12城因房价被约谈的背后文|貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Dail

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文|貌貌狼（微信公众号：财经郎眼Daily）

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5月1日前后至今，有12个城市的负责人因为楼市调控问题，被住建部约谈。国家统计局最新公布的数据或许揭示了约谈的原因：房价上涨过快。从70个大中城市房价数据来看，被约谈的海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳等城市均位列4月房价环比涨幅前十位。其中，哈尔滨房价同比涨幅全国最高，达到12%。

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数据来源：国家统计局

制表：财经郎眼Daily

在“房住不炒”的总基调下，各类限购、限价、限售、限贷政策频频出台，从去年开始，一线城市趋于降温，房价处于“平稳”阶段，但新一线、强二线城市随着“人才计划”等鼓励城市发展的政策出台，楼市的热度被彻底引爆。有如去年年底南京1.5万人抢3177套限价房，近期成都7万人疯抢1千套房子，杭州3000人抢177套房......

一边是“望楼兴叹”的刚需一族，一边是“见缝插针”的炒房大队，焦虑与喜悦，无奈与庆幸，复杂的情绪在中国楼市蔓延。现在，随着住建部的约谈，房地产市场再度释放出了新的信号：房地产调控力度不会减弱，这些涨幅较大的城市未来将会被列为重点关注对象。

在此基础下，“这些城市的房子是否会降价？、未来的升值空间又有多少？”成为了很多人关注的问题，对此，我们也有一些解读：

一方面，从去年六月开始，国家加快了供地节奏及规模，尤其是一二线城市放量显著，大量地王被拍出。比如12个城市中的西安，2017年挂牌出让土地243宗，总供应面积1282.15万㎡，同比上涨53.2%。土地成交231宗，总成交面积850.3万㎡，同比上涨35%。成都更是成为了年度超千亿的土地出让市场，2017年成都土地出让面积超过1.6万亩，总金额约达1273.7亿。其它城市土地出让面积也全都呈现出上涨趋势。这说明这些城市的土地供应是足够的，和深圳曾经的房价大涨不同，它们不存在土地供需上的矛盾。

那么上涨的逻辑是什么？通常来说，开发商在拿地后就要开始建楼，售卖，以维持企业资金链的正常运转。但问题是，现在全国范围内为了保证房地产市场的平稳发展，实施了很多限制政策，其中限价政策对开发商的影响是最大的。因为限价后，开发商的利润会被压缩，所以目前这个阶段开发商不愿意大量放出房屋，只是“有序供应”，这就导致了万人抢房、摇号的局面，给房价上涨创造了条件。

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二线城市住宅用地供给情况

数据来源：公开资料整理

那为什么还要限？实际上，这是一个政府和开发商博弈的过程，政府出让土地，开发商接盘，囤地过多，企业资金链必然紧张，缓解资金链紧张的唯一方法就是“被迫”放新盘，“赔钱”卖房子。放得多了，市场供应量会增加，新房市场在“四限”政策和供应量足够的基础上就会逐渐降温，当然，“四限”政策还有一个目的——保护刚需。

目前来看，这一博弈过程还在继续，“房住不炒”的决心一直都在，限制政策不会轻易取消。开发商方面短期内难以“让利”，住宅楼供应量不足必然会引发价格短时上涨。

另一方面则是受“人才计划”的政策影响。此前我们在新一线抢人大战爆发，除了去买房我们还能做点啥？里提及过，为了吸引人才流入，许多新一线和强二线城市推出了史上力度最大的落户政策、租住帮助和就业创业补贴。以西安为例，今年1月以来，新增落户人口数量超过30万，比去年全年的新增人口都要多。人口暴增带动住房需求，短期内这些城市的房地产市场很难降温。

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2017年人口增量排行榜

数据来源：中国产业研究院

难降温，是不是意味着这些城市的房地产市场还有投资空间？在我们看来，如果不是刚需，只是把房子当作投资工具的人，现在进入房地产市场绝对不是明智的选择。此时买房，无异于高杠杆入场，虽然部分新房价格还在上涨，但很多城市已经实施了限售政策。根据最新数据显示，全国已有超过60个城市执行限售政策，预计更多的房价上涨城市会执行这一政策。限售5年将成为房价过快上涨城市的标配。

5年后的房地产市场是什么样子我们谁也不知道，但5年后的新房一定会变成二手房。届时，再想转手房子，你的竞争对手就不仅是当时的新房房价，还有同类型的二手房产品。市场上卖二手房的不止你一个，伴随利率上涨等因素影响，那么炒房客的“发挥”空间几乎不复存在。“炒房致富”的时代已经过去了。

过去的经历使“房子是不会亏本的投资”成为了人们深信不疑的“教条”。但时代永远都是在前进的，政策永远都是在变化的，我们不能用过去的观点来看待今天的市场。房子的根本属性终究是用来“住”的，一切回归本源，只是早晚的问题。

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我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，在经济转型的档口，国家对房地产市场的调控决心只会越来越坚定。社会供给资金必须留给更多亟待发展的行业，如果全部流入房地产行业，那么再宽松的货币政策也很难促进经济的高质量发展。从去库存向去杠杆转变的时候，我们就应该明白，“四限”也好，约谈也罢，以及其它针对楼市的各类调控手段，这是一个平衡社会资金分布的过程，也是促进市场经济平稳健康运行必经的阶段。

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