首佳顾问集团解析|成交量再次破万，存量房市场有回暖迹象北京存量住宅市场监测报告(3月)要点:

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北京存量住宅市场监测报告(3月)要点:

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>>>3月北京市存量住宅监测均价小幅下降，存量住宅网签面积大幅回升:

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3月存量住宅市场监测均价58501元/平方米，环比下降0.18%，同比下降10.20%;住宅网签面积96.57万平方米，环比上涨50.6%，同比下降57.1%。

>>>区县监测:

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监测均价最高的区县是西城区，监测均价为98510元/平方米，环比上涨0.1%;其次是东城区，监测均价为87895元/平方米，环比下降0.5%。

>>>板块监测:

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本月超过六成的监测板块均价下降。下降板块所占比重为61.1%，上涨板块所占比重为38.9%。

>>>楼盘监测:

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本月将近五成楼盘均价基本持平，涨幅集中在[-1%,1%]之间。

>>>数据来源

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存量住房均价:根据V估价系统监测的北京市114个住宅板块，共计8280个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。

V估价系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。

一、北京存量住宅总体情况

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3月北京市存量住宅市场监测均价58501元/平方米，环比下降0.18%，同比下降10.20%;住宅网签面积96.57万平方米，环比上涨50.6%，同比下降57.1%。

2018年3月北京市存量住宅监测均价为58501元/平方米,环比下降0.18%。3月存量住宅网签面积为96.57万平方米,环比上涨50.6%;3月份存量住宅网签套数为11156套,环比上涨51.6%，因2月为春节销售淡季，故3月环比涨幅明显。

同1月份相比，3月存量住宅网签面积比1月上涨3.4%，3月存量住宅网签套数比1月上涨6.0%。存量住宅市场已有回温迹象。

自北京317新政发布以来，至今已历时一年。2018年3月北京市存量住宅监测均价同比下降10.20%;3月存量住宅网签面积同比下降57.1%;3月份存量住宅网签套数同比下降57.0%。调控效果显著。(详见图1)。

图1 去年同期以来全市存量住宅网签面积和监测价格

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数据来源:北京市住房和城乡建设委员会

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二、北京存量住宅各区县情况

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2018年3月，城六区中存量住宅均价最高的是西城区，监测均价为98510元/平方米，环比上涨0.1%;其次是东城区，监测均价为87895元/平方米，环比下降0.5%;海淀区监测均价为75704元/平方米，环比下降0.2%。

远郊区存量住宅均价最高的是经济技术开发区(亦庄开发区)，监测均价为45317元/平方米，环比上涨1.0%;其次,大兴区监测均价为37269元/平方米，环比下降0.6%;昌平区监测均价为36920元/平方米，环比下降0.5%;远郊区县中均价最低的是平谷区，监测均价为21272元/平方米，环比下降1.8%，其次是密云区，监测均价为22147元/平方米，环比下降0.03%(详见图2.1、2.2)。

图2.1 2018年3月北京市各区县存量房监测均价

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数据来源:V估价系统

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图2.2 2018年3月北京市各区县存量房均价环比

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数据来源:V估价系统

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三、北京存量住宅楼盘及板块情况

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板块:超过六成监测板块均价下降

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根据板块监测情况显示，2018年3月，超过六成监测板块均价下降,涨幅分布在0-1%的所占比重为22.1%;涨幅在1%-2%的板块所占比重约为11.5%;涨幅分布在2%及以上的所占比重为5.3%。监测板块中降幅在-1%-0之间的板块所占比重约为44.2%，降幅在-2%--1%之间的板块所占比重约为12.5%，降幅超过2%的板块所占比重为4.4%(详见图3)。

图3 2018年3月114个监测区片均价变化占比分布图

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数据来源:V估价系统

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楼盘:将近五成楼盘均价基本持平，涨幅集中在[-1%,1%]之间。

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根据监测数据显示，2018年3月，涨幅在[-1%，1%]的楼盘占比达到48.8%(详见图4)。

图4 2018年3月楼盘均价变化占比分布图

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数据来源:V估价系统

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四、热点楼盘

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供应热点楼盘

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从挂牌情况来看，热点楼盘主要分布在朝阳区和昌平区。其中，朝阳区占比超过三成;从均价分布来看，中价位的楼盘居多(详见表1)。

表1 2018年3月存量住宅热点楼盘(Top10)一览表(挂牌)

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成交热点楼盘

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从成交情况来看，热点楼盘主要分布在海淀、丰台、昌平。从均价分布来看，中价位楼盘占比居多(详见表2)。

表2 2018年3月存量住宅热点楼盘(Top10)一览表(成交)

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五、均价下降幅度较大板块

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1、平谷城区板块

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该板块位于北京市的东北部，西距北京市区70公里。平谷区是北京市主要的农副产品生产基地之一。全区粮经比例达到2:8，平谷区农业资源丰富，无污染，生产条件优越，是北京市重要的农副产品基地。同样属于远郊的平谷城区，因其自身远离北京中心，教育、交通等配套设施不及城六区，所以相对于城六区而言，对市场更加敏感，本轮监测中房价下降幅度较大。

该板块房价环比下降2.2%,均价22018元/平方米。

2、新发地板块

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该板块位于丰台区，南四环至五环之间，马家楼桥南，邻近地铁4号线。板块内小区较多，可选户型也多，能较好的满足不同人群的需求选择，区域内商业、医疗等配套比较齐全。由于紧邻新发地批发市场，交通比较拥堵，人口密度大，环境较为嘈杂，房价低于四五环之间其它板块内的房价，本轮监测中该板块降幅比较明显。

该板块房价环比下降2.1%，均价41960元/平方米。

3、劲松板块

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该板块位于朝阳区，二环至三环之间，北京城东南部。邻近地铁10号线，交通便利。板块内有北京工业大学、北京市劲松第一中学、北京垂杨柳中心小学等学校;板块内商业配套设施、医疗设施比较完备;地理位置优越、居住设施完备，然而板块内老旧小区偏多，使得该板块内房价并不是很高，本轮监测该板块降幅比较明显。

该板块房价环比下降1.7%，均价57401元/平方米。

[注:由于监测样本中剔除了部分商住楼等楼盘，监测均价有所调整。]

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