6万亿元负债压顶 现金流最差的竟然是万科绿地华夏幸福
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中房报采访人员 许倩 北京报道
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有史以来，房企们对项目高周转的要求被推到空前的高度。
前有碧桂园4月5日、4月8日、4月11日为提高周转速度连发三份加急文件。
现有今年定下2000亿元销售目标的闽系房企泰禾集团，其华东公司为冲刺上半年指标，已要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。
中海地产也加入高周转战队。中海地产重庆有限公司已发布《争分夺秒，只争朝夕，奋战60天》倡议书，倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假（周末及节假日），加班加点推进各项业务工作。
这背后体现的是房企对其生存状况的焦虑：负债率达历史高位，而现金流却步步吃紧，净现金流达历史低位。
采访人员从Wind资讯数据中得悉，按照申银万国行业分类，2017年全年136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长幅度达34%，这意味着平均每家负债高达484亿元。2017年136家上市房企的平均负债率达到79.1%，较2016年上升了1.85个百分点。136家上市房企中，净现金流为负值的房企占了一半。
2018年房企财务状况还在进一步收紧。
中国房地产报采访人员根据房企一季报数据统计，A股125家上市房企中，一季度净现金流为负的房企有72家，占近6成比重，现金流最差的三家房企竟然是：万科A（净现金流-803.64亿元）、华夏幸福（净现金流-197.15亿元）、绿地控股（净现金流-129.47亿元）。
如何缓解现金流压力，仅依靠融资越来越难，唯有快周转快销售快速回笼资金。
房企负债率是2005年以来历史最高
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最近一周，各大房企纷纷发布前4月销售业绩。克而瑞统计显示，截至4月末，TOP100房企整体销售规模达到2.65万亿元，同比增长28.5%。
其中，中国恒大前4个月销售规模超过2000亿元，同比增速达46.6%；碧桂园累计销售规模超2500亿元，万科累计销售1961.5亿元。融创中国、保利地产的销售规模也均超千亿元。
但业绩表象之下，房企负债率却已升至2005年以来历史高位。
Wind数据显示，2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%，较2016年上升了1.85个百分点。2018年一季度末，房企资产负债率再次上升至79.42%。房地产行业资产负债率位居申万28个一级行业中第三位，仅次于银行和非银金融。
一季度末，资产负债率超过80%的A股上市房企近40家，超过85%的房企近20家，如鲁商置业（负债率94.06%）、中交地产（负债率89.08%）、绿地控股（88.67%）、泰禾集团（88.46%）、阳光城（86.8%）、新城控股（86.26%）、金科股份（86.22%）、泛海控股（85.66%）、中粮地产（85.21%）、京投发展85.19%）等实力公司。
此外，万科A、荣盛发展、首开股份、华夏幸福、华发股份等房企的资产负债率也均超过了80%。
这些负债很大程度上正是来自于此前去库存背景下，2016年以来房企在土地市场上大肆拿地，在金融市场上大肆融资的结果。
对于负债的问题，泰禾集团董事长黄其森此前表示，2018年上半年泰禾集团力争将整体负债率降到75%以下。
现实来看，显然不容易。
高周转救火，但现金流吃紧又遇销售放缓
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房企负债率增至10年以来的历史新高，但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧。
2018年一季度，A股上市房企中，净现金流为负值的房企占了一半以上。大房企的现金流也不好看，如万科A，一季度末经营现金流-277.54亿元，投资现金流-503.06亿元，筹资现金流-19.57亿元，期末净现金流-803.64亿元。
华夏幸福一季度末经营现金流-96.03亿元，投资现金流-32.68亿元，筹资现金流-68.34亿元，期末净现金流-197.15亿元。
此外，绿地控股、荣盛发展、新城控股、福星股份、信达地产、北京城建、滨江集团等房企的期末净现金流均为负值。
值得注意的是，截至一季度末，部分房企手头的现金已不能完全覆盖短期负债(短期借款与一年内到期的非流动负债之和)，债务偿还压力较大。表现为，部分房企的现金负债之比由原来的大于1，演变为不足1。
如阳光城2017年末短期负债485亿元，在手现金363亿元，现金短债比为0.75，这一数字在2016年末还是1.02。融创中国、中国金茂、绿地等房企2017年末的现金短债比均降到1以下。龙头房企中国恒大2017年末短期负债3564亿元，在手现金1520亿元， 现金短债比为0.43，较2016年末的0.98进一步下降。
首创置业去年偿债能力就已不足。2017年首创置业的短期负债约为421.1亿元，而同期内公司的货币资金为210.38亿元，仅为短期负债的一半。
根据Wind资讯数据，2018年地产债到期规模将在1280亿元左右，主要为公司债到期规模约760亿元、中期票据到期规模约240亿元及短期融资券到期规模约220亿元;首个回售日在2018年的含权地产债规模约3700亿元左右。
在去杠杆的大环境下，2018年“资管新规”落地，融资渠道再度收窄，众多房企只能以高额的代价，通过境外发债、信托等融资方式获取资金。除了这些外界筹集的资金之外，如今，通过回款获取资金，也已成为房企的重要考核指标。
近期，房企纷纷加快项目周转和推盘速度，部分房企甚至倡议员工放弃休假，正是为了快速回笼资金，以对冲市场风险。
但市场降温迹象已现。
东方证券研报显示，一季度上市房企销售回款总额为5222.2亿元，同比增长14.5%，增速同比下滑13个百分点。销售回款是房企资金流周转的重要渠道，回款放缓将给公司现金流带来较大压力，未来房企的土地扩张将受到限制。
4月份销量下滑更为明显。根据克而瑞监测的32家房企前四月累计销售额达19369亿元，同比上涨28%。但从单月数据来看，今年4月，32家典型房企销售规模环比普遍下降（整体环比下降8%），仅12家房企销售规模环比上涨。
为了利润总额，现在来看，房地产上市公司只能紧紧拽住高周转换取净资产收益率（ROE）这根极端救命稻草了。实在不行，只能再从精装修交房这个方向上做加法了。
房地产公司们半夜鸡叫高周转干活会蔓延开来，都是为了杜邦公式和净资产收益率（ROE），这就是现时摆在所有房地产公司面前的神灯，也是难题。
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