上海环线房价迈入“3-8-10”时代，楼市天花板在哪里? 有多少人还记得

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有多少人还记得，早期关于上海环线房价的那句俗话，“外环均价1万/平方米，中环均价2万/平方米，内环均价3万/平方米，俗称‘1-2-3’时代”，当时有不少人觉得这是句笑话。

然而如今的上海房价，早已跨越了“1-2-3”时代，突破了“2-4-6”时代，走过了“3-6-9”时代，如今，“3-8-10”的楼市格局正在形成。

今天，大卢就和大家聊聊，上海房价的历史轨迹，以及很多人都关心的问题“上海房价到顶了吗?”

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2008年的一条帖子，有人认为“内环3万，中环2万，外环1万”是合理的房价，再高就要调控了。

房价历史轨迹，中环最具爆发力

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上海的几个环线正好划分地域，而地段决定价格。2001年，伴随着申奥成功、中国正式加入WTO，如雷贯耳的“温州炒房团”，在上海楼市中掀起了投资投机狂潮。尽管2003年SARS风波一度让楼市交易增速放慢，但2004年的投资补仓把全年成交量推到了3234万方的惊人高度。伴随成交量快速回升，价格也有显著上涨，就在这时候有声音说上海未来将形成“1-2-3”格局，这也是最早提出环线和房价关系。

2007年“1-2-3”房价格局正式定型。此时市场就有上海房价“2-3-5”的预测，甚至还有人扬言上海房价要很快进入“3-6-9”时代。到了2011年“2-3-5”格局形成，虽然2015、2016年房价上涨速度较快，但离开 “3-6-9”有一段差距。而今年则全面突破，并实现“3-8-10”格局。

上海环线房价走势有哪些特点?

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从房价发展速度来看有2个特点，首先07年格局初步形成到房价几乎翻倍用了4年，而再次翻倍则需要花7年时间，一方面基数低，容易涨，二来随着房价过快上涨，而相应的收入水平并没有和房价增速相匹配。

其次，以2007年为基数来算的话，外环和内环都涨了3倍，而中环则可以涨4倍，成为最有潜力的区域。原因在于中环聚集一批“新贵”，比如大宁、徐汇滨江、世博、长风等等。这些板块在新一轮建设中不断完善提高区域内成熟度，借助高品质产品拉升区域整体价格。再借助一些外部环境，比如徐汇滨江借助黄浦江景观资源等房价向10万元/平方米看齐。

房价顶在哪里? 机会挖掘点在哪里?

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有人不禁要问，上海房价有没有天花板?长期房价总要上涨的，城市基建配套完善，经济发展种种因素在支撑房价，通过制度将楼市泡沫挤压掉一部分后，楼市仍会进入一个更加稳固更加扎实、与经济发展节奏更为吻合的上行期。

但是短期房价天花板已经出现了。目前的政策侧重于控制风险、保持稳定。未来2-3年里，政策尺度不仅仅是眼下不会有松动空间，包括限购限贷限售限价限商等5限还会延续。因为限价关系，内环内价格反而受到抑制，既然最核心、最贵的地方价格既定，那么其他地方再要有大幅突破的可能性就不高了。

当前新房市场出现两极分化，偏中心区域新盘虽然价格不便宜但是去化不错，甚至有几个人定一套房的现象。相反外围区域房价便宜反而有的项目认筹还不到30%。市场对中心区域的价值认同度比较高。而且从房价上涨历史来看，中心区域和外围区域的价格绝对值在扩大，2007年内环和外环差2万元/平方米，而当前外环和内环之间的绝对落差为6万元/平方米，谁更保值有潜力，大家可以自行判断!

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