刘智中:价值洼地决定乐山楼市持续看涨! 近年来

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近年来，围绕把乐山建成四川旅游首选地、绿色转型示范市、山水园林宜居城和总部经济聚集区"四个定位"，致力于建设大美乐山的方针下，乐山房地产业也在紧跟城市化进程的步伐如火如荼的发展中。2018年，据不完全统计，乐山城区新老楼盘将接近50个，如此多的项目扎堆乐山楼市，究竟是浮于繁华之上的泡沫?还是刚性需求之下的井喷?近日，笔者前往鎏金华府项目采访了乐山房地产资深业内人士、乐山亚都阳光房开司营销总监刘智中先生，请他谈谈关于这些问题的见解和观点。

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笔者:你好，刘总，很高兴又见到您!还是想请教您一些关于对乐山楼市走向的问题，因为今年的市场非常热闹，不断有新盘涌出，让人目不暇接。据我们了解，除了2012年，今年应该是历年来乐山同时期楼盘数量最多的一年，您怎么看待这种陡升的量变?和当年的情况一样吗?

刘智中:确实，乐山今年算是继2012年之后的又一个楼市井喷期。如果没记错，当年也差不多有四五十个项目。虽然数量差不多，但真要对比一下，其实两者之间也是有区别的。相对来说，六年前的乐山楼市还处于一个探索发展并急速向前的模式，无论是开发节奏还是土地供应节奏，都还欠缺最合理最周全的掌控，包括在用地性质的规划以及容积率的调控等方方面面都出现了过于急功近利的状况，这种缺乏张弛有度的开发进程实际对后续几年乐山楼市的发展是有很大负面作用的，而之后几年，乐山楼市也的确步入了相对萎靡和艰难的下滑之路。那么今年再次出现四五十个楼盘的盛况，还会不会重蹈当年的覆辙呢?我相信这才是大家非常关注的一个问题。从我的个人观点来看，应该不会!

笔者:那应该从哪些方面来佐证您这个观点呢?

刘智中:首先，在经历了前几年相对萎靡的市场之后，无论是政府还是开发商都已经有了足够的前车之鉴，对于之前探索发展中遇到的各种问题，如今已经转化为宝贵的经验。不管是土地供应还是开发进程，都会采取更加科学合理的节奏去踩准那个点。其次，前几年的萧条，其实又为市场集聚了大量的需求，无论是刚需还是改善，亦或是投资客，都迫切渴望能有更多更大的购买选择，大量楼盘在这个时候涌现正好是符合整体市场需求的。再次，当前的市场价格一直处于涨势，老百姓"买涨不买跌"的心态会有效刺激着市场处于平稳健康的发展状态中!

笔者:您刚刚提到价格处于涨势，那您觉得这一轮涨势能维持多久?或者说这一轮涨势能达到一个什么水平?会不会存在虚高?

刘智中:我相信房价永远是这个城市始终离不开的核心问题。现在回看一下一年前的现在，当时乐山全城的均价大约在4300-4500左右，而现在呢，仅仅一年时间就达到了6500的水平!如果同比乐山这些年来的涨跌幅度，那这一年简直可以用"疯涨"来形容!但如果我们再环比一下省内其它二级城市的房价以及涨幅，那乐山简直就是小巫见大巫。一年前，绵阳的均价也就五千多，而现在已经全面破万;遂宁、宜宾、南充也都早已进入8000+时代;即便曾经楼市岌岌可危的"小兄弟"眉山，现在也基本找不到7500以下的房子;而西昌这些就更不用说了，单价少了一万谈都不用谈!所以说，乐山这一轮的涨价本身是顺应当前整体趋势的，并非是刻意炒作之下的虚高。而乐山作为省内数一数二的人居典范城市，其房价却排名全省倒数，这完全是与城市属性与发展水平不相符的，无论从价格还是价值来讲，乐山楼市现在都属于绝对的"洼地"，其接下来的升值空间将会被大家一致看好!

笔者:既然乐山楼市处于"价值洼地"，如何论证未来的持续看涨?

刘智中:首先从乐山城市规划来讲，2020年要实现"双百"战略发展目标，现在至少还有30%的缺口，那在这两年中，还会有大量的农村人口以及外来人口涌入，助推城市规模的扩张。而根据最新的规划，未来将在"双百"的基础上进一步提升到"双140"，这都说明了政府对于乐山这座历史文化旅游名城的更高要求。而"佛两景、山三景、水六景、城七景"的最新乐山十八景等特色规划，这种独具创意的城市打造理念，将进一步完善乐山的综合城市功能，让整个中心城区组成"绿心-城市环-江河环-山林环"构成的多重生态圈，宜居属性将冠绝全川，我相信这对任何一个外地人来说都有绝对的吸引力!

说完了规划，我们再来说政策背景。最近这两年像成都这种中心大城市已经开始严格限购，买房门槛颇为严苛，这就导致了手上揣着大把大把闲钱的投资客无从下手，而这两年兴盛起来的中介带客模式则直接把这些迫切需要把存款变为不动产的外地投资客们大规模的拉往乐山，加之大佛和峨眉山的先天旅游资源，让这些投资客们趋之若鹜，无论是峨眉山下的旅游地产，还是乐山城区的优居城市住宅，都非常受外来投资客们青睐。当然，最重要的一点就是，当前乐山的房价，在他们眼中，实在是太低了!有了中介的牵线搭桥指引，在巨大升值空间的吸引力面前，外来投资客们还会继续前赴后继的涌入乐山市场!

笔者:从刚才刘总您提到的这么多观点来看，您对乐山楼市未来的走势仍然是非常看好的?

刘智中:没错!乐山房地产业目前处于一个非常健康的发展态势，未来持续看涨是理所当然的!

笔者:好的!十分感谢刘总今天百忙之中抽出宝贵时间接受我们的专访，咱们下次见!

刘智中:不客气!