东莞推盘\＂小阳春\＂要到仲夏见 [摘要]"五.一"期间新品上市

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[摘要]"五.一"期间新品上市量小幅回升。限购加码新政出台已满一周年，限价实施逾半年，价格持稳，楼市逐渐摆脱"阴霾"走向明朗，房地产进入精确调控阶段。...

全市最新七大片区划分--

东莞|合富|房企|小阳春|楼市|五一期间---

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"五.一"期间新品上市量小幅回升，房价表现坚挺

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"五.一"期间新品上市量小幅回升。限购加码新政出台已满一周年，限价实施逾半年，价格持稳，楼市逐渐摆脱"阴霾"走向明朗，房地产进入精确调控阶段。年初开发商对今年的楼市预期未明朗稍有观望情绪，4月中旬开始推货积极性逐步回升，五.一"期间客户上门量整体有所上升。

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楼市供应量增大还得再等等。

5月1日起在东莞使用住房公积金贷款买房，最高贷款额度提高至120万元，购买总价180万元洋房，月供可省2133元，这对于刚需购房者入市是一大利好!受此影响，"五一"期间刚需购房者看房人数增加，人气较年初明显回升。不过，受到楼市调控政策持续收紧影响，开发商"五一"推盘意愿较低，仅一家纯新楼盘亮相，大部分楼盘仍在预热当中，预计今年首轮推盘潮将在稍后直到六月份才正式到来。

市场:开发商推盘意愿低

今年"五一"楼市比较平淡，"五一"期间全市仅1个纯新盘亮相，其他为旧盘加推，往年在3月就会出现的首轮推货热潮，今年要继续推迟。

今年以来，楼市调控政策未放松，开发商对今年楼市一直有较浓郁的观望情绪;直到4月中下旬，开发商推货积极性才有所回升。按以往经验，"五一"假期是楼市旺季，客户上门量会有所上升。不过，今年的"五一"楼市却比较平淡。

合富大数据显示，"五一"期间全市仅1个纯新盘亮相。值得注意的是，往年比"五一"楼市更火的节前"抢跑"，今年却十分平静。统计数据显示，今年3月1日~4月18日期间，东莞住宅推货套数仅3848套，同比下滑36%，个盘推货量普遍在200套以下。

促销虽猛成交仍低

从成交市场来看，今年"五一"成交市场"旺季不旺"。东莞中原战略研究中心对市场监测数据统计显示，今年五一期间(4月29日~5月1日)东莞住宅成交面积2.60万平方米，比2017年同期下降21.02%，比2016年同期下降41.24%，成交量为近三年同期最低。

认购市场上也表现冷淡，"五一"期间东莞住宅市场整体去化率有所回落，甚至有个盘开盘当天去化率仅4%。东莞中原战略研究中心分析认为，主要原因是部分项目定价高于区域周边成交价格，购房者抗性较大;此外,，受到调控政策及银根收紧的持续影响，购房成本提高，市场观望情绪依然存在。

成交不理想，楼市促销却如期而至。据东莞中原战略研究中心不完全监测数据显示，继4月富盈地产推出全城限量8.5折后，"五一"期间，共计11个项目推出优惠折扣及特价房活动。其中，恒大滨江左岸推出促销活动，房价直降8.5万元。据介绍，这些促销单位部分项目多为尾盘，开发商为迅速去化，通过特价房等优惠活动刺激置业客户的购房欲望;此外，部分房企借促销为接下来入市项目造势。

后市: 推盘潮或6月来

今年的楼市旺季来得比往年要晚。受到楼市调控政策影响，市场观望氛围仍然较重，开发商以少量推货试探市场，预计稍后时间到六月份才将迎来今年的首轮推盘热潮。

从目前市场情况来看，大部分楼盘仍然在认筹或预热阶段，合富研究院介绍，预计近这两个月东莞住宅供应开闸放量，将迎来年内第一波供应峰值。今年未见楼市"小阳春"，但从周成交走势来看，4月后供应呈现逐步回升，新品预热楼盘数量多达34个，同比大增八成，创下近6年最高，意味着5~6月将出现年内第一波供应峰值，随着政策预期平稳，兼多举措支持刚需购房，市场入市信心逐渐恢复，房企推货意愿将持续上升。

东莞中原战略研究中心也表示，后市新旧项目将持续入市，房企在资金压力下促销力度有望持续加大，预计5月入市项目主要集中在松山湖及滨海片区，在售项目持续加推，全新项目亦将陆续入市。同时，在公积金新政刺激下，部分购房者入市积极性有望增强，同时在房企促销力度加大下，有望刺激购房者入市，释放市场需求;另外，受"三价合一"持续影响，二手购房成本仍高企，部分购房需求回流一手，尤其加上近期部分项目加大让利，吸引客户入市，项目成交有望回升。

后市区域分析--

主城区:主打东城莞城

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今年"五一"主城区推盘量比去年同期增2个，主要位于东城和莞城，南城主打办公和商业公寓产品，区域暂无住宅项目。合富大数据显示，随着供应偏紧，主城区洋房100~120平方米户型和公寓35~50平方米产品逐渐成为两大成交主流。

水乡片区:

价格稳中有涨

与去年相比，水乡片区今年"五一"比去年"五一"推盘数有所减少，待推项目(含新盘)较多，有6个，其中4个为纯新盘。整体而言，水乡片区得到规划倾斜利好，价格稳中有涨。

莞北片区:

承接市区客户

合富大数据显示，"五一"期间莞北推盘量较去年多。莞北片区后市7个新盘预热，茶山、石碣、石排均有新盘待上市。

值得注意的是，莞北片区紧邻东城区，加上地铁2号线开通的利好，莞北片区可承接市区部分外溢客户。

东北片区:

下半年多新盘

" 五一"期间东北片区只有1个旧盘加推，有2个楼盘预热，预计会在年内陆续入市。此外，合富大数据显示， "五一"期间东北片区桥头镇成交数量较多，加推项目表现突出。

下半年预计常平、桥头等镇街将有多个新盘入市。

滨海片区:

虎门热度不减

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滨海片区是今年的热点区域之一，虎门镇后续货量保持片区最热。随着滨海湾新区规划利好频传，开工节奏加快，5~6月将有5盘入市。

预计后市滨海片区楼盘整体价格走势趋稳，虎门部分热点项目价格小幅上涨。

松湖片区:

大户型为主

合富大数据显示，松湖片区推盘量明显比去年要少，今年五一期间松湖片区加推项目只有3个，均是旧盘加推项目。今年加推项目分布在大朗、寮步和东坑，其加推均为少量加推，不过有多达9个预热项目。除松山湖外，各区均有待上市项目。

临深片区:

优惠幅度大

凤岗、塘厦、黄江、清溪、樟木头5个最靠近深圳的镇街受楼市调控政策影响最大,深圳客退潮后，市场成交惨淡。"五一"期间，该区域绝大多数项目处于自然销售状态，优惠最低有9.3折。

(房掌柜整理来自东莞阳光网、合富大数据)