2018年在三四线城市该怎么买房? 2017年是三四线城市历经“狂欢”的一

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2018年在三四线城市该怎么买房?。成交量|一线城市|太仓|昆山|外溢|买房---

2017年是三四线城市历经“狂欢”的一年，不仅房价出现大幅上涨，土地市场表现也很火热，成为开发商争相进驻的“淘金地”。2017年一二线城市土地财政依赖度趋稳，而三四线城市则出现大幅提升，区域土地成交火热，获取土地出让金额大幅跃升。

在城市间相似的涨幅数据表面下，不同城市房价上涨的原因却不尽相同，主要分为这两种:第一种是外溢拉动型城市，其特征主要为外溢承接，政策敏感

这类城市通常为核心城市周边的卫星城市，受核心辐射力度强，对其外溢需求承接力也较强，一旦核心城市受调控，需求发生外溢时，这类城市首先收益，量价普遍上涨，反之，当本地开始出限外政策，量价又因为外溢的退潮而大幅度下跌。

典型城市案例:环沪城市-昆山、太仓

昆山:2016年3月上海限购，同月昆山量价同步上涨，且成交主要集中在承接外溢最多的花桥区域。2016年9月昆山限购，10月开始昆山成交量陡降;2016年11月上海限购加强，昆山成交价再度上升。

到了2017年，昆山楼市的成交量走势虽然表现比较低迷，但房价依然坚挺、没有出现明显回落，但上涨势头得到有效遏制。

成交量|一线城市|太仓|昆山|外溢|买房---

太仓:2016年3月上海限购，太仓成交量立马上涨，2016年5月价格开始上涨;2016年10月太仓限购，随后成交量陡降;2016年11月上海限购加强，12月太仓成交量与价格立马回窜。

到了2017年，太仓楼市受调控影响，成交量明显回落，但房价相对2016年来看，还是整体呈上升态势。

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除了环沪的太仓、昆山这种三四线城市，还有其他典型的环一线城市，比如环京的燕郊、环深的东莞等，这类城市主要吸纳了一线城市外溢购房需求，刺激了当地楼市的活跃，房价也随着上扬。但要到这样的城市去买房子，切不可盲目跟风，当地的经济、产业、与一线城市的交通通达性等等这些都要去考察清楚，尤其是产业和人口流入。简单地说，当地如果没有实体产业支撑，地方收入就是靠卖房子;城市里大量的房子空子，没人去住，这种城市的房地产泡沫可想而知，泡沫不大就怪了。很典型的就是环京的燕郊。反之，有产业支撑和人口支撑的城环一线城市，这样的城市有实体产业支撑当地经济，产业发展吸引人口导入，对这座城市确实有实际住房需求，这种城市的房地产还是值得期待的。很典型的城市比如环深的东莞。

第二种是城建拉动型，其特征主要为市场稳健，后劲可期

这类城市通常离核心城市较远，外溢承接力弱，当地楼市受自身城市基础设施建设影响大，旧城改造、新城建设、快速交通等基础设施的规划、动工、建成都是一波波利好，在改善城市面貌、推动经济发展的同时，带来房地产市场需求的增加、信心的增强，量价的提高更为稳定、持续。

典型城市案例:泰州、徐州

泰州:2017年城市建设稳步推进中，随着3月东风路、永定路两条快速路建成通车，全市成交量价开始大幅上涨，且量价上涨区域主要集中在沿快速路周边。

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徐州:2016年2月2号线开工，次月成交面积环比上涨96%;2016年8月3号线开工，随后成交量再次攀升;2017年1月1号线全线贯通转入铺轨阶段，大量拆迁客户在地铁沿线等交通便利的地方置业，全市量价大幅上涨。

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此类城市的房地产市场，成交表现是比较稳健的，成交量和房价整体趋势都是比较向好的。

但现如今，很多城市进入的门槛已经很高了，在看法高度一致的热点市场，即使投资前期看好，投资机会成本已经被推高，投资盈利空间已经被压缩，这就算不上是一桩好买卖，如何投资三四线城市才能获得最大的利润空间呢，这里给大家提供五种投资技巧:

第一，看周边环境的成熟度

不管房子贵还是便宜，影响房价的很大的一个因素是周边环境的成熟度，也就是我们所说的配套、交通、学校、商场等配套。

第二，看居住人群

因为历史发展的原因，有些城市偏农业化或工业化，有些片区是大型批发市场聚集地，所以它的居住人口是不同的。相对来讲，高净值片区房价会增长较快。哪些片区属于高净值片区呢?比如公务员、教师、科研人员、企业主等聚集的片区未来升值潜力比较大。

第三，看一手楼和二手楼的差价

在一些城市，有的楼盘的一手楼已经卖到了7000~8000元/平米了，而且十分抢手。但其同一小区前一期开发的房子，二手楼平均售价只要6000元/平米也卖不出去。所以二手楼价格远低于一手楼的时候，不建做投资，因为投资回报比较慢。

第四、看入住率

很多人会去向保安、物业打听是否入伙?物业一般不会说出实情。这里教大家一个小窍门，晚上去看开灯率，一般入伙了半年、一年的小区如果晚上开灯率只有10%~20%，这种房子未来的人气一定会受影响。

第五、考察楼盘的租售比

通过你买的这套房子的价格对比周边同户型的租金，比如现在四五线城市很典型的一个三房两厅的户型售价8000元/平米，买个150平米要120万，那么相同户型附近的楼能租到多少钱呢?有些出租情况不太好的地方大概只能租1000~1200元/月或者1200~1500元/月，这种租金价格，应该说租售比就比较低了。投资买房的话，是当你想买的房子出租收益大于城市的平均出租收益的时候，这个房子未来房价就会增长比较快。

总而言之，三四线城市楼市是否能长期看涨或看跌都不能一概而论，从政策来看，楼市调控长效机制不会放松，楼市从局部过热向平稳发展过渡。三四线城市中，位于核心城市周边的城市长期发展的动力更为持久，而人口外溢严重、购房需求不足的三四线城市，楼市发展压力则较大。

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