深度｜看好布里斯班公寓市场的八大理由！
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业内专家表示，过去一年布里斯班公寓市场虽面临了一定的挑战，但最困难的时期已经过去，中短期发展前景依旧十分明朗，专家列出原因如下：
1.昆州经济明显回暖
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2013 年澳洲矿业投资热潮退却后，昆州经济发展受到一定影响。2017 年，昆州“州最终需求 (State Final Demand)”指数约增长 3%，表明其经济已明显回暖。德勤经济研究所 (Deloitte Access Economics) 预计，未来五年内昆州经济将出现强劲增长，年均涨幅有望达到 3.8%，增长速度将赶超其他各州，领跑全澳（如图 1 所示）。
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此外，专家表示未来昆州经济发展将更具多元化。不断扩大的商业领域和公共部门投资、稳健的消费支出以及强劲的出口增长，将共同促进昆州经济持续发展。与此同时，人们对资源产业的信心也开始回升。专家表示并不希望再出现一个“矿业热潮”，资源行业应该成为经济增长的助推器，而不是拖累经济的发展。
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2. 政府加大基建投资力度
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近年来，昆州政府负债水平较高，因此在基建项目上的投入有所削减。但随着税收收入的增加，政府对于基建项目的投资出现显著增长。近期的州内议会选举也为多个重要基建项目的开展铺平道路，其中包括投资额达 54 亿澳元的跨河铁路项目 (Cross River Rail)。
此外，昆州其他重大基建项目包括布里斯班的皇后码头 (Queen’s Wharf) 翻新项目、布里斯班机场 (Brisbane Airport) 新跑道项目，昆州东南部的布里斯班地铁项目(Brisbane Metro)、综合娱乐商圈 (Brisbane Live Entertainment Precinct) 及 Howard Smith 码头项目等，总投资额高达 200 亿澳元。这些项目将为布里斯班带来全新面貌，创造大量就业机会，并吸引众多开发商到此投资。
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3.人口持续高速增长
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得益于强劲的经济增长势头及较强的住房可负担性，昆州人口持续增长。一直以来，昆州人口增长速度均高于全澳平均水平。过去35年，昆州人口以每年2.0%的速度增长，同期内全澳人口平均增长率仅1.4%。
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虽然自2013年矿业投资热潮结束以来人口增长速度开始放缓，但2017年三季度已回升至1.7%。其中一个关键原因在于，相比悉尼和墨尔本，布里斯班的房价可负担性更高。布里斯班当前的房屋中位价仅为悉尼的55%，这使得越来越多的州际移民涌入昆州。
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澳洲统计局 (ABS) 最新数据显示，2017年三季度流入昆州的州际移民数量为5,300人，若州际移民持续增加，预计2018年昆州州际移民总量将达21,000人。此外，不断改善的经济和就业环境也是昆州吸引大量州际移民和海外移民的原因之一。截至 2018 年 1 月的一年里，昆州整体就业率上升 4.7%，强劲的就业市场将支撑人口不断增长，进而拉动住房需求，推动房地产行业的发展。
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4.公寓可负担性相对更强
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过去五年，布里斯班住宅房产市场并未出现如悉尼及墨尔本一样的空前繁荣时期。Corelogic 数据显示，过去五年悉尼公寓价格上涨 50%，墨尔本上涨 20%，布里斯班则仅上涨 9%。按每平方米价格计算，投资者可以 8,000-11,000 澳元/每平方米的价格在布里斯班CBD及周边区域购置一套优质公寓，
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但在悉尼投资者则需以两倍的价格才能买到距离悉尼 CBD 15-20 公里的公寓。相对较低的公寓价格将吸引众多自住业主和投资者到此购房。对于投资者来说，虽然贷款有所收紧，但布里斯班相对较低的房价、较高的出租回报率及良好的长期资产增值前景都极具吸引力。过去一年布里斯班公寓的平均出租回报率为4.8%，某些优质公寓可达到5.5%。
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5.公寓供应量有所下降
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为给过热的房产市场降温，澳洲审慎监管局 (APRA) 采取了包括贷款限制在内的一系列监管措施，使得布里斯班公寓供应速度减缓。就目前来看，布里斯班公寓供应量已达到峰值，建设量也有所下降。2016 年，布里斯班的公寓供应量为 7,000 套，2017 年则下降了 9%。如图 4 所示，预计 2018 年公寓建设量将减少30%至 4,500 套，2019 年也将继续下降。若持续该趋势，预计未来几年内布里斯班公寓市场将供不应求。
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6.高端公寓市场表现优异
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目前，布里斯班高端公寓及中低端公寓的市场表现分化明显。即使在房地产市场整体放缓的情况下，一些地段优越的高端公寓依然表现强劲。过去三年的公寓转售数据分析表明，房产市场放缓对中低端公寓市场的冲击最大。2017年，64%的公寓转售价格高于初始购买价格，某些高端公寓的转售价格甚至比初始购买价格高出 20%。相比中低端的小户型公寓，那些地段优越、配套完善的高端公寓市场表现明显要更为强劲。
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7.高密度居住方式渐受青睐
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2016年，公寓每年的建造数量已超过独栋别墅。虽然该趋势具有一定的周期性特征，但很大程度是由于人们居住方式的转变——从低密度住宅到向高密度住宅。不仅是布里斯班，全球许多发达国家同样也出现类似趋势。与老一辈相比，年轻一代拥有完全不同的生活方式和价值观，他们更希望居住在交通和生活条件都更为便利的大城市公寓中。
对于布里斯班来说，这一趋势的转变相对较慢。2016年人口普查数据显示，大布里斯班地区仅12.6%的居民住在公寓中，而大悉尼区这一比例已达28.1%。因此，虽然大量的公寓建设在短期内可能会增加公寓库存，但从长期来看，随着人们向高密度居住方式的转变，这些库存都将被吸收。
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8.布里斯班房屋供需整体均衡
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由于居住方式的转变，人们对于房产类型的选择将逐渐从其他房产类型转向公寓。从大布里斯班地区整体情况来看，房屋供需大体保持平衡。过去三年，房屋供应量或许略微超过需求量，但库存部分仅相当于 8 个月的供应量。
随着人口不断增加、住房需求上升以及房屋供应量持续下降，预计布里斯班房产市场将很快转向供不应求的局面。
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综上所述，专家表示布里斯班公寓市场未来的发展前景仍十分明朗，尤其是拥有优越配套设施的高端公寓。
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