为什么越来越多人不买二手房？听老师傅分析，后悔我家知道晚了楼市调控与自由贸易港概念的叠加影响

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楼市调控与自由贸易港概念的叠加影响下，被撩动的资本进一步向海南涌入。

就在不久前，围绕 " 房住不炒 " 的定位，并且为了让海南改革发展成果更多更公平惠及本地居民，提升其幸福感，海南楼市调控进一步升级，迎来全域限购，并且确保建设用地总量现有基础上不再增加。

供应、需求两端同时被遏制，一夜间，整个海南楼市站在了十字路口 ……

最严调控前夕

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4月 14 日至 4 月 22 日，有两类人正进入海南，一类是前期已手握多套海南房产的岛外客户，希望借着利好出货套利，而另一类则是希望能赶上末班车，尽快入手一套海南房产。在火车站、机场，不经意间都能听闻来往的人在讨论着关于房子的话题。

"中介说 120 万过来马上可以收房，但是我要挂 150 万以上，中间还多 30 万的差价呢。"4 月 22 日上午，从深圳到达海口的航班落地后，一位黑龙江女子与其友人在电话中闲聊，谈笑间不乏对海南楼市的信心。

另一位从内蒙而来的陈芳(化名)在 4 月 23 日晚上结束了在海南看房的最后一站--陵水，在高铁上，她指着手机上存储的海南地图告诉采访人员，这几天她走访了文昌、定安、澄迈、陵水等地，在每个地方都看了一两个项目。

陈芳的朋友们分别在文昌和陵水买了房，早期有游说过她一起到海南置业，但陈芳始终拿不定主意。直至这次自由贸易港政策下发，陈芳终于下定决心到海南买一套房。然而，摆在她面前的现实是，海南市场房源难寻。

在陈芳看来，" 一方面开发商的房源可能真的售罄，另一方面则可能是开发商想捂着一套一套慢慢卖。"

她给采访人员举了个例子，在定水一个楼盘现场，置业顾问直言房源仅 1 套在售，必须全款且 50% 的款额需要现金支付(按该房源估计，现金支付至少 50 万)。在陈芳看房的过程中，置业顾问直接说:" 不用看了，那边有客户已经去银行取现金了。" 而陈华离开项目时恰好看到一购房者拎着个大包小跑进入营销中心，" 估计是取现金回来了 "，对于所见怪象其不予置评。

3月 30 日预先调控下发后，非限购区域开始承压。" 海口限购区没新房了，非限购区涨得厉害，年前房价才 1 万多，现在都破两万了。" 海南某市政府工作人员感慨。

据采访人员走访印证，其所述的海口非限购区域西海岸，普遍均在 2.5 万元 / 平以上，部分项目已经超过 3 万 / 平，春节前后区域房价接近翻番，并且所售房源有限。3 月 22 日新获预售证的绿地文化城项目仅剩少量大户型在售、粤泰天鹅湾 4 月 13 日获得 109 套房源获得预售资格，仅 10 天左右实现清盘、金地自在城、金地华府亦暂无可售房源、融创观澜湖壹号项目亦已售罄 ……

除了向非限购区域转移外，也有部分购房者试图通过落户海南曲线获得房票后再置业，据海南资深业内人士李淼(化名)介绍，其近期从代办海南入户方面渠道了解到，入户海南的代办费用一度高至 7 万元，年龄越大越贵。

330 楼市调控叠加自由贸易港概念，加速消化着海南楼市库存。尤其在自由贸易港政策下发后，曾引发一次 " 抢 " 购潮。海南某代理公司赵先生告诉采访人员:" 金地自在城之所以卖得那么快，是因为有北京客户一下子买了十几套。而天鹅湾项目也是在自贸区政策下发后一周左右清盘的。"

4月 18 日晚上，海口观澜湖观园项目连夜开盘，当晚即被海口住建局到场叫停整改，并对开发企业与中介结构共计罚款 150 万元。

除海口外，海南多个市县的住房与城乡建设局也纷纷开展房地产市场专项整治，严厉打击房地产领域哄抬房价、违规销售、虚假宣传等违法违规行为，一批房产中介机构及开发企业遭受处罚。

在一位不愿具名的海南房协人士看来，4 月中旬海南政府方面从严市场管控，惩处了房地产参与各方存在的违规行为。目的就是告诫市场各方，若不能控制好，就再出台新政。

捂盘成公开秘密

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在李淼看来，2016 年、2017 年海南仍能找到万元出头的项目，现在均在 2 万以上。尤其是 2017 年第一季度，" 几乎消化了 2016 年全年的供应 "，李淼感慨市场完全没有预兆，海口西海岸卖了近 10 年的库存，也在 2017 年春节消化地七七八八。

根据国家统计局统计的 70 城房价数据显示，2017 年 3 月份，海口新建住宅环比价格涨幅领涨 70 城，环比上涨 2.6%，三亚环比涨幅排第三位，环比上涨 2.3%。枪打出头鸟，在 2017 年 4 月，海南迎来了一轮调控，首次划定了限购区域与非限购区域。在房协人士看来，这次调控海南是 " 被动 " 的。

