近三年未公开拿地的招商，悄无声息去了新津时下备受欢迎的"合作开发"

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时下备受欢迎的"合作开发"再添一例，招商地产成功牵手中交地产，共同开发中交新津项目。

5月3日下午，中交地产发布公告称，其全资子公司成都中交花源美庐置业(以下称"成都美庐")成功引入成都招商龙城房地产开发有限公司作为战略投资方，成都招商龙城房地产开发有限公司正是招商地产全资子公司。

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公告截图

锐理数据查阅公告获悉，今年2月8日，中交地产拟通过北京(楼盘)产权交易所以公开挂牌增资方式为成都美庐引入战略投资方，成都美庐的注册资本为5000万元，而本次募集的资金总额不低于人民币5000万元，且不低于经国资管理部门评估备案的净资产的相应金额。增资完成后，成都美庐的注册资本将上升到10000万元，中交地产和投资方各持股50%。成都美庐主营业务为房地产开发，目前正对新津县地块项目进行开发建设，此次增资扩股意味着，该地块将由中交地产与招商地产共同打造。

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2月8日挂牌公告截图

中交地产新津宗地信息回顾

2017年8月16日，中房地产(现已整合为中交地产)以4800元/㎡的底价竞得了一宗位于新津县花源镇杨柳村1组的宗地，用地面积98.71亩，土地性质为住宅兼容商业，商业占比上限10%，最大容积率1.5。宗地周边以乡镇配套为主，商业氛围较差。

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企业背景:强强联合，优势互补

合作开发已然不是一件新鲜事。近两年一级土地市场拿地成本高涨，不少品牌房企都选择了联合开发的方式，一来可以优势互补强强联合，二来在市场多变之际，也能降低运营风险。目前成都市场上选择联合开发的不仅有刚进入成都的新面孔，如中南、新城，以这样的低风险方式扩大自身影响力;也有如保利、龙湖之类的老将，联合开发获得更多的资源。

此次招商与中交联手打造新津项目，或许也是出于同样的考量。

从中交方面来看，一来新津项目是中交地产在成都的首个作品，此前品牌在成都市场的辨识度不高，市场认可度还有待提升，项目后期的营销难度较大;二来，中交地产2017年年报显示，其2016年资产负债率为82.52%，2017年资产负债率为88.56%，同时其近几年经营活动产生的现金流量净额也持续为负，偿债压力较大，而合作开发可以很大程度上缓解中交地产的资金压力，提高资金使用效率。近年来中交地产在合作开发方面进行了诸多尝试，除了此次的成都新津项目外，还有去年年底的两宗佛山(楼盘)项目均寻求了战投。

另一方面，对于招商地产来说，这是一次增加土地储备的好机会。锐理数据查询发现，近十年以来，招商地产在成都通过一级市场仅获地5宗，其最近一次拍地已是三年多以前，目前这些项目的开发都已经进入尾声，可售存量告急，而现阶段成都土地市场拿地条件较多，拿地难度较大，合作开发对于招商来说是获取资源、持续发声的好机会。而且，作为打造了大魔方、中央华城等热门项目的开发商，招商地产在成都的品牌辨识度高，且在房地产运营方面有着丰富的经验，与中交地产形成了优势互补。

市场背景:搭乘新区发展红利新津受关注

此前成都的合作开发案例中，多数都集中在主城、近郊和天府新区，远郊地区的合作案例则较为少见。此次招商地产将新津作为其新一轮发声的突破点，与新津的市场热度不无关系。

位于成都南向的新津县，拥有"三高(高速)、五轨(地铁)、六快(快速路)"的便捷交通网络，邻近天府新区核心区和双流区，受到成都中心城区和新区的双重辐射;同时，作为天府新区的重要组成部分，新津产业园区承载了天府新区的大量产业布局，为区域人口的持续流入与区域价值提升提供了保障。

因此，众多开发商已开始提前布局新津，其中就包含中交地产。2017年新津土地成交率达100%，而42.87%的平均溢价率也居远郊各区县之首。

截至发稿，关于此次合作的更多细节尚未披露，锐理将持续关注。而受调控政策的影响，2017年不少房企都将关注范围扩大，远郊地区初露锋芒，那么，未来"合作开发"会不会在远郊成为常态呢?