重磅，住建部约谈12个热点房价上涨城市背后，调控逻辑转变！ 5月9日

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5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

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中原地产首席分析师张大伟分析认为：

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12个城市的约谈，其实是2017年一项房地产政策的落地，代表了未来预警——约谈——问责，房地产调控从过去的一城一策，开始升级到三步走。

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在最近这个12个约谈城市，已经有9个城市发布了各种类型的加码调控，包括昆明、徐州、大连等城市最近调控的可能性也非常大。中原地产研究中心统计数据显示，叠加最近房地产调控政策，全国在2018年截至5月18日，累计发布房地产调控已经超过125次。

从调控原则看，依然是房住不炒，但约谈机制已经形成，这是2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

住建部则负责统筹安排以及落实监督，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

这12个约谈城市，都是3-4月房价上涨迅速的城市行列

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其次：这些城市目前看，楼市热度较高，投资需求旺盛，房价明显上涨，后续肯定会在限购、限售、增加供应等方面发布调控政策。

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叠加日前调控看，125次调控：

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调控城市分布出现了明显的变化，2017年调控主要集中在一二线城市，2018年调控逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境，沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。

从调控政策内容看，从政策内容看3月份特别是两会前后再启房地产调控政策，这是2016年930后的第5轮调控政策升级的预期，（第一轮调控，2016年930开始，主要政策内容是多地开始限购。2017年317开始第二轮调控升级，主要政策内容是开启限售，第三轮调控政策从2017年7月开始，租赁成为政策主要内容，2017年9月开始三四线城市加入调控。

2018年3月开始，第五轮调控，主要特征是开启销售摇号等政策叠加两会后对房地产长效机制的预期。）从政策内容看，最典型的本轮调控政策是热点城市购房出现刚需优先摇号选择限价房。房价继续上涨的二三四线城市加入限售。公积金等政策开启普惠式调整。（要求开发商必须允许使用）

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