重磅!限价房要转共有产权房!至少5年限售!炒房客要彻底崩溃了~ 众所周知

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众所周知，2016年楼市大调控的时候，土地拍卖推出的一批"限地价、限房价"政策，就已经规划锁定了未来可以销售的最高房价，目的是为了抑制房价过快上涨。

但因价格受限，2年前就锁定的房价，今天很可能已经偏低到足以造成被爆抢，衍生出很多楼市怪象。

随着这些限价盘的陆续入市，怎么卖?成了问题，针对这些限价盘的销售办法，近日北京已率先行动!

北京楼市放大招，限价房转共有产权房

5月7日晚上，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》公开征求意见，包含了"限价房"怎么卖、卖给谁。

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征求意见中拟规定:

简单而言，未来"限价房"将从本质上分成两类，一类视为商品房，但有一定的交易限制;另一类则划入共有产权房，交易和产权都将有所限制。

什么样的限价盘会受影响?

那这个15%要怎么理解呢?举个例子:

假设一个限价房项目，当初土地拍卖的时候设定最高可销售单价是2万/㎡，现在周边同类产品市场评估价已经是2.3万/㎡。那么，2万元除以2.3万元，比值是86.95%。这个价差是低于15%的(1-86.95%=13.05%)。

说明这个限价房，和今天房价相比，实际涨幅不算太大。那么这个项目就可以按照商品房来销售。但是，毕竟这个项目还是比市场价便宜了3000元/㎡，为了防止过度炒作，购房者买房后，必须至少持有5年，才可以在二手房放盘交易。

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假设这个限价房项目，当初设定最高2万/㎡，但今天周边同类产品市场评估价已经是3万/㎡了。那么，2万元除以3万元，比值就是66.6%，这个价差是高于15%的(1-66.66%=33.34%)。

这说明土地从拍卖之日起，到今天新房上市，这个区域的房价涨幅已经很大了，如果不加以限制购买，那么投资客将越来越多。

所以，这个限价房全部由市保障房集团收购，转为共有产权住房。然后再上市销售。那么，这个时候购房者买房就只能得到这套房子33.4%的产权了，剩余66.6%的产权归市保障房集团代持。

政策出台背后的原因是什么?

2017年初，国内房价上涨过快的城市陆续开始限价，拿合肥来看，市区很多楼盘在2016年10月份之前拿的地都被限制，虽然具体限价红线没有公布，但已成为业内公认的"秘密"。

还有去年11月15日轰动一时的南京河西万人通宵排队抢房事件。当时，河西南的新房开盘单价不超过3.5万，河西中的新房不超过4.5万，但河西区域二手房的单价普遍在5万-6万之间，一二手房严重倒挂。

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一线城市上海同样是满城限价，倒挂价差几千至几万不等。2018年4月，上海翠湖天地开盘，单价12万-19万/㎡，然而2015年时该小区最高报价就已经达到22万，换句话说，每套房利润都在1000万-2000万之间。

近日，链家研究院发布了2018年一季度全国典型城市的新房二手房价格倒挂的比重。

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数据显示，成都的新房价格普遍低于同区域二手房价的比重高达88%，居全国首位，长沙、武汉、杭州、佛山、厦门、重庆、深圳比重均达到50%以上，广州、沈阳、西安、大连、北京比重都超过30%。

不可否认，限价的初衷是好的，让老百姓有机会享受到政策红利;此外，限价的确在短时间内直接有效的遏制了一二手房的房价上涨，是各地方政府践行"房住不炒"最强有力的手段。

但是，限价政策从长期来看，不能根除楼市中的问题。

要求全款买房，开发商快速回款

俗话说"上有政策、下有对策"，限价让开发商的利益受到冲击，但楼盘去化却变火热，那么为了加速回款，开发商会主观筛选客户，"全款的优先选房，按揭的不要堵门口，公积金的请把小黄车挪走"的情景全国上演，让很多刚需倍感压力。

绑车位、收号头费

由于限价，开发商无利可图，只好另辟蹊径，比如绑定车位、装修房、甚至还有茶水费等等，看似平静的楼市背后实则暗潮汹涌，刚需买房难度增大。

楼盘品质大打折扣

价格打折，质量同样打折。对于高价拿地的地王项目来说，为了控制成本，入市产品品质得不到保障，最常见的就是精装变毛坯，宣传初期的承诺变成"泡沫"。

对于投资客来说，不自住根本无所谓，只要价格足够便宜，上涨后抛售变现赚一票走人即可。而刚需客才是最终的受害者，原本以为买到了打折优惠的新房，入住后才刚刚开启了维权之路。

抢房现象层出不穷

当限价导致的一二手房价严重倒挂，利润清晰可见时，国人投机的潜在意识就会被极大的激发出来。有条件要买，没有条件创造条件也要买。

所以，我们看到很多地方，一家老小全部上阵，上到80岁，下到10多岁，万人空巷，排队买房，而其中，真正的刚需客有多少呢?

新政对当下楼市会有何影响?

关于85%比值的规定，业内人士认为，政策落地后，经由政府收购的共有产权房，大大压缩了限价房的牟利空间。也将打压很多购房者"买到就是赚到"的"非住"动机，使得限房价项目真正回归"房住不炒"的目的。

共有产权房可流转，但投资属性非常弱，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低。

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此外，对于申请共有产权房的家庭而言，多以无房或收入偏低家庭为主，对于有一定收入又无房，想要一步到位置业的家庭，在梯队中也是靠前的。

制度上更多的是优先保障无房家庭，对于无房的和需要改善的但又符合条件的家庭也给予一定的考虑。

合肥会不会效仿北京呢?

北京出台的征求意见对全国其他城市而言，有风向标的意义。

拿合肥来看，目前限价盘卖的风风火火，前面说到的楼市乱像比比皆是，全款、茶水费、绑车位等等让很多刚需的权益得不到保障。

具体有哪些楼盘，在这里就不一一点名了，只能说合肥情况并不乐观，那么合肥会不会跟进北京的政策呢?

对此，财经专栏作家齐俊杰表示这仅限于北京，在调控并不坚决的广大二三线地区，甚至出现大量摇号买房的地区，楼市调控并不乐观。

不过，如果合肥市场"变天"的话，不否认不会效仿北京，当下市场，"房住不炒"的基调是不会变的，别试图与政策去博弈，因为你输不起!

文章综合来源楼兔子、赵秀池、好评与差评、大山房产俱乐部、齐俊杰看财经、柯谈

北京此举对于限价盘无疑是一记重拳，合肥限价盘疯狂的市场应该引以为戒，北京的今天可能是你的明天!