大湾区后500万深圳人，将住在深圳外 “粤港澳大湾区”的规划方案

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“粤港澳大湾区”的规划方案，

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很有可能在未来两周内公布。

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这将是2018年中国区域经济发展的最大红利，其重要性将超过海南的“自贸区+自由港”的建设。原因很简单，“粤港澳大湾区”体量实在太大了，一降生就是世界级的。

这里说的“世界级”不仅仅指经济总量、人口规模，还包括金融、航运、贸易、科技、高等教育在全球湾区里的地位。由于这些数据此前列举过，这里就不再赘述。

而海南的“自贸区+自由港”的试验虽然力度非常大，但海南经济目前的体量只相当于东莞而已，其汇聚的资金总量只有大湾区的28分之一。

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对于大湾区，普通老百姓只关心三个问题：第一，谁是龙头；第二，买房的机会在哪里；第三，我所在的城市有什么利好。所以，我的文章也未能免俗，将分别探讨这三个问题。

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谁是龙头？

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这个话题最容易引发争论。其实，每个人怎么想不重要，最终还是要看：第一，官方如何表述；第二，真实情况如何。

“粤港澳大湾区”方案是四方协商的结果，所谓四方：中央政府、广东省、香港和澳门特别行政区。之所以要协商，是因为存在“一国两制”，以及“三个关税区”。

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所以，中央政府充当协调人，四方协商。

在四方协商之下，三个省级区域：香港、澳门和广东省都有自己的需求。所以，香港、澳门和广州很重要。然后才轮到深圳、珠海、东莞、佛山等。换句话说，深圳你再NB，也不能超过香港澳门广州；东莞佛山再NB，也不能超过珠海。珠海体量小，但辈分高，人家是特区（持有粤C的车牌），还是广东省的三大副中心之一（另外两个是湛江和汕头）。

至于实际的中心，当然是“深港”。“

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深圳+香港”，面积只有3000平方公里，不到广州的一半，占大湾区5%的面积，但汇聚了65%资金。香港是全球四大金融中心之一，深圳股市的活跃度、成交量也能进入全球前十。所以，仅仅金融业，“深港”就已经是世界级了。至于集装箱吞吐量，深圳全球第四、香港全球第五，加起来全球第一。

大湾区内的世界级企业，也基本上都在深港两个城市。此外，香港还是中国跟世界联系最大的经济门户城市，中国对外投资的55%，外部对中国投资的65%，都通过香港进行。仅仅这一点，就足以让香港傲视上海。

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香港还是中国重要的外交门户，拥有的使领馆数量超过上海，是广州的2倍多。

此外，香港—深圳—东莞—广州，还形成了大湾区的黄金轴线。

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大湾区北轻南重、西轻东重的态势是非常明显的。如果把大湾区简化为一个大写的英文字母“A”，则右下角是最闪亮的，右边这一条斜线是最有活力的。

下图是大湾区11个城市主要经济、社会指标的对比，海南省也参与了比较。

大湾区内城市2017年主要指标对比

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排序

城市

资金总量

（万亿）

地方财政

（亿）

汽车拥有量

（万辆）

小学生

（万人）

香港

9.93

4641

深圳

6.97

3332

广州

5.14

1533

佛山

1.40

东莞

1.25

澳门

0.80

珠海

0.69

惠州

0.55

中山

0.54

江门

0.43

肇庆

0.23

海南省

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1.00

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注：香港的统计数据是截至2017年5月，其他城市截至2017年末。财政收入，香港、澳门为全口径（包含卖地），内地城市均为“一般预算内收入（不含卖地，扣除了上交部分）。”上述数据都折合成了人民币。

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楼市的最大机会在哪里

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广东，尤其是珠三角地区，是中国城市化最大的熔炉，也是汇聚外来人口规模最大的区域。广东公布的官方人口是1.13亿人，但根据我的推算，广东实际生活人口在1.32到1.4亿之间

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，而且高度集中在大湾区的9个城市。

大湾区属于广东的9个城市，被广东官方分为三个组——广佛肇、深莞惠、珠中江。在这三个小圈子里，人口增长最好的是“深莞惠”。你拉长10年，观察一下9个城市的“小学生人数”就一目了然了。表面上看，广州小学生在四个一线城市里率先突破了100万，但事实上广州增速并不快，其基数一直很大。

我们的团队曾统计过2010年到2016年广东所有城市“小学生人数”的变动情况，在这6年里深圳增长了47%，惠州增长了33%，东莞增长了34%，而广州、佛山、肇庆分别增长了17%、17%和-3%。珠海、中山、江门的增幅是：23%、22%、4%。

换句话说：珠三角9城市里，人口增长最慢的板块是“广佛肇”。这可能让很多人感到意外。

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上图：肇庆经济有点“撑不住”的感觉。

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我一直在专栏里强调：粤港澳大湾区最大的机会，是深圳带来的，而不是香港、广州。原因很简单：深圳目前才是“大湾区”最大的人口、资金增长中心，而且由于深圳面积狭小，资源必须外溢。

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对于广州来说，面积很大，很多区域还没有发展起来，能外溢的能量不多。香港那边，因为汇率等原因，资金其实是流向欧美的，回流内地的很少。看看李嘉诚家族的资金流向，就明白了。

深圳在2016年底，曾出台了“深圳市住房建设规划（2016-2020）”，这份文件值得细读。

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在这份文件里，深圳预计在“十三五”期间（2016-2020），全市住房总需求约180万套，其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。

期间深圳的住房供应量有多少？说出来吓人：只有65万套！其中“力争新建商品住房批准预售与现售30万套；保障性住房和人才住房供应35万套”。

180万减去65万，还有115万套房子从哪里来？当然只能靠周边城市。

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对此，深圳官方已经直言不讳，多次表态要跟周边城市合作，来解决这个问题。最近有消息说，深圳又在跟东莞、惠州商谈，仿照“深汕（汕尾）合作区”搞两地合建的开发区。这类开发区，一般会有配套的住房。此外，深圳还希望沿着连接东莞惠州的地铁线，建设一些能安置深圳居民的小区。当然，这涉及到落户、教育和纳税等诸多问题，需要协商。

115万套房子，每套住4个人，就是将近500万人。而这，仅仅是“十三五期间”。

事实上，过去几年东莞、惠州、中山都有相当比例的房子，被深圳人买走。据“乐有家”统计，2017年惠州的房子85.6%被深圳人买走，东莞的房子57.3%被深圳人买走，中山的房子51.4%被深圳人买走。（估计统计的是新盘）

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想想看，当500万深圳人真正住到东莞、惠州、中山，这将是一番怎样的景象？一个真正的、高度互动的城市群就诞生了。其中带来的商业机会将非常巨大。

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深莞惠轨道衔接示意图

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大湾区谁最受益？

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大湾区是一个共赢的方案，11个城市都可以获得红利。但相比之下，红利有大有小。其中东莞、惠州、中山、广州获得的红利，或许更大一些。

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