聂梅生：形成长效机制要建立新的地根银根与税收制度
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中房报采访人员 马琳 李燕星 北京报道
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“一旦牵扯到制度，事情就没有那么容易推进了。”全联房地产商会创会会长聂梅生在谈到国内REITs发展15年之久依然进展缓慢时表示。
5月9日，聂梅生出现在了 “国际经验中国借鉴——2018房地产资产证券化高峰论坛”上，并以《建立房地产长效机制》为题深入剖析了国内房地产市场发展存在的问题以及REITs（资产证券化）缓慢发展等问题。
她说，国家正在建立房地产长效机制，落实租购并举，租购并举的落实涉及三件事情，这三件事情解决好才能形成长效机制，REITs也才能出台。这三件事包括建立新的地根、银根与税收制度，但每一件都不容易解决。
同时，她还表示，从住房需求来看，任何一个国家的房地产都有两个需求，分别是居住需求与资产增值需求。“对于资产增值需求我们是需要关注的，房子的资产增值需求是客观存在的，无论在资本市场上还是个人资产上，也是非常重要的；尤其是在特大城市拥有一套住房是有巨大资产价值的，也是无法改变的。这个事实是讨论住房需求的基础性问题，也是不能回避的问题。除非中国一开始就学习德国，德国的房地产只保留了居住功能，没有进行市场化，也就没有资产增值的需求。”
“在又一次住房体制改革到来之际，我们要用改革的思路，综合考虑各种要素之间的制约和平衡，实现新的政策性的突破。”聂梅生表示。
土地出让方式必须变
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从2003年开始出现，到现在15年已经过去了，国内REITs的发展仍处在“类REITs”阶段。
为什么？聂梅生认为这与国内的住房政策调整有关系。政策的不断变化导致相关的金融、土地等政策都会形成一系列的变化与调整，这其中也包括REITs的推进。
我国住宅制度变化经历了四个阶段，第一个阶段是从1998年到2003年，当时提出了房改，提出了以经济适用房为核心的住房政策，但这一阶段只有5年。到了2003年，便提出了要市场化发展，以商品住宅方式解决住房问题，土地也以招拍挂出让为主；进入市场化后，房价开始上涨，调控政策不断出台，这是第二个阶段。第三个阶段又回归到社会保障方面，原因是房价上涨后，老百姓的居住问题不断显现，于是在2008年、2009年提出了保障房建设。第四阶段是现在，租购并举的住房制度。
实现“租购并举”，推动REITs进一步落地，需要提供新的供给侧改革，这涉及土地、银根、税收问题。
聂梅生首先抛出了一个问题，房子为什么能炒得起来，是因为房价高；房价为什么高，主要是因为土地升值太快；土地为什么会涨得那么快，因为招拍挂以后，地方政府土地财政一直持续到现在。
所以，不改变招牌挂方式，不限制拿地的方法，不取代目前的拿地方式，房价是下不来的。房价下不来一定就会有投资行为或者炒房行为，所以需要从根儿上把土地这个事情调下来。
另外，她还表示，如果房子只租不炒，也必须把租房这部分例如公租房等的价格稳定下来，价格怎么能稳定？首先必须是土地价格稳定。土地价格不下来，租房也没办法做，仍然是买房比租房合适。所以说，土地的出让方式必须变，农地入市、限制拿地等新政策慢慢取代土地招拍挂方式。
“土地招拍挂制度加剧了房地产市场炒作的倾向。”聂梅生说。
二是银根。开发贷、按揭贷、信托这几类融资方式必须去杠杆，如今去杠杆已经达到了很严格的程度，金融方面的改革措施已陆续出台，且刀刀见血。
三是税收问题。
“上述问题有效解决才能实现‘只住’不炒的要求。”聂梅生表示。
关上一扇门也要打开一扇窗
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在提到如何发展租购并举时，聂梅生认为除了政策调整外，在金融方面也要有作为。
“一方面去杠杆，关上一扇门，但也一定会打开一扇窗进行探索。这扇窗怎么开，我认为在租房领域，包括公租房或者共有住宅方面，必须引导资金流向。”聂梅生说，2017年房地产销售规模有13万亿元，如果将这扇门关上了，十几万亿元的资金将流向哪里？如果由售转租，是需要强有力的金融支持和导向，才能把资金引流过来。
“所以出台资产证券化支持政策，主要是促使资金流向租赁市场，也就是要把这扇门打开资金才能过来。”聂梅生说。
引流资金除了上述因素外，还需要进行市场培育，提高投资收益率、租售比，才能真正引流。
那么，租房子挣钱吗？租金收益率又是多少？
从发达国家的发展情况来看，租金的普遍收益率为6%～8%，国内则是1%～2%，比银行贷款收益率还低。如果做长租公寓，收益率必须提到6%～8%。
另外，从国际市场上的租房情况来看，东京的租房率为50%，美国旧金山有60%的人租房子。国内市场的情况是北上广深等大城市租房的人慢慢多了起来，但是和旧金山比还差的很远，那里是60%的人在租房。
“如果有更多的人起码达到30%的人租房子，国内的租赁市场REITs才能做下去，如果只有百分之十几的人租房子，也说明这个市场不能容纳每年十几万亿元的投资。就是说现在关上门，政府要去杠杆，要开窗，把十几万亿元挪过来，问题是多少人买账，多少人接这盘，只有50%的人移到租房市场，资金量才会过来，才会投资；现在如果是百分之十几的人租房子，资金是移不过来的。”聂梅生表示，所以这个数字一定要提高，通过各种政策，提高租房的比例，机构才能进来，我们才能把REITs做起来，新的金融工具才能够形成，让REITs这个产品能在资本市场上上市，让大家享受租金的收益率。
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