镜中的历史，形似还是神似？看懂日本房地产泡沫的兴衰！历史总是惊人的相似！当前

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历史总是惊人的相似！

当前，中国房地产市场泡沫化正处于加速赶顶阶段，许多分析人士认为，中国经济面临着硬着陆的风险和政策困境，与1990年前后日本房地产泡沫时期十分相似。

事实上，中日房地产市场，在时空背景和自身经济特色上都有极大区别，相似而又不似。

然而，回顾日本房地产泡沫经济的兴衰历程，以史为鉴，有则改之、无则加勉，于国家的发展、于百姓的理财都是珍贵的资料

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奥运奇迹：疯狂的楼市

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东京获得2020年奥运会的主办权之后，很容易让人想起上一次在东京举办奥运会的时光，那是日本崛起在世界焦点中的1964年——很多日本人口中的“美好的旧时光”。

1964年东京奥运会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象

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，赛事经济得到了最好的诠释，大规模的基础设施建设带动了日本房地产行业的强劲发展。

1964年，日本民间住宅建设总数比1954年增加了约70%，而且是量价齐升。

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火上浇油的另一个因素是，20世纪80年代中期，日本对美国出口贸易强劲，日美贸易摩擦不断升温。

美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。

1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”

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“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，日元兑换美元汇率从240：1飙升到120：1。

仅仅用了不到三年的时间，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。面对出口竞争力急剧下滑的强大压力，日本政府只能从对外出口的依赖转而刺激国内的经济

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当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。

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1980年代的日本银行可以说的钱多的让人发愁。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。

在政府和银行的共同作用下，以日本六大城市带头开了一场房地暴涨的精彩演出

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1955～1990年，日本的房地产价格上涨了75倍以上。

若以国土面积衡量，美国比日本大25倍，而在1990年，日本的房地产价值估计等于美国的5倍。

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1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元，（相当于人民币39万元）。

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距离东京圈十公里以内（大概相当于北京5环以内）的均价折合人民币7.29万元/平方米。

从理论上说，日本人靠卖掉国际大都市东京，就能用所得资金买下美国的所有房地产

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在泡沫高峰的1991年，东京住宅平均价格超过200万日元/平米(11.5万元人民币/平米)，按一个日本中产阶级家庭年收入为500万日元来计算，相当于买一个100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。

这样的情况，是不是和现在国内一线城市的房价有些相似？

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血的代价：二十年逃不出的噩梦

1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。

一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。

由于地价快速上涨，投资资金大量集中在股市和房市，

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已经严重影响到了实体工业的发展：建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房

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……日本泡沫经济离实体经济越走越远。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发

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“树不能长到天上”

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，面对资本市场巨大的隐忧，日本政府选择以最痛苦的方式刺破泡沫。

日本政府选择了大幅紧缩货币政策、主动刺破房地产和资本市场泡沫、刺激日元加速升值的策略

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1989年5月，日本央行大幅加息

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，将基准利率由2.5%先后5次提高至1990年8月的6%。急剧收紧的货币和信贷政策使得日元汇率继续升值，同时也导致了日本楼市、股市迅速暴跌。

可惜，断腕之举还是晚了一步，

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日本泡沫经济的破裂经历了以下惨痛过程：

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——1）货币政策突然收紧/利率上升

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，一方面大量资金撤出金融市场（包括此前因强日元而涌入日本的巨额投机资金），股票价格出现大幅下跌，另一方面房贷利率上升，直接打压房屋需求，地产等资产价格下跌。

——2）资产价格大幅下跌

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，造成持有股票、房地产的企业和居民资产缩水，企业偿还贷款能力下降、居民弃房断供，蔓延至金融机构的资产负债表恶化，信贷市场开始萎缩。

——3）银行惜贷、信用扩张转为紧缩

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，企业减少固定资产投资、居民减少消费支出，泡沫危机由虚拟经济传导至实体经济。最终，日本步入通货紧缩、经济下滑的泡沫破灭后状态。

