表示，粤港澳大湾区规划在制定中，将很快公布。

受此影响，今日粤港澳大湾区相关个股集体走强。其中，世荣兆业涨幅达4.01%，领涨房地产板块，最高曾达每股18.8元，为近两年来世荣兆业的历史最高位。

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综合近期走势来看，根基在珠海的世荣兆业股价整体处于上升趋势。

过往的业绩是这样子

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世荣兆业股价的“蒸蒸日上”是因为该公司在2017年以及2018年第一季度均交出了靓丽的业绩报告单。

世荣兆业2017年年报显示，公司实现营业收入31.05亿元,同比增长116.7%;扣非后实现归属于上市公司所有者净利润9.13亿元,同比增长 823.4 %。

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与此同时，世荣兆业2018年第一季度财报显示，公司本报告期内实现营收9.34亿元，同期增长610.73%，扣非后实现归属于上市公司所有者净利润4.03亿元，同期增长5197.21%。

但世荣兆业的成绩单却并非一直如此“耀眼”：2014年、2015年和2016年其扣非净利润分别为963.36万元、6185.17万元、9885.87万元。并且，该公司从2008年借壳上市起至2013年，其扣非净利润均保持在7000万元上下，从未突破亿元大关。

那么，是什么使其利润在2017年翻了近九番？

靓丽业绩的背后

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2017年年报显示，其2017年房地产业销售量为30.78万平方米，同比增长103.39%，增加的主要原因是本期可结转收入的商品房面积增加所致。

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与销售量一同增加的是其房地产业的营业收入，世荣兆业2017年房地产业实现营收29.62亿元，占总营收比重95.39%，同比增长116.17%。

世荣兆业证券部相关负责人告诉《国际金融报》采访人员，2017年公司利润大幅度增长的原因是结转收入的增加，即开发项目完工验收合格、竣工决算后，房地产产品交付手续完成后，从预收账款中转入销售收入，计入本年利润的款项。

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年报显示，世荣兆业的预收款项由2016年末的36.93亿元减少至2017年末的21.69亿元。也就是说，约有15.24亿元的预收款在2017年结转为主营业务收入，从而提高公司利润。

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“一般住宅商品房都是预售的，也就是房地产商已经收了钱，只是还没有确认收入，所以确认之后，当期利润自然会增长。如果只看利润表的话，有些投资者可能会以为今年公司的销售突飞猛进，但实际上开发商只是把其中一部分竣工项目交付了而已。”一位注册会计师表示。

采访人员随后查阅2017年年报发现，住宅商品房蓝湾半岛6-8期和碧水岸二期2-3期均在2017年竣工。在2016年，这两个项目的销售面积分别为18.33万平方米和13.54万平方米，分别占其可供出售面积的96.9%和100%，但均未结算，即未交房。

事实上，世荣兆业在2017年实现的房地产销售面积仅为18.18万平方米，而2016年的销售面积为35.4万平方米。换言之，世荣兆业2017年的利润猛增并非因公司楼盘在该年一售而空，而是公司把过去的预收账款确认了。

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现金流缺乏？

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世荣兆业的房地产版图主要涉及珠海地区。

值得一提的是，公司在2015年、2016年和2017年均没有增加其土地储备，亦没有发布任何竞拍土地的公告。截至2017年末，公司待开发土地面积为96万平方米，均集中在珠海。

世荣兆业的“按兵不动”和其他房企的“大举拍地”格格不入。

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世荣兆业2017年年报称，公司要“主抓项目建设和产品销售”，但其住宅项目并不多。年报显示，公司的住宅项目有12个，其中6个项目均已售罄。目前剩余的销售项目主要是商铺和车库。

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此外，虽然世荣兆业强调“预计珠海西区的房地产市场在未来较长的一段时间内会处于一个繁荣发展期”，但在其战略规划中，公司仅提到要“加快现有项目的开发”，即推进蓝湾半岛9-10期、蓝湾半岛11期、井岸大观花园、翠湖苑二期的建设。

值得注意的是，2017年世荣兆业的现金及现金等价物净增加额为-2.18亿元，其中经营现金流量净额仅为3038.24万元。

事实上，世荣兆业过去四年，2014年、2015年的经营现金流量净额分别为-8.34亿元和3031.1万元，只有2016年经营现金流量净额过亿，大幅增长到25.39亿元。

然而，就算是2016年，世荣兆业也不能高枕无忧，因为该年公司背负着53.65亿元的流动负债。

世荣兆业在2017年年报中解释称，其经营现金流量净额的减少是因为销售商品房回款较上年同期减少。

有业内人士指出，负债率较高、项目回款较低或是世荣兆业无法大举拍地的主要原因之一。

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“销售回款是企业现金流的保证，如果销售无法如期回款，出现应收账逾期或者平均回款速度不够，那么对于房地产这种需要大笔资金投入进行开发的企业来说，开发商只能去借款，资金成本自然就会高。”一位会计师认为。

新机遇？

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业内人士表示，像珠海这类中心连接城市，尤其是粤港澳大湾区建成后，会快速发展，吸引更多的就业人口和产业聚聚。

广证恒生也指出，随着资源和人口的进一步汇集，粤港澳大湾区内的房地产行业发展空间巨大。

但中原地产首席分析师张大伟在认同发展空间的基础上，还提醒投资者当地政策的宏观调控。

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张大伟表示，“粤港澳大湾区项目的落实对于这些区域的房价肯定是有影响的，但鉴于这些区域很多已有限购限售的政策，房价涨多少不好说。

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”

梳理珠海市房产调控政策可以发现， 2016年10月6日，珠海市政府就出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，对房地产市场实施“限购、限贷、价格备案”等调控措施, 其中，对非珠户人员的购房限制尤为收紧。

2017年3月，珠海市出台《珠海市户口迁移管理规定》(修订稿)，规定异地务工人员在珠海合法就业满5年并有合法稳定住所，且参加社保满5年才可直接入户。

“2017年销售是没有2016年好了，但是总体还可以。因为粤港澳大湾区政府规划还没有出来，所以我们也不好预测以后珠海这边的房地产发展如何。”世荣兆业证券部相关负责人如是说。

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