GIO华兴控股葛小松:房地产调控一年多，你是等着买房还是等着租房从去年3月份开始

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从去年3月份开始，北京打响了中国房地产调控的第一枪，在一年时间里，北京先后发布了限购、限价、限商等30余项措施，力度之大前所未有。北京出手后，其它房地产核心城市也开始跟进，有样学样，全国出现了之前不敢想象的楼市成交量萎缩现象。

走在住宅区里，你会发现那些穿西服打领带的房产销售人员少了很多，去年的金九银十本应是房地产销售旺季，但实际成交量却惨不忍睹。一时间有关房价下跌、房地产崩盘的言论漫天飞舞。但时至今日，这种悲观观点并未成真，相反中国房地产业已经开始趋于稳定和理性化，只不过这种趋势只是刚刚开始。从近日经济学家樊纲六个钱包理论引起争论就可以看出，经过了一年多的时间，老百姓依然是谈房色变。那么在房地产调控一年多后，对于老百姓来说中国的楼市到底发生了哪些变化，比起买房，租房是否更加划算?

房价少涨，但供房更难

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可以看出，在政府的一套组合拳下，房价虽然依然是在上涨，但相比2016年之前的幅度已经缩小，深圳的房价还有所下跌。说中国房价会全面下跌甚至崩盘是不可能的，因为房地产是中国经济的重要基础，无论从需求还是政策上分析，像日本那样的房地产泡沫破裂都不会发生在中国。有人认为中国现在面临和美国之间的贸易战风险，经济有可能遭受沉重打击。要说贸易战对中国房地产市场没影响是不现实的，但这个影响不会是致命打击，因为我们从2015年就开始去杠杆，并且一直强调“防范化解系统性金融风险”，还有大规模的限购政策，都是为了确保金融的稳定性。所以在面对各种突发事件时，中国实际上已经做好了充分的准备。

房价不会暴跌，但也不会暴涨，而是保持在缓慢增长的态势。对于购房者来说，想要住上属于自己的房子依然没那么简单。因为从限购政策开始实行，北京的住房利率就一直在往高走，而且还限制了贷款额度，提高了首付比例。也就是说以前买不起房的压力开始变成买不起+供不起了，也难怪樊教授六个钱包的说法会引起这么大反应，关键还是购房对一个家庭的压力并未减弱。

会议期间央行副行长潘功胜在回答采访人员提问时也表示，虽然房贷利率上升了，但从大的周期上看，仍然处于一个较低的水平。而商业银行还会考虑负债端利率上升和房地产的风险，以及国际环境下的加息趋势，房贷利率可能还会进一步提升。

买不起可以租

住房需求摆在这，但房价也摆在这，要住房但是买不起怎么办?可以租。在政府对房地产市场重拳调控的同时，也在大力发展房屋租赁市场。从2015年开始，住建部就提出了租售并举的政策，一开始大家都没当回事，但随着一个一个政策相继落地，我们发现租房住已经变得越来越可行。

尤其在4月25日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。要重点支持住房租赁企业，发行以其持有不动产物业，作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITS)。

这什么意思，就是告诉大家，现在可以融资搞租赁房了。因为限价令和政策导向，房地产企业的利润越来越低，所以只好退而求其次搞租赁房。现在可以融资了，对于中小房地产企业甚至个人投资者来说都是一件好事，因为相对来说资金压力小，还可以参与到大宗房地产市场中“学游泳”，分享物业资金和增值收益。而从这项政策上也可以看出政府在推动房屋租赁市场上的决心。

租房是否是最佳选择

房地产投资信托是一种金融行为，金融行为的最大优势是什么，就是集中力量办大事。那么未来在大中型城市中质量好的租赁房势必会增加。这里的质量好不仅仅是房屋和装修质量，而是整体的运营实力和服务。这对于买不起房，又不想住地下室、城中村的白领来说是一个更好的选择。

此外，这次通知还特别提到了要“鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等，改建为租赁住房并开展资产证券化融资。”

意思就是说以前的商业办公房可以改成商租一体或纯租赁房了。房价贵和租金高最主要的原因就是资源稀缺，现在通过政策调控，盘活了住房存量，也让企业的闲置房有了用武之地。结合前面的租赁房质量提升，可以说是质与量共同增长。

以上是好的方面，但仔细分析实际情况不难发现，对于中国的年轻人来说，租的房再好，房租再便宜，也只能解一时之需。都说中国的房价是丈母娘抬起来的，丈母娘们不会看着自己的宝贝闺女在外租房住。所以对大多数青年来说，租房只是一种过渡手段，早晚还是要买房。那么结合前面的高利率就会变成只要一开始在外面住，就要先交几年租金，再交后半辈子的银行贷款。

而且由于投资者的回报预期，大城市推出的租赁房租金普遍较高，实际上租金很可能也会成为不小的负担，但相比于买方来说，已经是最好的过渡手段了。

有钱又是刚需，要不要再看看?

对于手中有钱的购房者来说，什么时候买房绝对是第一难题。但中国主要城市的房价是不会跌的，就算小有下跌也只是暂时性，大趋势会保持上涨，只是涨得快慢的问题。所以你如果真的是有需求，那就赶紧买了吧，多住一天是一天。而且未来贷款利率也有大几率会更高，买之前一定要算好，看看自己是否有能力承受房贷。有公积金的尽量用公积金，即使和商贷组合使用也能享受到部分优惠。总之别指望房价断崖式下跌，就算真有那么一天，你手里的钱也不值钱了，该买不起照样买不起。

所以对于刚需者来说，买房这件事本身没什么可太多犹豫的。那如果不是刚需，是炒房的呢?记住四个字就好:房住不炒。