头条丨开发商如期交房，还能被追究逾期交房责任吗? 案例廖某与某房地产开发商于2016年1月

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案例

廖某与某房地产开发商于2016年1月8日签订《商品房预售合同》，约定交房的条件为该商品房已取得竣工验收备案证明文件，交房时间为2016年9月30日。2016年9月28日开发商向廖某发出物业交付通知书，廖某于2016年9月30日办理了房屋交接手续并领取了房屋钥匙。之后廖某发现房屋多处存在质量问题，且开发商直到2016年11月25才取得竣工验收备案证明，于是廖要求开发商承担逾期交房的违约责任并赔偿损失。开发商则回复称，其已如期交付了房屋，廖某已领取了房屋钥匙，当时双方并无异议，且廖某已实际占有和使用了该房屋，因此不存在逾期交房的问题。房屋存在的质量问题，因是在保修期内，开发商表示愿意维修并给予廖某适当的补偿。廖某对开发商的回复不予认可，欲通过法律途径维权。

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北京德和衡(杭州)律师事务所高级律师舒军分析

《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建筑法》第六十一条第二款也规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》也对此有相同的规定。

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在此案中，开发商与廖某签订的《商品房预售合同》明确交房的条件是该商品房已取得竣工验收备案证明文件。有了这份证明文件，说明该房屋已经竣工验收合格;无这份证明文件，则说明该房屋尚未竣工验收或经竣工验收但不合格。也就是说，买卖双方约定的交房条件不是交付房屋钥匙和占有房屋。开发商交付房屋的行为不但违反了双方签订的合同约定，也违反了法律、行政法规的强制性规定。开发商的责任并不会因为廖某领取了房屋钥匙并占有房屋而自动消除，除非廖某放弃追究开发商的这一责任。开发商于2016年9月30日向廖某交付房屋的行为因违反了法律、行政法规的强制性规定而归于无效，应向廖某承担逾期交房的违约责任。

本文作者系北京德和衡(杭州)律师事务所高级律师舒军