三四线房价之所以暴涨，和当前棚改货币化关系最大! /01 /小姐妹的房子破万了。前几天

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三四线房价之所以暴涨，和当前棚改货币化关系最大!。房价|关系|货币化|棚改|去库存|暴涨---

房价|关系|货币化|棚改|去库存|暴涨---

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小姐妹的房子破万了。

前几天，我在《这才是真正影响房价的因素，看了你还会跟风买房吗?》写过，不知大家还有没有印象。

年初她的房价是9000+，半年不到，就破万了。

看不透呀看不透~

不过她倒也没多兴奋，本来就是给父母住的。

只要不出手，再高的盈利也只是一个数字罢了。

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2016年有句话很火:

一座城市的房价能不能破万，是衡量其能不能成为二线城市的重要标准之一。

现在看，这已经成为一个笑话。

之前看过一个调查，目前中国有62座城市房价过万，其中有20个是三四线城市。

可以说，三四线房价破万，未来将成为一个常态!

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到这里你们有没有发现一个矛盾的地方:

国家一方面希望房价能稳定下来，另一方面也一直努力去库存。

可!它!就!是!不!降!价!!!

如果真的担心房子卖不出去，可以不救它，卖不动了开发商自然会降价促销呀。

不光可以解决库存，也有利于老百姓改善生活呀。

可现在却是，房价飞涨，百姓抢房，虽然去库存目的达到了，但三四线城市的房价，也向着一线城市看齐了。

很多人因此以为，中国房子既想去库存，又不想降房价，有点自相矛盾。

其实吧，这就有点没搞懂去库存与房价之间的关系。

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首先，为啥要去库存?

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可不是光为了人民群众的幸福生活。

更重要的，是让开发商贷款转移到个人贷款，避免大面积银行坏账。

同时，让开发商把存量房卖了还银行的钱，降低开发商贷款的总体规模。

最终，开征房产税，打压房价，释放消费能力，实现政府财政收入从卖地转型到征收房产税的转变。

在这过程中，去库存是手段，政府财政收入转型才是最终的目的。

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这也就解释了，为什么政府一边说要调控房价，另一边三四线城市的房价却一路暴涨:

开发商盖房是要钱的，也就是土地转让金。

这钱从哪来呢?

银行融资。

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政府拿到钱之后，除了维持政府的正常运转，还得还债，也就是还欠银行的钱。

银行、地方政府、开发商三者其实是捆绑在一条线上的。

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开发商借钱拿地，把钱给政府。开发商赚了钱，还了银行的旧债，银行没有太多坏账，那政府可以继续举债。

可以说，只要房价继续涨，这个游戏就能一直玩下去。

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对以卖地为主要财政收入的地方政府来说，库存就意味着债务恶化。

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但如果用降低价格抛售的方式来去库存的话，则会导致资产价格崩盘。

逻辑很简单:房价下跌，房主违约，银行亏本。

开发商还不上银行的钱，也不从政府那买地，银行就得亏。

银行一倒，开发商一倒，地方政府的一屁股债就玩不下去了。

所以，库存是肯定要去的，但房价么...

今年三四线城市的楼市表现就很能说明问题。

少部分地区涨价带节奏，大部分地区优惠放量，引发上涨预期。

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这样大家才会更愿意买房，更能促进去库存。

如果真的降价了，反而会导致更多人观望，去库存也就成了一个笑话。

所以，政府采取了棚改货币化

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的手段来实现去库存。

先进行农村拆迁，但不补贴房子，而是以现金的手段给予拆迁款。

这样，没有房子住，但手头又有大把钱的村民，除了买房，别无选择。

买房的多了，楼市就热了，库存也就这么被消化掉了。

现在你知道我小姐妹的房子是如何涨的了吧?

房价|关系|货币化|棚改|去库存|暴涨---

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房产去库存不是为了降房价，那三四线城市的暴涨还会持续吗?

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对此，小财女还是之前一贯的观点:

三四线小城市的房子，如果不是真的为了居住，那还是不要再去掺和了。

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看上去这轮涨价很诱人，但有两点很值得注意:

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三四线房价之所以暴涨，和当前棚改货币化关系最大!。房价|关系|货币化|棚改|去库存|暴涨---

① 三四线房价之所以暴涨，和当前棚改货币化关系最大。

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由于当前拆迁主要给予货币补偿，所以拆迁户只能市场上买房，大量的买房需求，自然推高了房价。

人家这是刚需，你投资的就别凑热闹了...

▎② 三四线城市房价没有支撑点，棚改货币化是短期政策刺激，终归有结束的时候。

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从长期看，这些地区人口净流出，和收入房价其实并不匹配。

还记得我以前说的那句话么:真正影响房价的，中期看调控，远期看人口!

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因此，虽然如今三四线房价纷纷高涨，但小财女对它的未来，其实并不十分看好。

棚改计划在2020年就会结束，那个时间点，很可能将成为三四线房价的命运点。

至于会不会暴跌，这点我还不能下定论。

但即便暴跌，房子已经被老百姓接盘，开发商的贷款也还完了，没啥好怕的了。

开发商贷款已经转移到个人贷款上，中国没有个人破产制度，个人接盘，那就是到死也得还完。

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也许收回的时间有点长，但绝对不是死账烂账。

无论对银行或是地方政府而言，都比直接让房价下跌，造成的烂账要好太多。

只是对买房群众来说，怕是就没那么美好了。