事实上，近两年海南一直在缩减一级市场的土地供应量，根据 2018 年 1 月，海南省国土资源工作会议所披露的数据显示，2017 年海南全年供应商品住宅用地面积 2165.55 亩，同比下降 62.91%。

与此同时，海南政府亦通过加强预售管控来调控市场。" 政府方面对于预售房源数量的把控也很严格，不少项目想卖却迟迟拿不到预售资格。" 李淼表示，按照房地产销售办法的相关规定，一般楼房建至一定楼层即可申请预售资格，但在海南现状需要项目封顶才能开始申请预售资格。

值得指出的是，市场之所以呈现供不应求的关键在于开发商捂盘惜售。

采访人员多日走访了解，在海南，开发商捂盘惜售近乎是公开的 " 秘密 "。上述代理公司赵先生直言:" 开发商都不着急卖，几套几套的放出来。"

这与业内人士李淼所述不谋而合:" 很多项目，老板都把房源捂在手上，一点点卖。比如西海岸之前有两个楼盘，每天就只卖 3 套且价格都不低。" 这亦与上文陈芳在定安看房所遇情景存在一定的相似性。

又比如，在大华锦绣海岸项目现场，开发商公示的预售许可证获得的时间是在 2018 年 1 月，然而其商业性质项目至 4 月 24 日仍未推售。

只是，谁也料想不到，4 月 22 日晚间 8 点，海南进一步加码楼市调控，一剑封喉，锁死了仍在躁动的需求端。

最严调控之后

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"整个市场都是懵的。昨晚(4 月 22 日晚)估计很多开发商都在梦里哭醒。" 房协人士直言，4 月 22 日晚间加码的楼市调控政策，无论放在什么时间节点都是相当严格。

根据《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》显示，海南楼市全域限购，即便落户海南也需要连续 2 年的社保才能拥有购房资格，试图通过落户曲线获得房票的渠道也被堵死。

据多位受访人士讲述，政策出台当晚，不少购房者连夜打款下定，均希望在被政策限制前的最后一刻挤上车。不同以往的是，此次政策明确了将从政策发布起即时生效，即时在 4 月 22 日晚间 8 时后支付的房款都不作数。

"很多购房者，甚至在外地的，连夜打款，但政策要求即时生效，所以 8 点以后的都不算。" 大华锦绣海岸项目现场置业顾问表示。在问及不符合要求的款额是否已经退还时，他指出:" 目前开发商仍在与政府沟通，还在想办法争取。"

李淼亦表示，据其所获消息，4 月 23 日下午 3 时左右，海口市房管局系统仍处于关闭状态，各方仍在盘点筛选不符合政策规则的购房合同。

在全域限购的背景下，开发商亦积极调整销售计划，主动将未在此次限购范围内的土地性质为商业类型的项目加紧推售。大华锦绣海岸此前一直捂着的商业性质产品也称将在近期推售，" 今晚要培训产品，预计最近要卖了，很多客户在政策后被拒之门外，也要加紧推出适合他们的产品。"

此外，为应对限价，大华锦绣海岸项目表示，政策要求项目需要精装销售，因此要求购房者签订双合同，即在备案价的基础上，住宅产品按照 2000 元 / 平的价格新增装修费用。根据置业顾问算价显示，一套 118.85 平方米的房源，约加收 23.8 万元精装费用。

同位于西海岸的广粤锦泰项目，土地性质为商业金融用地，所建产品亦不在此次限购范围内，在工作日亦有七八批客户现场看房。

而在陵水的富力湾项目销售顾问则在晚上 9 点仍在带客看房，在其介绍讲述的过程中，疲态明显，他直言政策升级当晚，加班至凌晨 12 点，期间电话不停，" 现在听到电话响都有想扔出去的冲动。" 而在采访人员随其看房十几分钟内，其亦接了 3 次电话。

粤泰天鹅湾项目置业顾问张先生则直言，全域限购升级前后两三天，项目 40 套商铺销售一空，至此整个项目已经清盘。

加紧推盘的背后，是因为市场存在政策再收紧的预期。上述多个项目现场置业顾问都表示，业内担心五一前后会有新一轮政策，怕连最后的商业、商铺产品均被限制，亦加紧推货。

"短期受影响最大的事在建或者摘收项目较多的开发商，土地储备较大的房企因为受开发周期、调控政策再调整的可能性等因素影响，短期相对会小些。" 在海南拥有一定土地储备的深圳房企在接受采访人员采访时表示。

在问及目前当地房企的应对措施时，其坦言:" 在建尤其在售项目需要与购房者协调，这项工作比较复杂繁琐，并将因此调整销售策略和周期。规划阶段的项目可能会对产品形态设计方面作出相应的调整。"

