内部文件流出，揭示了楼市的“双重风险”! 5 月10 日

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5 月10 日，“中国房地产报”的官方微信发布了一篇题为“长沙住宅告急仅够卖2.8 个月，湖南省住建厅函告国土厅快供地”的报道。

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上图:相关报道截屏。

文章里披露的“湖南省住房和城乡建设厅”的一份文件，透露了中国楼市目前面临的共性问题，或者说是“双重风险”。

我们先来看看这份文件的截屏:

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重点在第二页，也就是截至2018 年3 月湖南各市州中心城区、各县市商品房库存“去化周期表”。

遗憾的，“中国房地产报”只披露了附件的第一页，所以我们只能看到4 个地级市的整体情况，其他城市看不到。

所谓“去化周期”，是指以当前销售速度，“办理了预售证或现房销售的商品房”多少个月才能卖完。

我们先看表格的“住宅”一栏，就会发现中国楼市的“第一个风险”:由于住宅去库存“用力过猛”，很多城市都出现了“房子不够卖”的情况，如果没有限购政策，房价可能在抢购潮中失控。

2016 年9 月30 日起，楼市政策逐步进入“紧缩期”之后，相当一批人认为，政府之所以出台严厉的限购、限贷、限价、限售政策，主要是担心楼市上涨太猛，出现崩溃，要锁定楼市。

我之前在专栏里多次提出:恰恰相反!由于2015 年12 月以后的去库存政策太生猛，在很多地方都出现了“商品住宅”不够卖的情况。根据国家住建部的标准，“去化周期”(或消化周期)12 个月到18 个月，是正常情况。如果去化周期位于“6 到12 个月”之间，需要增加土地供应(房子有建设周期)。如果小于“6 个月”，则需要亮起红灯，意味着供不应求。这时候，需要加快供地节奏。

在很多热点城市，都出现了住宅“去化周期”低于6 个月的“紧急情况”。从上述表格里我们可以看到，韶山市的商品住宅只购卖1.1 个月，湘乡市只够卖1.5 个月，茶陵县只够卖1.4 个月，长沙中心城区只够卖2.8 个月。而且表格里涉及的市县，绝大多数都低于6 个月。

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上图是国家统计局公布的，截至2018 年3 月末的全国商品房库存情况。同时，统计局还公布说，今年1 到3 月共销售商品房3 亿平方米，但没有公布具体构成情况，一般来说，住宅占其中的70%以上。

这样我们可以算出来，全国商品房的平均“去化周期”是5.7 个月。其中，住宅的去化周期或许不到4 个月。

也就是说，全国的商品住宅普遍面临“不够卖”的情况(少数城市例外)。而湖南的内部文件，正好印证了这一点。

我们再看表格里红色的一栏，也就是“非住宅”的去化周期，你就会发现另外一个世界:令人震撼的库存!

这就是我标题里说的“双重风险”的第二个风险:非住宅的巨大库存和投资陷阱!

“非住宅”包括商铺、写字楼、公寓。在湖南这些城市里，没有一个城市的非住宅去化周期小于12 个月的。

衡阳市南岳区的“非住宅”去化周期竟然长达136.7 个月，韶山市高达134 个月，株洲市中心城区高达73.6 个月。平均计算，湖南整体的“非住宅”去化周期当在40 个月以上。

应该说，这是非常令人恐惧的数字。这不仅仅是湖南的情况，也是全国的情况。比如深圳，住宅非常稀缺，但“非住宅”尤其是写字楼去化周期也长达数年。

为什么中国城市化过程中，普遍出现了住宅稀缺、非住宅供应严重过剩的情况?说到底，还是因为地方政府过分追求GDP 。

中国的地方政府，都是“经营型政府”。由于房地产税尚未开征，所以住宅能给政府带来的收入，主要在卖地、卖房阶段，持有阶段不产生税收。但“非住宅”就不同，进驻的是商家，会带来持续的税收。

中国的政府官员和官方经济学家，常常在各种场合非常焦虑地谈到“城市的产业空心化问题”，表示坚决不学习香港。对于普通人来说，听到这些观点，往往“敬佩之情犹如长江之水滔滔不绝”，觉得他们真的是居安思危。

其实，中国几乎所有的城市，在“产业空心化焦虑症”作用下，规划了大量的非住宅，严重挤压住宅。最终，让大城市住宅变得稀缺、价格飙升，新增人口只能大量居住在郊外。而市中心由于大量规划非住宅，造成城市空心化。最终，职住分离，通勤时间大增，交通拥堵变得难以解决。

真正高效率的城市，应该多中心化、职住(住宅、非住宅)平衡。但遗憾的是，中国几乎所有的大城市都“职住失衡”，而官员和专家仍然忧心忡忡地担心“产业空心化”，上述情况看起来将长期存在。

湖南的数据，让我们看到了中国楼市的另一个风险--非住宅的高库存，最终将让一些开发商资金链断裂，让很多城市变得低效。而对于投资者来说，买“非住宅”要非常小心。一不留神，你就落入陷阱里!

记住下列原则:

普通地级市、县级市、县城的写字楼基本上不能碰，购物中心的“场内铺”也非常容易套人。酒店式商务公寓，也不是好的资产。

即便在北上广深这类城市，非住宅也陷阱很多，买不好就是坑。具体到一线城市，非住宅里“居住型商务公寓”是相对稀缺的，写字楼、购物中心的商铺、酒店式公寓也是过剩的。至于办公楼违规改建的“居住型商务公寓”，要慎重购买。

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