限价下“另辟蹊径”?多个新建住宅由售转租! 在严厉的限价政策和租购并举的趋势下

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在严厉的限价政策和租购并举的趋势下，深圳楼市出现了全国少见的住宅转租、豪宅转租的现象。据统计，去年至今，已有至少三个项目全部或部分转做长租，其中不乏位于核心区的豪宅；另外还有一些新房传出转做租赁的消息。此外，在深圳，住宅供地已明显偏向租赁，截至今年4月，已有4宗“只租不售”的新增土地完成出让。

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在深圳新房住宅供应本已短缺的背景下，原本可以销售的住宅转长租，进一步加剧了供需矛盾，让高位盘整的新房均价难以实质性下跌；而相比北京万科翡翠书院的10年180万租金，深圳这些转作长租公寓的项目虽未入市，但其中的豪宅租金只会更高，这也引发了市场对于租金价格上涨的担忧。5月4日，综合开发研究院（深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁表示，住宅、豪宅转长租，是特殊政策挤压的结果，限价下开发商采取了迂回的策略，转租并不能代表开发商就要将这些房源长期租赁，条件允许也可以出售，目前可以说政企博弈进入了一个缓冲期。

多个住宅转租,作为深圳首个住宅转长租的项目，深圳沙井的星河容御22万平方米住宅被打造为首个长租社区。2017年11月16日，星河控股与中国建设银行深圳市分行合作，推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区项目，星河控股将项目中2687套房源全部提供给建行用于租赁。据星河集团有关人士介绍，更多讨论交流，请关注薇信“伍楠竹一”项目以住宅用地为主，原本是商品房性质，并计划在2017年10月入市，但在鼓励租赁政策下，与建设银行协商后，星河决定将项目整体改作长租社区，建行总部方面也很快通过了合作项目的审批。

星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼称，长租公寓全部入住后将可容纳1万人。2017年底，深业集团旗下的豪宅深业中城宣布转做长租公寓，更是成为业内备受关注的事件。深业中城位于香蜜湖片区，建筑面积约7.8万平方米，共约420余套住宅，属高端住宅。转租后，预计于2020年投入运营。今年4月4日获得预售许可的万科瑧山府二期，除了部分销售之外，万科将其中一栋直接转为高端人才租赁住房，交给深圳市人才安居集团。

进入5月后，市场中关注度较高而迟迟不能入市的项目，如华润城三期、华侨城天鹅堡后期等也传出将要转租，此外，深业旗下其他住宅项目也可能转租。不过截至目前，华润置地、华侨城等开发商并未宣布有项目要转租的消息。值得关注的是，租赁住宅土地出让成为深圳宅地出让的主流。去年至今已有四个纯租赁项目出让，未来也将是直接上市的租赁住宅，类似于北京万科翡翠书院。

5月4日，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，住宅、豪宅转长租公寓，开发商是在响应国家政策需求，租购并举，发展租赁；而从市场角度，新房限价则是转长租公寓的重要原因，“目前深圳的价格备案制度管控较严”。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，由于当前新房市场限价，卖楼不太划算，不如顺应市场变化，积极开展租赁业务。

以万科瑧山府为例，该项目一期开盘均价约99660元/平方米，二期开盘甚至略低于一期，更低于周边12万元/平方米的二手房均价。从开发商的角度，将住宅转为长租有商业利益的考量。深业集团副总裁董方表示，从盈利角度看，除了获取租金收入之外，这一模式更大的想象空间还在于，可以享有物业本身的未来增值收益。