反观二手房市场，上文机场准备卖房套利的黑龙江女子最后不知道卖房与否，但李淼的好友原本正在交易的海口一套二手房业主则在调控加码后叫停了该次交易。" 业主时岛外户籍，因此宁愿赔偿违约金也要叫停交易，毕竟卖了就买不回来了。" 李淼表示。

市场衍生对策

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上有政策，但下也有对策。政策加码当晚，朋友圈则开始流传可通过假结婚、假离婚的方式购房。但在海南后续出台的政策补充细则中亦强调对以购房为目的的频繁离婚、结婚的，各市县要对其购房资格进行严格审查。涉及假结婚、假离婚骗购住房的，将婚姻登记严重失信当事人名单报送全国婚姻登记信用信息平台，事实联合惩戒。

此外，不少项目亦开始需求应对方案，例如在三亚大东海区域锦轩江南项目，则表示购房者可以先签订认购协议，然后找公司代缴社保，缴满五年后，达到购房资格即可办理购房合同。但置业顾问亦表示，五年后若政策变动继续仍存在无法签订购房合同的风险。

中介小助告诉表示:" 这种模式早在 2017 年开始划定限购区域时，在保亭等地亦有开始试用。" 他大胆猜测这将成为未来海南楼市交易的通用模式。

而上述购房者陈芳在看房的过程中，亦有置业顾问让其静等开发商制定应对策略，也提及了先签订认购协议，找公司代缴社保，待满社保年限后再签署房屋买卖协议。但她表示:" 风险太大，政策变动谁也无法预料，最担心房、财两空。"

在房协人士看来，经过此轮的楼市调控，未来海南楼市需求剩余更多时长租需求和自用需求。据采访人员走访了解，对于长租的探索，早在 2017 年海南对于 " 特产式 " 产权式酒店进行限制销售时就有房企开始探索。

2017 年，海南楼市调控，在海口，产权式酒店产品房企需自持经营 90%，在三亚，该类产品则需自持经营 70%。位于三亚的融创海棠湾项目就对其自持的 70% 产权式度假别墅进行长租。

"购房者支付总房款的 70%，即可获租该房源 50 年，若后期政策变更，允许此类产品交易，购房者只需补齐 30% 的房款过户。" 融创海棠湾项目现场置业顾问介绍，她亦表示，租户在租期范围内可自行转租，后续亦可托管物业，并且随时可以退租。

尽管如此，早在 2017 年租赁用地大规模入市时，北京就曾出台政策严令禁止以租代售，明确租赁合同签订期限不得超过 10 年，严厉处理擅自将自持商品住房 " 以租代售的房企。

"现在就担心最终’以租代售’亦会被严禁。" 李淼表示。

破除房地产依赖的决心

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与 2017 年 4 月被动调控不一样的是，这一轮密集调控在房协人士看来，是早有准备、非常主动的行为。" 自由贸易港这样的政策不是一天、一个月就能讨论出来的，相信已经布局了至少 1 年，因此海南这次密集的调控早在规划之中，只是一直在等一个节点公布而已。"

事实上，一直以来海南对于房地产的依赖程度颇高，无论税收、投资都占到 50% 以上，在当地业内甚至有玩笑称是 " 企业做庄 " 的市场。2017 年底中央环保督察组深入海南，在通报督查意见时就曾痛批海南财政过分依赖房地产，房地产企业指导哪儿，政府就规划到哪儿。" 鼓了钱袋，毁了生态。"

此后，痛定思痛的海南选择壮士断腕，破除房地产依赖症。海南省省委书记刘赐贵、海南省省长沈晓明多次公开表态，" 绝不让海南成为房地产加工厂 "。

在 2018 年两会期间，海南省长沈晓明对媒体直言:" 要减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛，会出血，会很难。不下大的决心，不容易做到。海南要以壮士断腕的决心，减少经济对房地产的依赖。"

而 2018 年以来，海南房地产市场的调控举措亦让全国人民看到了其摆脱房地产依赖的决心所在。根据 2018 年海南省统计局发布的数据显示，一季度海南地区生产总值 1185.25 亿元，按可比价格计算，比上年同期增长 5.1%。其中，海南服务业增加值一季度增长了 7.5%，比重最大的房地产增加值下降了 6.8%，转型成效初显。

"现在看来，海南政府本身是具有抗性的，但政府能够不遮掩的公布这个数据，说明政府已经开始要告别对房地产的依赖。和以往海南的经济数据对比，2018 年一季度经济增幅创 20 年新低，并且低于一季度全国增速，部分县市出现经济出现零增长甚至负增长。说明政府破除房地产依赖的改革新路径已经很清晰了。" 房协人士表示。

三十而立的海南，站在了楼市的十字路口，这次自上而下的改革将给其带来新的机遇与全新的挑战。在业内人士看来，海南将迎来两至三年的阵痛期，而楼市未来的走向亦取绝于其新一轮改革成效。

【来源:中国经营报】