1990年后，日本陷入“失去的二十年”。 20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。

私人财富急剧缩水——辜朝明在《大衰退》中估算，地产和股票价格的下跌使得日本国民财富损失达到1500万亿日元

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时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

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以东京都市圈为例，2017年东京及周边地区一套新建住宅均价5921万日元（约RMB342.49万元），均价约4、5万元，还没回到历史最高水平。

与中国对比，这一价格不算高。而且如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳

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。更何况还有人均可支配收入的差距，2017年日本东京人均可支配收入已经达到了402万日元（约RMB23万）。

2017年12月的数据显示，东京公寓成交总价4134万日元／套，换算成人民币是约240万元／套；成交单价75.08万日元/平方米，人民币约4.34万元/平方米。而据安居客数据显示，2018年1月上海均价50619元/平方米。

不为人知：“日本泡沫”后的三大奇迹

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然而，有学者以为，日本主动刺破资产泡沫、汇率升值，虽然是日本国内经济长期疲软的主要原因，但也是日本企业专注技术创新和走出国门的主要驱动力，这客观造成了日本在海外“

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再造了一个日本

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”。

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泡沫膨胀期的日本企业和国民的财富，本来就是泡沫最高点上的纸面富贵，是虚幻的资产，并不是真正的可支配的实物财富。

而泡沫破灭后日本政府债务急剧增加，的确与资产泡沫破灭后的日本经济低迷有关，但

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更主要的原因可能是日本人口老龄化、完善的社会保障和高福利造成了巨额的刚性财政支出

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，这也正是当前欧洲大多数国家没有经历资产泡沫破灭，却依然债台高筑的主要原因

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同时我们也看到，正是日本的这个“主动刺破房地产泡沫、助推汇率大幅升值”的政策选择，成就了资产泡沫破灭后日本经济的三大奇迹。

第一个奇迹是，日本企业走出国门，在海外再造一个日本。

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日元的急剧大幅升值，对日本国内企业的出口和日本“贸易立国”战略造成了毁灭性打击。1991年-1995年日本出口年均增幅仅为0.09%。由此可见，日元大幅升值对日本出口衰退的影响之大。

出口的大幅衰退，使得日本企业不得不寻求新的发展空间。而在日元升值背景下，海外资产相对低价也给了日本国内投资者投资海外的难得机遇。

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当时日本政府制定了一系列支持日本企业走出去的战略。2014年日本对外净资产总规模高达367万亿日元，同期日本的现价GDP规模为487万亿日元，日本对外净资产总规模超过GDP的75%。

第

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二个奇迹是，日本企业家打造了一批具有全球影响力的跨国制造企业。

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日本企业经过短暂的调整后，再次走在了全球创新的前列，占据了下一轮全球经济增长新动力的制高点。在汤森路透评选出的《2015全球创新企业百强》榜单里，日本以40家企业数量高居榜首，力压美国的35家。

由此可见，日本汲取房地产泡沫破灭后的政府和企业债务扩张教训，大量投入到企业的技术研发和创新中

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，最后形成了世界一流的技术体系和全球领先的跨国企业。

第三个奇迹是日本建立了符合老龄化社会的完善的社会保障制度。

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自房地产泡沫破灭以来，日本公共财政用于社会保障的支出大幅增加，1990年-2016年，日本财政预算中用于社会保障费（包括军人退休金）的资金规模由13.3万亿日元上升到32万亿日元，占日本财政预算总支出比重由19.22%上升到33.41%，创下历史新高。

由此可见，正可谓“不破不立”，只有在房地产泡沫破灭之后，日本金融资源和稀缺的土地资源才能投向实体经济和制造业的创新

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，而汇率大幅升值又迫使日本企业走出国门，在海外再造一个日本，最后实现了日本实体经济和制造业的凤凰涅槃。

暂且不论，我们当前的房地产有无泡沫？泡沫多少？

正视历史，从历史中汲取经验教训，是国家少走弯路的捷径，是百姓躲避危机的指南。

欢迎有心的朋友，多留言贡献自己的智慧！

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